[国泰君安]一手房成交平稳 且看政策细则力度

  一手房销量单周环比：整体环比降4%，其中一线城市升15%，二线升降15%，三线升5%。

  一手房销量单周与12年全年周均比：整体升19%，其中一线升38%，二线升14%，三线升3%。

  一手房销量单周同比：整体同比升33%，其中一线城市升55%，二线升23%，三线升30%。一手房销量累计同比：整体累计同比升60%，其中一线城市升92%，二线升57%，三线升28%。

  一手房价格：整体成交均价环比降5%，一二三城市降6%、降6%、降2%。整体成交均价同比升7%，一二三城市升19%、降1%、持平。

  二手房销量：受17号文影响，购房者恐慌性在新政前成交，环比升31%，同比升419%。预判3月底或4月初政策执行后，销量将出现短期的大降。

  库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比降0.7%，同比降8.8%，较2010年4月低点上升58%，较2012年1月高点降12%。

  去化时间：15个城市新房去化时间11个月。其中沪广京去化时间降至5、6、8个月。

  板块估值安全边际：13年PE主流公司9倍，RNAV折37%。一线8倍，RNAV折33%；二线8倍，RNAV折36%；三线10倍，RNAV折27%；地产+X9倍，RNAV折46%；商业PE13倍，RNAV折37%。

  两会结束后，预判部委将出台相关细则的可能性将逐步增加。主要城市将出台房价控制目标和政策落实的细则；部分城市存在二套房贷款比例、利率上浮相关具体措施；房产税试点存在进一步推广的可能。

  我们认为政策制定的基调是整体有保有压，方向仍是差异化调控，不会一刀切。(1)刚需会支持，投资投机会压制，部委细则会保护部分刚需购房需求。(2)二手房交易税方面，满五唯一会免税。

  (3)信贷政策将更差异化，抑制投资投机。

  在亮丽的基本面推动下，政策面压力仍在持续，继续维持1月以来对地产板块谨慎的观点。此次调整更有利于年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。此次政策有利于销量回落、价格平稳，降低进一步政策的压力，行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大。