克而瑞发布《中国城市房地产发展前景排行榜》

  与城市市场风险相应，克而瑞研究中心对全国地级市的房地产发展前景亦进行了深入研究。在研究方法上，综合运用AMOS结构方程模型分析、GIS空间分析、Ahp层次分析、 德尔菲法等多种数学工具，引入“城市动迁增量需求”、“居住面积改善空间”等指标，收集整理了丰富的城市房地产发展信息，建立包含市场容量、市场供求、购买能力、外部环境等四大因素在内的指标体系，对中国城市房地产发展前景开展定量测评。

  黑河-腾冲线以东，沿海沿江T字形轴线，高铁沿线优势明显

  于城市聚集角度，可见市场发展前景较优的城市，大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布，具体分布而言，黑河-腾冲线以东，T字形轴线，高铁沿线城市前景优势更显。其主要规律与主要经济方向论一致，城市微观角度沿主要经济联系方向发展，房地产发展热点也沿着交通轴线分布。

  受地理环境因素的重大影响，“孔雀东南飞”是中国区域经济及房地产开发的客观现状，黑河-腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%人口，集中了发展前景前20强城市。在此区域内，沿江、沿海T字形发展轴线是中国对外开发开放的重心，也是中国经济发展的黄金轴线，更是中国房地产发展的生命线，前景前20强城市中只有西安、郑州、沈阳并不在这条轴线之上。而伴随着高铁网络的建设，高铁沿线枢纽的城市腹地大为拓展，高铁新城建设也促成了岛状区域房地产容量扩大，西安、郑州、沈阳等高铁枢纽城市也因之受益，跃升为中国城市房地产开发前20强。

  就新型城镇化的主体形态——城市群来看，东部多个城市群的连片成面，房地产市场呈现出网络化、多中心化，而中西部省份房地产区域发展大多为单中心化分布。城市群功能集聚与扩散，是区域经济以及房地产发展的重要推手。东部沿海四大城市群是中国区域经济最为发达的地区，房地产发展前景看好，集中了12个前景20强城市，其中长三角沪宁、沪杭、杭甬Z字形轴线更是房地产龙头企业战略要地。东北地区是中国工业重镇，哈尔滨-长春-沈阳-大连沿线城市集群化态势，成为东北地区经济重心，城市房地产开发也较为活跃，沈阳位列前景前8名。中西部地区是产业转移重镇，后发优势逐步发挥，核心城市成都、重庆、郑州、武汉、合肥、武汉、长沙、西安等率先发展，形成了区域经济的增长极，以及房地产发展的发动机，吸引周边地区人口大规模向这些城市集聚，但目前仍然处于单中心化发展阶段，尚处于孤岛状发展格局。

  一线城市人口导入催生需求，市场发展远未到顶

  受益于行政资源优势及历史性因素驱动，一线城市的经济发展水平长期位居全国前列。面对城市的快速发展，常住人口总量的快速上升，为了尽快提高城市承载能力，一线城市一直在加速基础设施的投资，在此方面的投资也一直位于全国前列，但即便如此，拥挤的交通、高企的房价、高密度的居住环境仍然使得一线城市租房户数量占比高居不下。对一线城市而言，优异的城市工作环境使得大部分租户愿意留下定居，因此租房户占比的高企一方面有利于缓解住房不足的困境，另一方面也有利于为城市房地产市场提供潜在需求。

  在人口增速方面，虽然拥有更好的经济环境，吸引了大量的外部人口希望迁徙进入一线城市定居，但受限于城市承载能力的不足，生活成本的增长，以及现行制度的制约，外来人口进入一线城市定居的难度越来越大，因此城镇常住人口增速仅处于全国平均水平附近。但从另一方面来看，一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境，吸引着大量的流动人口，其远远高于全国平均水平的常住户籍人口比，大大加强了城市的内部竞争，有利于提升城市整体竞争力，为城市经济的持续快速发展创造了有利条件，也在很大程度上促进了城市刚性需求长期旺盛。因此就长期角度来看，一线城市房地产需求仍将持续旺盛，市场发展仍然远未到顶。