[国泰君安]成都销售理想 房价平稳地价大涨、新政未执行

  摘要：

  4月上半月销售去化保持理想：1)成都市场存量：目前约820万方，对应11 个月销售，12 年各月存量基本都在800 万方左右，其中年中时存量最高对应20 个月销售；2)目前成都销售去化理想：住宅月均销售面积70-80 万方，各营销老总均表示新政对去化无影响，来访量仍较高，认购和销量均保持前期状态，中低端和高端均不错。

  价格整体水平不高，目前稳中趋升：1)成都住宅销售均价约9k 元，属为数不多的均价未破万的省会城市；2)自12 年来，成都住宅销售均价持续小幅上涨：11 年均价9.2k，12 年降至8.7k，目前回到9k以上，涨幅3-4%。

  限购仍严格执行：成都户口限购2 套，外地1 套，可补交社保；按揭及公积金并未收紧：1)首套房为基准利率，12 年亦大多为基准，因为成都市场比较健康，即使不优惠，额度亦可用尽；放款速度3-6个月不等；2)公积金额度集中在上半年，个人40 万，家庭80 万。

  商业短期内存在过剩：1)新拿地基本都有30%的商业，写字楼供应需要较长时间消化；2)供给压力下，写字楼价格下行，以天府新区为例，写字楼售价最高曾超过1w，后续降至8k。

  政策：目前仍隔靴搔痒，若后续房价失控，预计政府仍有储备手段：①成都国五条仅强调“新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”。②其余新政策基本没有执行：1)限购方面：目前依旧只是主城区限购，外城区尚未开始限购；2)20%个税：尚未执行；③若后续房价失控，预计政府仍有更严厉的储备手段。

  全年销售保持乐观，销售目标增速仍较高：大部分公司高于30%。

  拿地投资意愿强烈，看好调控下龙头市占率提升：走访的公司拿地意愿较为强烈，但均表示成都地价涨幅远高于房价涨幅。