高力国际：2014华北区写字楼下行趋势或将持续

  高力国际1月8日召开华北区物业市场2013年回顾及2014年展望新闻发布会，对北京的写字楼、商铺、工业及住宅物业市场、以及天津、沈阳、大连和青岛等二线城市的写字楼及商铺物业市场，进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。

  关于2013年物业市场整体表现状况，英国皇家特许测量师、高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇概括到：“华北区写字楼物业市场向租户方倾斜，租值下跌。若干个主要二线城市中，供过于求的市场状况更为明显，为大部分业主带来巨大的出租压力。相比之下，华北区内的商铺物业市场活力犹存，北京市场租金上升而其他二线城市市场之租金在较小范围内波动。” 对于2014年的市场走势，谢靖宇预测：“考虑到2014年内几近所有区内的写字楼市场都将跃现大量的新增供应，预计空置率会攀升，尽管攀升的幅度于每个城市内的表现不一，各城市租金都将进一步下滑。然而，商铺物业市场大量新增供应即将 入市，同样面临挑战。北京商铺市场的空置率仍将在低位盘旋，租值上升。但二线城市的商铺市场内，整体而言，市场租赁竞争越发激烈，空置率上升，租值降低的压力更大。”

  2013年市场回顾

  甲级写字楼物业市场

  北京

  2013年期间，中国整体经济增速的放缓致使北京甲级写字楼物业市场向租户方倾斜。虽然市场平均空置率保持在低位(前三季度均低于5%，第四季度末为6.6%)，但在许多租户企业租赁预算收紧的背景下，租赁需求有所减弱。这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。同时，年内的一个亮点是内资基金、担保及投资公司租赁需求的上升。这主要得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。

  继2010年和2012年大量新增供应入市后，2012年北京甲级写字楼市场无新增供应。该情况在2013年出现变化，共计三个写字楼总建筑面积为254,000平方米的项目于年底前完工入市。其中，位于金融街子市场的丰铭国际大厦于第一季度入市；位于CBD子市场的财富金融中心及位于燕莎子市场的润世中心双双于第四季度内入市。

  年内，虽然市场主要活跃行业(金融、专业服务、IT等)无重大变化，但租户结构出现显著转变——内资公司的租赁行为较跨国公司而言更为活跃，这部分是由于其相对灵活的决策流程及政府审批流畅。

  2013年北京甲级写字楼市场净吸纳量为83,901平方米，较2012年同比减少13.7%。年内的代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦(78,000 sqm)平方米；新浪在理想国际大厦续租8,000平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10,000平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10,000平方米等。截至2013年第四季度， 整体平均净有效租金为人民币311 元每月每平方米。

  与租赁市场呈现鲜明对照，2013年北京写字楼投资市场非常活跃，全年共录得十一个整售交易成交。其中，第二及第三季度的成交最为活跃，各有三个整售交易成交。国际和国内的机构投资者均有交易完成，由以来自金融行业(投资、银行、保险、证券)的机构投资者为主。重要整售交易包括：招商银行以总价人民币39亿元向金融街控股收购一写字楼物业；太平保险以总价人民币36亿元收购广安中心B地块＃写字楼，并以总价人民币18.8亿元收购京汇大厦。

  二线城市

  2013年内，报告所追踪的华北区二线城市(大连、青岛、天津及沈阳)均受到全国经济放缓的冲击，导致租赁市场向租户方倾斜，与北京甲级写字楼物业市场的情况相似。然而，这些二线城市租赁活动的减少更为明显，其中大连、天津及沈阳市场各自的全年净吸纳量均低于33,000平方米。青岛市场的全年净吸纳量为56,039平方米，但亦是该市自2009年上半年以来录得的最低点。截至年底，华北区二线城市中青岛空置率最低，为13.0%。

  在上述四个华北区二线城市中，天津市场平均租金维持最高水平，截至2013年末为人民币112.1元每月每平方米，随后依次为沈阳(人民币 96.7元每月每平方米)、青岛(人民币 87.1元每月每平方米)及大连(人民币 82.4元每月每平方米)。年内，由于业主提供如免租期等在内的租金优惠措施以期提高入驻率，这些城市均面临租金下跌压力。

  由于下半年内入市的项目为市场带来共计逾113,000平方米新增供应，占到原有存量的16%，沈阳市场年内供应过量的情况尤为明显。大连市场亦呈供应过量态势，高力国际研究部2013年下半年的市场研究结果显示，该市优质写字楼物业市场内约77%之业主认为当地市场存量“过高”。

  2013年内，出于对供应过量和租金下跌的担忧，投资者对这些二线城市的投资机会持审慎态度。天津、大连、青岛及沈阳市场年内仅有个别整售交易向市场公布。上述市场内的投资交易均为散售形式，主要买家为来自金融、制造、能源、电子及基础建设等行业的内资企业。

  商铺物业市场

  北京

  尽管全市消费品零售总额及城市居民消费性支出增长放缓，2013年北京商铺物业市场继续保持稳定发展。在以时尚及餐饮行业零售商为首的强劲需求推动下，至2013年底，平均租金同比上涨5.8%至人民币862元每月每平方米。

  大量国内及国际品牌继续在北京扩张业务线，加大对优质零售面积的需求。在审慎消费态度、限制公费高端餐饮消费的政府政策及线上零售竞争的共同影响下，整体需求在第三季度内有所放缓。然而，市场在2013年末以强劲表现收尾，空置率降至7.5%。

  2013年时尚及餐饮零售商仍是北京商铺物业市场最主要的需求方。值得注意的是，老佛爷在中国的第一家百货商场开业。该项目位于西单子市场，建筑面积为48,000平方米，是老佛爷除其在巴黎的旗舰店之外最大的商铺物业。继15年前在王府井关闭其业绩欠佳的门店之后，老佛爷此次与经验丰富的香港零售商I.T。集团以平分股权的方式联手打造新项目。老佛爷重归中国市场反映出北京消费者理念的进步，这也吸引了部分国际品牌，如：Paul Smith、Jil Sander。

  面向大众市场的时尚及餐饮品牌在租赁市场内最为活跃，快时尚品牌如优衣裤、Gap 及 H&M年内有多家新店开业。餐饮大众品牌如辉哥火锅、青柠泰餐厅及新元素餐厅均开设新店扩张业务。

  王府井和西单商圈租金水平仍保持全市最高，分别为人民币1,968元每月每平方米及人民币1,600元每月每平方米。金融街商圈平均租金位列全市第三，为人民币1,275元每月每平方米。租金水平排名第四、第五位的是CBD及燕莎商圈，分别为人民币880元每月每平方米及人民币839元每月每平方米。虽然核心商圈租金水平维持全市最高水平，但“其它”商圈录得季内最大租金增幅，显示该子市场业主通过提升租金增加现金流的情况最多。

  为了适应不断变化的消费需求，若干零售物业在2013年进行改造，同时，第一季度有两个新项目入市——位于CBD商圈的侨福芳草地和远洋未来广场的开业为整体市场增加117,000的零售面积，使北京中高端购物中心物业市场的总存量在2013年底达到510万平方米。

  北京商铺物业市场吸引了国内外机构投资者及一些本土企业的投资兴趣。在众多买家积极寻找交易机会的背景下，第三季度内录得一宗值得瞩目的整售个案：凯德置地中国购得位于丰台区的首地大峡谷购物中心，成交价为人民币18.2亿，每平方米均价约为人民币26,000元。该物业将成为凯德商用在北京的第十个购物中心。

  二线城市

  强劲的消费需求为华北区二线城市的零售物业市场的积极表现提供有力支持。2013年大连、青岛、天津及沈阳的社会消费品零售总额均录得或接近13%的同比增长率，而同期北京的增长率为约9%。截至年底，上述二线城市零售物业市场空置率普遍位于4.7%至6.7%之间，显示出强劲的市场需求，但沈阳市场是唯一的例外，受2010年以来超过200百万平方米新增供应的影响，其空置率截至年底为17.1%。

  四个二线城市的平均租金均保持平稳或在较小范围内波动。截至2013年底，大连平均租金达人民币651元每月每平方米，为各城市中最高，其余城市平均租金在人民币515至525元每月每平方米之间。

  投资市场方面，散售交易因地段、价格和面积的灵活性仍然是最受欢迎的投资方式。2013年华北区二线城市仅录得一笔整售交易。麦格理购得青岛乐都汇购物中心(该物业曾由乐购持有并运营)，成交总价为人民币42.5亿元，折合每平方米均价约人民币9,400元每平方米。

　　住宅物业市场

  由于住宅供不应求且年内地价快速上涨(季内由融创中国购买的北京三环附近一块住宅用地成为国内新单价地王)，2013年末北京住宅售价高涨之势不减。来自国家和市级层面、旨在改善住宅市场供应结构不平衡以及稳定市场价格预期的降温措施和不动摇的调控政策见于重要政策文件，如2013年10月23日颁布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》等。在全国层面，于2013年11月三中全会召开之后公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》亦引发了呼之欲出的关于通过要求征收房产税以及持续改革和城镇化等手段，引导住宅市场向更可持续方向发展的讨论。

  虽然这些调控政策对整体住宅市场产生影响，导致销售总量下降14%，但北京高端住宅销量上升32%。高净值个人及家庭是高端住宅市场需求的主要来源，他们将此领域的投资作为规避风险的投资工具。在租赁市场，经济放缓导致需求减弱，服务式公寓、高端别墅及豪华公寓三个板块的租金同时下跌，同比分别下降3.2%、6.1%及2.8%。

  物流物业市场

  2013年北京物流市场的特点依旧是供应有限且需求强劲。主要的需求源自快速增长且需要先进物流系统和现代化物流仓库的电子商务行业。其他的来自配送服务、医药和电子等行业的租户亦在寻找第三方物流仓库。年内每季度都有重大交易成交，其中包括某内资医药企业在北京空港物流园承租15,000平方米，租期为10年；乐蜂网亦在空港物流园承租18,000平方米，租期为3年；以及DHL Supply Chain中国在普洛斯空港物流园承租约26,000平方米。

  2013 年内，市场上有两个新项目正式落成：由北京市政府和新加坡发展商普洛斯组成的联合体开发的位于北京空港物流园42,000平方米物流物业项目；位于通州物流园的祥龙物流亦为市场带来约30,000平方米新增供应。

  截至年底，北京物流物业市场整体空置率为5.0%。在年中的轻微波动后，平均租金最终在年底稳定在人民币35.8元每月每平方米，较2012年上升5.9%。北京空港物流园仍然是租金最高的子市场，其租金为人民币40.1元每月每平方米。

  投资市场方面，优质的、现代化的物流物业在全球增长最快的经济体中供不应求，加之机会的巨大及市场的活跃性，北京物流物业投资市场对国内外投资者都具有很高吸引力。在第一季度，北京通州物流园区子市场有一宗仓库面积为20,000平方米的整售交易，但买卖双方及成交价格等信息均未披露。

  年内，市场内的重要公告来自The Carlyle Group(凯雷投资集团)、Global Logistics Properties(普洛斯集团)及Kerry Logistics(嘉里物流)。凯雷投资集团宣布其联合中国物流业开发商上海宇培集团有限公司投资4亿美元并建立合资合作伙伴关系，用以在包括北京在内的中国区的物流中心内投资和建造17个物流物业。2013年11月，以新加坡主权财富基金为出资方的最大物流设施提供商Global Logistics Properties宣布其成立了亚洲最大的物流基金，总资本逾30亿美元，用以在未来三年内针对中国市场开发和收购物流资产。另外，2013年12月13日，在北京拥有数个物业的Kerry Logistics(嘉里物流)，通过在香港证券交易所首次公开发行募股的方式融资港币22亿元，受到来自亚洲、美国和欧洲机构投资者的强烈追捧，这些投资者均希望在这个快速增长的物业市场增加其影响力。

  2014年市场展望

  甲级写字楼物业市场展望

  北京

  据国际货币基金组织(IMF)于2013年10月发布的经济增长预测，中国2013年及2014年的经济增长预期分别为7.6%及7.3%。2013年11月召开的18届三中全会强调了经济发展中自由市场的作用，如果改革可以切实减少政府对经济的过度干预，中国的私营企业将有望迎来可持续的长期增长，这将十分有利于北京写字楼物业市场的发展。

  五个甲级写字楼项目预计将于2014年完工，为市场带来共计212,287平方米新供应。2014年内，新项目的入市将使整体空置率有所上升。相应地，整体平均净有效租金将小幅下降。

  位于CBD核心区、预计将于2016年后集中入市的大量写字楼未来供应已经促使当前市场上的部分业主采取前瞻性租赁策略，数个业主已开始与关键客户就长期租约(五年)展开磋商。预计一些业主在2014年内将继续这一做法，以期对冲市场未来的空置风险。然而，这也意味这他们将需要提供进一步的优惠性政策(包括租金折扣等)，冀以挽留这些长期租户。

  鉴于北京写字楼市场传统核心区域内有限的投资机会和回报率的萎缩，风险偏好型投资者将继续将更多注意力转向该市新兴写字楼区域，如丰台区的丽泽金融商务区、通州区的通州商务园区以及大兴区的亦庄经济技术开发区等。

  二线城市

  在中短期内，许多企业的发展仍将十分依赖于经济增速，因此当前经济的放缓将对写字楼市场租赁需求构成负面影响。

  同时，全部四个二线城市将面临大量新增供应的入市。仅在2014年，大连预计将迎来126,400平方米新增供应；青岛将有235,400新增供应；天津及沈阳的新增供应将分别为278,620平方米及569,908平方米。这些新增供应将对租金带来强大下行压力，同时迫使业主给出更有诱惑力的优惠措施，用以吸引租户。

  供应过量的情况将成为这四个城市写字楼市场2014年面临的主要问题。其中沈阳的供应过量将最为严重，其2014年的新增供应将占到该市现有存量的68%，2015年预计将另有520,000平方米优质写字楼面积入市。如若这些新项目的完工时间未被延迟，沈阳市优质写字楼总存量将由2013底的837,000平方米扩大至2015年底的193万平方米，给业主带来重大挑战。

  鉴于新增供应的入市，上述全部城市的租金增长将受到抑制，投资者将继续通过购买散售项目实现快速回报。若无租赁需求的突然飙升，国内外机构投资者预计仍将重点关注写字楼市场相对成熟的一线城市。

  商铺物业市场展望

  北京

  三个零售面积总计370,000平方米的项目预计于2014年入市。其中，零售面积为 210,000平方米、位于大兴区新兴商圈的英特宜家北京购物中心是2014年最大的新增供应。

  虽然2014年市场总存量预计将上升7%左右，但乐观的签约率表明市场需求较为健康。预计新增供应对空置率的影响有限。随着国内外零售商继续在北京优质商铺物业市场寻求机会，预计平均租金将会上升。虽然优质地段内拥有高度通达性、符合市场需求的品牌组合和专业管理团队的商铺租金水平继续维持在最高水平，但新兴子市场更有可能获得较大租金增长空间。受益于零售消费的不断上升及终端用户和投资者需求的推动，预计资本值仍将维持上升态势。

  二线城市

  供应过量将成为2014年二线城市零售物业市场的最大挑战，在沈阳和天津，这一形势将最为明显。截至2013年底，沈阳市场空置面积超过800,000平方米，虽然2014年新增供应量相对较为缓和，为131,000平方米，但业主在招商和调整现有品牌时将会面临激烈竞争。天津市场在2013年底虽然空置面积较少，但2014年新增供应预计将超过1,000,000平方米。大连和青岛市场预计2014年新增供应分别为300,000平方米、256,000平方米，分别相当于2013年底总存量的26%和20%。

  新增供应将在中短期内推升上述四个城市的空置率，并且给租金带来下行压力。若中国经济增长放缓趋势持续且消费者控制支出，新增供应造成的市场压力将会更加严重。在某种程度上，位于市内核心区域的优质物业项目受到新增供应的影响将较为有限，但专业的物业管理团队和发展商的声誉在招商或挽留现有租户时将愈发重要。

  散售交易将继续成为投资市场的主要形式，大宗交易的投资者则主要在一线城市的成熟市场寻求整售交易机会。

  住宅物业市场展望

  当前的住宅购买限制措施在2014年被放宽的可能性不大。住房和城乡建设部有望采取差异化的调控措施，用以改善住宅市场供应的结构性失衡，并稳定一些住房售价面临极大上涨压力城市的市场情绪，其中包括北京在内。

  然而，近期数据显示，豪宅是各类住宅物业中对利率波动最不敏感的一个板块。因此，除非经济指标出现灾难性下跌，豪宅板块资本值在中短期内应将继续增长。

  多个别墅、豪宅及服务式公寓项目预计将于2014年完工。鉴于各板块的主要需求来源、购买及租赁的季节性均有所不同，预计这些新增供应对各板块的影响将呈现差异。基于对2014年新增供应量的合理化预期和对经济增长的预测，市场整体空置率预计将在短期内盘旋在15%左右。为提高其入住率，经营者将有可能就长期租赁提供优惠措施，从而导致整体平均净有效租金的下降。由于2014年预计将有大量别墅及豪宅入市，市场压力将使此类住宅持有者降低租金，加之租户使用导致的物业折旧成本，部分业主亦可能使其物业处于空置状态。

  物流物业市场展望

  在中国，得益于内部消费的强劲增长，在消费者习惯变化下快速扩张的电子商务以及政府政策的扶植下，现代物流行业虽处于萌芽期，但成长迅速。据中国国家发展和改革委员会，包括仓储设施和运送环节在内的中国物流市场规模在2005年至2012年期间的复合增长率为16%。市场参与者正在将诸如缺乏更加优质、完善物流行业和相关基础设施等市场机会变现。

  约122,000平方米的新供应的预计完工时间从2013年第四季度推迟到2014年第一季度。截至年底，这些尚未完工项目的预租率已达逾60%。另外280,000平方米目前在建的新增供应预计将于2014年入市。

  在短期内，租金和空置率应将继续受到较大范围经济放缓及季节性库存波动的影响。然而，在北京持长线投资策略的市场参与者应将享有其物业资本值的提升和高于其他房地产物业的回报率。虽然租金的上涨或将导致一些租户流向租金价格相对较低的非中心区域(如廊坊等)，但这一趋势应将仅对小型企业构成更显著影响，鉴于大型公司更倾向于将其仓库安置在工业及物流园区的主要位置，抑或是在机场附近。

  关于高力国际

　　高力国际是全球首屈一指的商业地产服务公司，在全球62个国家设有逾482个办事处，拥有13,500多名专业人员。作为FirstService Corporation的附属公司，高力国际致力于向世界各地的地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，包括全球企业咨询顾问、经纪、物业及资产管理、酒店投资买卖与咨询、估价、咨询及评估服务、银行按揭业务及研究。根据Lipsey Company之最新年度调查，高力国际在全球最卓著商业地产公司排名中荣膺第二。

  在2012-13年度国际物业大奖(亚太区)评选中，高力国际囊括11个奖项，包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。