[国泰君安]北京延续2012年末火爆行情

  销售：北京延续12年末火爆行情，虽然由于冬季施工开发商推盘量普遍不大，但仅靠存货销售大部分开发商1-2月在京销售额已达到12年全年水平的20%左右。

  去化：北京项目去化高于外地项目，开发商13年对在京项目均设臵了较高的去化目标。13年1-2月开盘去化率仍维持70%以上；同时开发商对13年在京去年去化目标基本定在75%左右的高水平。

  房价：12年8月开始进入房价涨速拐点，新房限价导致一二手房价出现倒挂。从12年8月开始，二手房价进入上涨拐点，月均涨幅达5%，而同期一手房价月均涨幅在2%左右。

  地价：溢价率降低，但起拍底价上涨，拿地竞争激励。虽然溢价率上涨不多，但底价大幅上涨，所以最终成交价上涨较多。由于北京前期土地推出较少，因此拿地竞争激励。

  拿地态度：13年前两月土地交易放量，开发商拿地意愿充足。13年1、2月推地收入已超过去年全年一半以上，北京近三年供地均呈现下降趋势，同时发商资金面充裕，拿地意愿和能力均非常充足。

  拿地方式：传统通过一二级联动拿地方式难度大大提升，借助商业/旅游/技术优势的拿地将成为竞争新模式。一级开发和后期拿地已无必然联系了；公共资源引入优 势无助于先期拿地，但有助于项目后期价值的提升；商业/旅游/技术优势拿地成为新竞争模式；广泛通过合作开发模式降低拿地成本。

  资金情况：资金成本下降明显，融资成本差异跨度拉开。12年下半年开始资金成本持续下降，但开发商间差异拉大，国企/具备稳定现金流支撑的开发商融资成本优势明显。开发商开发贷利息成本位于基准和基准上浮30%之间；信托融资成本差距拉大，7%-15%不等。

  未来战略：本地龙头开发商全面回归京城，中小开发商持续转型商业/去地产化。由于拿地成本高企，政策环境不明朗，中小开发商均表示保守拿地，谋求转型商业/去地产化。本地龙头开发商对普通二三线城市未来充满顾虑，战线全面回收北京。

  调研结论支撑了我们1月以来对地产板块相对谨慎的观点，但调整更有利于迎来以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。此次政策有利于销量回落、价格平稳，降低进一步政策的压力，行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大。