第一太平戴维斯:北京甲级写字楼可租赁存量增至950万平方米

2014-10-14 18:46:15

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2014-10-14
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:第一太平戴维斯

  第一太平戴维斯北京物业市场概述

  2014年第三季度

  北京甲级写字楼市场

  "望京SOHO塔3于2014年第三季度入市,系自2012以来望京地区首个新增甲级,为市场带来12.3万平方米可租赁面积。至此,北京甲级写字楼可租赁存量增至950万平方米。

  "由于新项目良好的预租率及持续增长的需求,本季度全市净吸纳量从上季度的8.7万平方米攀升至12.3万平方米,达到过去十个季度以来的最高值,系2013年全年吸纳量的两倍。

  "金融、IT及高科技、专业服务企业为本季度需求的主导力量,其需求占据总成交量的70%。与此同时,内资企业、特别是私有企业,继续主导市场,其需求占成交总量的80%,而外资企业租赁需求则相当疲软。

  "尽管一个体量较大的新项目入市,但全市整体空置率仍稳定在3.5%,继续为全国最低水平。

  "甲级写字楼租金连续两个季度增长,环比上涨0.9%,至每平方米每月人民币316.8元,同比增长1.0%。基于稳定的需求和有限的供给,各个子市场租金均录得0.3%至1.9%不等的增长。

  市场预测

  "第四季度,过去四年持续供应不足的状况将有所缓解。六个项目预计将于第四季度交付使用,为市场新增33.5万平方米可租赁供给,高于2010年至2013年间的年均供给量近50%。

  "全部新增供给均位于CBD、金融街和燕莎等传统商务区以及望京等热门新兴商务区。大部分项目已取得良好的预租率,大约在20%-50%之间。至此,全市空置率水平预计维持在5%左右,仍系全国最低水平。

  "与此同时,全市租金水平将在现有高位运行直至2015年-2018年新一轮供给高峰到来为止。届时,年均供给量将激增至84.3万,受此影响,业主将提供租金折扣以应对激烈的市场竞争。

  北京零售市场

  "北京市前八个月社会消费品零售额同比增长8.0%至人民币5,740亿元。与此同时,前八个月网上零售额取得迅猛增长,同比攀升56.6%。

  "本季度,位于非核心区域及郊区的新入市项目使本地商业市场进一步呈现去中心化趋势。两个购物中心项目--力宝广场华联购物中心与京通罗斯福购物中心均以较高出租率于本季度正式开业,分别为市场带来80,000与67,000平方米的新增面积。以上两个项目同时也分别系亦庄区域与通州区域的首个中高端购物中心。

  "然而,华堂继上个季度关闭位于望京区域的分店后,近期又关闭了位于朝阳区的北苑店且预计将于明年关闭西直门店。至此,中高端商业存量小幅增长至910万平方米。

  "本季度餐饮品牌继续主导市场需求,商场业主也积极引入此类业态以提高客流量。为满足本地持续扩大的中产阶层和本地居民不断提高的品牌意识所带来的市场份额,快时尚和轻奢品牌继续在本地市场渗透及扩张。相反,奢侈品牌对于新店拓展仍持谨慎态度。

  "尽管有新增供给入市,全市中高端购物中心的出租率仍环比上升0.6个百分点至95.5%,同比增长3.9个百分点,系过去五年的最高水平。

  "鉴于季内由预算较低的餐饮和生活体验式租户为主导的需求结构,北京中高端购物中心首层平均租金增长进一步放缓,环比仅增长0.3%,至每平方米每月人民币915.2元,同比仅上涨2.0%,系过去四年的最低水平。尽管如此,西单与三里屯等成熟商圈的租金依然分别实现9.1%与6.3%的季内最高涨幅。

  市场预测

  "第四季度预计将有六个商业项目入市,总商业面积达到近70万平方米,全部定位为购物中心。

  "尽管多数新项目由运营经验丰富的业主持有且有便捷的轨道交通支撑,但由于非核心区域商业氛围尚未成熟,业主依然要在租金上予以妥协并辅之以其他激励措施来吸引合适的租户,以此来保证健康的预租率。

  "由于新项目的空置面积,全市整体出租率预计将出现小幅下滑。同时由于位于非核心区域的商场业主必须在租金和租期方面做出让步以吸引租户,整体租金涨幅预计将进一步下降。

  北京住宅租赁市场

  "2014年第三季度无新项目进入高端租赁市场。

  "鉴于外资企业预算缩紧导致需求疲软,本季度高端别墅市场入住率环比下降2.1个百分点至88%。然而,迁出的租户被其他两个子市场吸收,致使本季度服务式公寓与甲级公寓的入住率出现反弹,分别上升3.7个百分点与0.3个百分点至85%与90.2%。

  "鉴于来自国外家庭的需求疲软以及近期入市新项目导致竞争加剧,本季度高端住宅租赁市场各子市场的租金均出现下滑。服务式公寓、甲级公寓与高端别墅租金分别环比下降0.5%、1.3%与1.2%至每平方米每月人民币205.1、141.8与123.1元。

  市场预测

  "鉴于未来几年四环以内服务式公寓和甲级公寓新增供给相当有限,市场去中心化趋势将更加明显。为应对市场状况的变化,开发商及服务式公寓运营商正在非核心区域积极寻求合适项目定位以拓展自身市场份额,譬如商务氛围开始起步的大兴区以及聚集了大量外籍人士的顺义区。基于上述原因,莎玛BCS预计将在2015年落户顺义区;盛捷服务式公寓将在2015年落户望京;另外雅诗阁旗下的两个项目也预计于2017年分别在顺义和大兴开业。

  "基于外企租房预算收紧,以及前述写字楼部分提及的短期内跨国公司扩张需求疲软,尽管供给有限,高端住宅市场三个子市场的租金和入住率在未来一年内仍将面临下行风险。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  " 为应对供应过剩的住宅销售市场,目前已有42个城市取消了自2010年出台的购房限购政策,仅有四个一线城市--北京、上海、广州和深圳仍没放松限购政策。

  " 截至9月底,更多开发商选择"以价换量",因此8月一手住宅价格指数比2014年6月下降1.8%。同时,尽管第三季度供应量环比下降26.6%至250万,但是成交量环比上升36.6%至200万平方米。。

  一手住宅高端市场

  " 第三季度,两个甲级公寓项目(包括一个新项目和一个现有项目最新一期)和一个高端别墅项目进入销售市场,合计为高端住宅市场带来696套新增供给。一些预期价格较高的项目基于市场的不确定性已推迟其开盘时间,例如万柳书院。

  "第三季度,不同于总体住宅市场,一手高端住宅市场在成交量和价格上均表现稳定。

  "第三季度,归功于过去六个月入市的优质项目,甲级公寓成交量达到390套,环比上升16.5%。与此同时,甲级公寓价格稳定在每平方米人民币65,100元,同比上涨8.0%

  "高端别墅市场表现与甲级公寓市场相似。成交量同比上升8.5%至229套,与此同时,成交价格上涨至每平方人民币51,600元,环比上升4.8%,同比上升11.2%。

  市场预测

  "2014年第四季度预计有两个甲级公寓项目进入销售市场。从长远看,基于稳定的需求,其中包括刚性需求和高净值人群的改善性需求,成交量预计将有所上升。

  "2014年第四季度,开发商预计将延续原有的促销活动以换取销售量,受益于银行贷款放松等政策利好,预计住宅总体市场销售量的增长及价格保持稳定。

  北京销售与投资市场

  "鉴于市场优质可售项目较少,加之境内外投资者带来的稳定需求,第三季度北京甲级写字楼资本值大致稳定在每平方米人民币64,100元,同比上涨4.3%。同时,甲级写字楼租金本季度环比增长0.9%。因此,截至第三季度末,甲级写字楼毛收益率环比下降0.03个百分点,至5.93%。

  "本季度,整售市场成交量有所回升,共三宗重大整售交易成交,总成交额达到人民币59亿元。至此,前三季度总成交额达到人民币120亿元,不及2013年全年成交额的一半。

  "本季度一手写字楼散售成交额大幅下滑,仅为人民币43亿元,环比下降61.9%。同时,一手商业散售成交额亦环比下降48.5%,至人民币47亿元。

  "土地市场于第三季度,总成交额达到人民币469亿元,环比增长29%。北京华融投资以总价人民币74亿元折合实际楼面价人民币每平方米96,000元摘得华嘉胡同商业金融用地。尽管如此,受低靡的住宅销售市场影响,本季度住宅用地市场仍较为平静,仅七宗住宅用地成交。

  市场预测

  "尽管甲级写字楼租金预计将进一步增长,但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳。至此,第四季度甲级写字楼毛收益率预计将小幅下降。

  "鉴于本地市场优质可售项目较少,第四季度整售市场预计仍较为平静。

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