[克而瑞]年末强势翘尾 12月成交达年内新高

  【研究观点】

  年末强势翘尾，12月成交达年内新高

  收官之月，前期“救市”政策的消化期，整体比较平淡，而市场供求却形成强势翘尾之态，企业发力冲刺业绩，诸多城市成交量创下年内新高；一线城市尤其是上海土地市场也同步上演了一场“土地风暴”。

  我们认为，2014年年末房地产市场出现明显的翘尾行情，多得益于中央及地方的轮番救市政策的刺激。我们预计2015年在“稳增长”的框架，楼市政策面仍旧宽松，整体维持今年的格局，既不会出现打压，亦不会采取过度刺激政策；资金面相对宽松，继续降息、降准出现的可能性非常大；而对于行业，迎来回暖转机，但行业供过于求的内在逻辑没有根本转变，去库存仍将是明年上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳。

  【纵深解读】

  经济：经济仍在下行区间，稳增长压力下房地产业将受益

  政策：不动产登记条例出台，公积金仍是地方发力点

  土地：年末地市供需两旺，上海一日两创全国单价地王

  市场：12月成交创年内新高，多城市供求风险暂缓解

  企业：地产股强势收官，房企拿地布局一、二线城市

  【图说楼市】

  12月重点城市供应平稳回归，成交继续回升创新高

  多数城市本月供求得到改善，消化周期趋于平衡

  京沪深市场成交创新高，中低档项目占比小幅下滑

 

  【研究视点】

  年末强势翘尾，12月成交达年内新高

  收官之月，前期“救市”政策的消化期，政策面整体比较平淡，而市场供求却形成强势翘尾之态，企业发力冲刺业绩，诸多城市成交量创下年内最高；一线城市尤其是上海土地市场也同步上演了一场“土地风暴”。

  本月政策面相对平静，仍在放宽资金面、提高购房者支付能力方面做文章。《不动产登记暂行条例》终于出台，但市场普遍反应平淡；反倒是央行调整存款口径引起市场轩然大波，外界预期可释放5.5万亿元信贷额度；地方则仍在调整公积金方面做文章。

  市场方面，各大企业做出最后一搏，冲刺年终业绩目标，年末翘尾行情十分明显，重点城市商品住宅成交面积已经连续3个月快速向上攀升，23个重点一、二线城市成交量更是高达2143万平方米，环比涨幅超10%，成交面积创下年内最高点。特别是一线城市，3季度以前，月度成交总量一直在200多万平方米徘徊，10月环比突增46.78%，成交面积突破300万平方米，本月再创年内新高，突破400万平方米大关，成交面积达409万平方米，环比上涨近15%。经历前几个月的成交高峰，沈阳、长春、青岛等等高库存城市库存风险均大为缓解，风险畸高的沈阳库存消化周期本月也终于跌破30个月。但就目前的情况来看，这些城市的库存消化周期仍处于高位，本月楼市仍以去库存为主基调，新增供应除库存压力相对较小的城市保持较高的增长外，多数城市表现持续下滑。

  土地市场尤其是上海地市在2014最后一个月集中成交，更是在同一天内两度刷新全国单价地王，引发业内一片哗然。其他各地土地成交量冲高，多个城市创下年内高点。

  项目表现上，受上半年市场低迷影响，年终各大企业目标业绩完成率不甚理想，为冲刺年终业绩，企业也可谓殊死一搏，项目折扣力度不断加大，“双十二”、圣诞节均成企业促销出口，南京碧桂园凤凰城项目最高优惠幅度甚至高达5折，8折、9折优惠的项目也不在少数。

  我们认为，2014年年末房地产市场出现明显的翘尾行情，多得益于中央及地方的轮番救市政策的刺激。2015年在“稳增长”的框架下房地产行业支柱性地位不会改变，楼市政策面仍旧保持宽松，整体维持今年的格局，既不会出现打压，亦不会采取过度刺激政策；资金面相对宽松，继续降息、降准出现的可能性非常大；而对于行业，迎来回暖转机，但行业供过于求的内在逻辑没有根本转变，去库存仍将是明年上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳。

  【01经济】

  经济仍在下行区间，稳增长压力下房地产业将受益

  11月份经济数据各项指标仍然低迷，金融数据也让不容乐观。各项指标较前月均有显著回落，显示经济下行压力加大。在今年经济工作会议上，虽然没有提房地产调控，但想要稳住明年GDP增速，房地产仍为其中重要一环。预计明年央行将持续出台货币政策利好房地产等相关行业，但未来宏观调控政策仍会着眼结构调整。

  一、经济指标表现低迷，经济仍在下行区间

  2014年11月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.3%，比上月回落0.5个百分点。11月进出口增速也双双回落，其中出口增速5.7%，进口增速为-6.7%，同比上月下降6.9和11.3个百分点，外贸总体形势不容乐观；前11月，全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长15.8%，较前10月继续回落0.1个百分点。全国房地产开发投资同比名义增长11.9%，增速比前10月回落0.5个百分点，增速已经连续十个月回落。投资、出口增速的持续下滑，提振消费效果不济，经济下行压力犹存。

  二、“稳增长”压力沉重，预计资金面将持续宽松利于房地产发展

  11月末人民币新增贷款虽超预期增长，但M2增速却继续回落，分别比上月末和去年同期低0.3个和1.9个百分点，实体经济需求较弱，融资规模的不断缩小，信贷和社会融资之间也没有形成有效的转换机制。央行最近也大幅调整合意贷款规模，以鼓励银行加快贷款投放。对于房地产企业而言，信贷与社会融资的改善，能有效盘活资金容量，缓解年底资金短缺的风险。另外，政策面逐步放松对房企再融资的管制，增加了房企融资平台，另一方面提升了企业投资能力。

  本月CPI同比上涨1.4%，增速比上月下降了0.2个百分点，创5年来新低，而PPI则是同比下降2.7%，同比降幅进一步扩大，已经连续33个月下跌。通胀水平的持续走低，为货币政策放松提供了更多空间，接下来降息、降准有望再现市场，资金面也会更加宽松，有利于房地产行业加速走出调整期。

  我们认为：随着经济下滑的压力进一步加大，政策上带来的资金面宽松，房地产市场调整也将继续，从目前来看，，预计2014全年开发投资增幅在10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，但年内逐渐趋稳，新开工面积降幅也将逐渐收窄。在经济新常态的大背景下，房地产市场也同步进入“高位运行，稳中有分”的新发展阶段。

  【02政策】

  不动产登记条例出台，公积金仍是地方发力点

  2014年的最后一个月里，房地产市场政策面相对平静许多。之前出台的政策效应还在延续，中央继续以放宽资金面为基础，地方政府仍在公积金等常见调控方面做文章。总体来看，《不动产登记暂行条例》正式发文，但对房地产市场并无过多的影响。市场盛传央行387号文件，对房地产市场而言则意义重大。地方政策仍以公积金入手调整。

  22日，酝酿了7年之久的《不动产登记暂行条例》终于出炉，就此前社会热议的“以人查房”等内容作出了详细的说明。不少人认为《不动产登记暂行条例》的实施将对楼市造成不小的冲击。在我们看来，《不动产登记暂行条例》的实施将建立一个完整的、全面的、精确的中国房屋大数据。具体能对楼市造成什么样的影响还要看后续的相关政策。不动产登记大数据的建立是房地产长效调控机制的基础，在此基础上，国家可以制定更加合理，科学的政策，对房地产市场的调控更能有的放矢。其实目前房屋交易也需要在房管局进行备案，不动产登记是在此基础上的一个升华，所以目前来看，对房地产市场并无过多的影响。

  27日，市场内盛传央行发布了387号文件，文件规定将部分原属于同业存款项下存款纳入各项存款范围，同时规定上述计入存款准备金的存款适用的存款准备金率暂时为零。假如文件真实，那么短期内，市场的可贷资金将很大程度的增加，达到货币放松，降低融资成本的效果；此外，银行的贷存比也能得到有效缓解。长期来看，假若同业存款不缴准，那么市场内的资金利率将下行，利于利率市场化。有机构预测文件的实施将释放约5.5万亿信贷额度，甚至多于2008年的4万亿计划。387号文件效应对市场的冲击力远远大于降准。

  公积金仍是本月地方政府调整房地产市场的着力点。12月里，沈阳市、青岛市、湖南省、惠州市、中山市、武汉市、长沙市、合肥市、南昌市等城市均在公积金方面做出了调整，多在取消担保费用，降低公积金贷款首付比例，异地互认等方面入手。其中与众不同的是，青岛针对不为职工办理公积金缴存登记手续，不办理住房公积金账户设立手续，以及不按规定办理住房公积金变更、注销登记或者不为本单位职工办理转移或封存、启封手续的单位提出了详细处罚办法，规范了公积金行政执法行为。

  总体来看，我国房地产市场政策面将持续宽松，全力去库存仍是政府的工作重点，因此打压和强力刺激的政策都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律。为了稳定经济增长，未来市场整体资金面将相对宽松，房地产市场也会受益。

  【03土地】

  年末地市供需两旺，上海一日两创单价地王

  2014年12月，CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积共计为6352万㎡，环比大幅上升141%，同比减少56%，总成交金额为1507亿元，环比上升20%，较去年同期减少了58%。在周期性因素和市场回暖的推动下，全国土地市场成交在年末大幅翘尾，其中上海、南京等一、二线重点城市更是频频创出单价地王，不过受行业调整影响，与去年同期还是存在着比较明显的差距。

  从排行榜来看，本月总价入榜门槛较上月有所回落，为16.4亿元，排在榜首的的深圳龙华商业地块成交总价为30.4亿元，远低于11月的董家渡地王，该地块虽然区位较佳，发展潜力巨大，但受出让条件过于严格所限，仅有两家房企竞拍，最终成交楼板价“仅”有17294元/平方米，不仅远远低于周边住宅价格，较10月出让的同板块宅地的楼板价也低了约8000元。不过从单价排行榜来看，则反映出房企拿地热情的回升，12月单价入榜门槛为15929元/平方米，较上月环比上浮1500元，榜首更是达到66629元/平方米，创下年内新高。本月上海浦东前滩出让的5幅地块均进入单价排行榜TOP，其中的32-01地块和36-01地块更是引起了业内的高度关注，两地块在相隔不到4个小时的时间里相继刷新上海全年地王，楼板价分别达到了66629和65832元/平方米，若不折算保障房面积，均超过了8月成交的北京华嘉胡同。

 

  【04楼市】

  12月成交创年内新高，多城市供求风险暂缓解

  1、12月重点城市供应平稳回归，成交继续回升创新高

  2014年12月各重点城市供应量理性回归，环比和同比都是减多增少，但总体供应仍处今年高位。从具体城市能级来看，12月一线城市总体供应量突破500万平方米，较上月增长9%，除深圳外，北京、上海、广州供应量都在125万平方米以上。二、三线城市供应量环比下降的城市近六成，而同比下降的城市数与上月基本持平，但是两极分化态势进一步加剧。合肥、南昌、福州、武汉等城市供应量继续大幅增长，环比增幅都超过60%，其中，合肥本月推盘量增多，供应年内再次突破100万平方米，环比增长88%，武汉供应量突破200万平方米，为近年来单月最高值；而无锡、宁波、青岛、郑州等城市供应量都出现大幅下滑，平均跌幅超过30%，其中无锡本月供应几乎腰斩，为47万平方米，环比下降54%，青岛供应更是降到年内最低值，不足20万平方米。

  重点城市成交量环比上涨的超过六成。其中一线城市成交量大幅上涨，除深圳外其余三城本月成交量都超过100万平方米，环比平均涨幅超过15%，同比涨幅更是超过45%，其中，广州本月成交量再创年内新高，单月首次突破110万平方米，环比、同比增幅都超过20%；深圳成交量也是增长迅速，本月逼近80万平方米，环比增长29%，同比大增120%；二、三线城市成交也维持平稳上扬，环比、同比增长的城市都超过6成。其中，青岛、济南、常州、长春等城市成交量出现大幅上升，环比平均涨幅超过20%，其中，济南本月成交量近120万平方米，为近年来最高值，环比增长62%，同比更是大增142%；而宁波、厦门、无锡、大连等城市成交量环比出现不同程度下降，但降幅进一步收窄，其中，厦门本月成交虽不足30万平方米，环比小幅下降1%，但同比却是大幅上涨776%，而宁波在继续放量去库存下，本月成交虽环比下降17%，但从同比来看依旧上涨24%。

  整体来看，今年市场下行态势下，一线城市成交量下降迅速，但四季度市场信心提振，成交上升也最为强劲，这一方面是因为一线城市具有房地产风向标效应，对市场的敏感度较高，在市场下行下，观望情绪浓厚，因而成交量迅速下降；另一方面也是一线城市有强大的经济和人口支撑，购买力十足，在市场回暖下刺激的需求也能快速集聚，成交量回升也更为强劲。

  展望2015年，我们预计来年一线城市成交量价也能够保持稳定或小有回升。二线城市市场表现分化并且将进一步加剧，像合肥、武汉、郑州、南京、厦门，可能在2015年还可以保持平衡，大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明压力巨大，面对高企的库存压力，来年市场去化压力仍然巨大，市场成交也不容乐观。

 

  2、市场短期风险：城市供求比跌众涨寡，消化周期趋于平衡

  我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。

  2014年末月延续市场良好势头，在政府政策支持、开发商冲业绩、购房者信心增强等多方影响下多城商品住宅成交继续上涨。供求比方面，多数城市仍控制在1.2警戒线以内，仅福州、北京、广州、长沙、合肥五城超过1.2，本月青岛为23个监测城市最低，仅0.13。环比来看，跌众涨寡，其中，福州表现极不稳定，继上月理性回归之后本月供应再次激增，导致供求比大涨至2.19，成为唯一超过2.0的城市，另外深圳、无锡大跌0.9，其余城市则涨跌幅度均控制在0.5以内。

  从消化周期来看，各城市整体去化压力得到一定缓解，超过20个月的仅剩沈阳一城，且绝对值已明显下降，周期不足10个月的已增至六城，其中重庆去化压力最小，消化周期仅半年，其余城市则相对较为平衡。

 

  3、京沪深楼市成交再创新高，中低档项目占比小幅下滑

  从成交价格结构来看，北京中低档项目成交占比下跌幅度最大。上海12月份成交突破百万平方米，各价格段成交占比变化不大，其中中低档、中档产品成交占比共下跌4个百分点，高档产品成交上涨3个百分点，这种态势在本月成交金额和面积排行榜中表现明显。尚汇豪庭作为高档产品，因其地段和价格优势去化良好，占据成交金额和面积榜首；北京中低档项目成交占比大幅下降，主要原因是本月自住房项目减少，中低档项目占市场份额下滑，仅鲁能•丰和台一个自住房项目表现突出，同时中信国安府作为高档项目一枝独秀，以8万元/平方米的均价领跑市场；深圳12月整体成交也超预期回暖，成交价格结构仅中低档和中档产品微有变化，中低档产品成交占比下跌5个百分点，中档产品占比上涨5个百分点，其中万科紫悦山和麓城二期两大项目热销，金额和面积均取得不错的成绩。

  从面积段结构来看，京深120平方米以上户型产品有所突破。上海从面积段成交占比来看，依旧以120平方米以下户型为市场成交主力，其中90-120平方米户型占比持续上涨，市场仍以刚需为主，而大户型产品占比基本稳定。北京则是受自住房项目影响较大，90-120平方米户型占比急速下降10个百分点，而120平方米以上的户型占比纷纷上涨，尤其是200平方米以上户型占比涨至16%，其中一个原因是在年底收官时，房企为完成业绩大力营销，大户型去化速度加快；深圳各面积段成交占比基本不变，其中144-200平方米户型占比小幅上涨至14%，以中海九号公馆和华润银湖蓝山的热销项目的大户型为主力，除年末翘尾态势明显，深圳全年整体市场比较平稳，成交结构变化不大。

 

  【05企业】

  地产股强势收官，房企拿地布局一、二线城市

  1、企业拿地量有所下降，万科拿下“江宁地王”

  本月土地市场呈现回暖态势，企业拿地态度逐步放开，拿地规模呈现上升趋势。据统计，15家典型企业本月通过招拍挂新增总建面511.80万平方米，环比下降29.46%，同比大幅下降74.18%；土地总价216.35亿，环比则下降55.70%，同比下降66.81%。从土地单价来看，本月房企平均土地成本为4227元/平，环比下降37.20%，同比上升28.52%。本月土地市场量价齐降，房企拿地积极性较上月有了明显下降。主要是各房企年末着力冲刺业绩，拿地热情明显不如上月高涨，但本月房企新增一线城市土储仍有7幅，万元以上楼板价的地块达4幅。其中，招商在深圳新增的A818-0462号地块，总价为30.4亿，楼板价达17294元/平米。

  从单个企业表现来看，龙湖、远洋在本月表现较为活跃。龙湖新增了5幅地块，均位于一二线城市，拿地金额达26.39亿元，总建面积为38.99万平方米。远洋也抓紧了年末时机，大力增加了土储，在天津市拿下的宜兴阜旧村改造项目总建面达204.3万平米，楼板价却仅为538元/平米。值得一提的是，万科本月在南京新增的NO.2014-G83地块，因地块平整，靠近地铁1号线和在建的3号线，地块东边是九龙湖大盘万科金域蓝湾，未来可享受万科已经做好的社区商业配套，因此起拍价就高达19.29亿元。万科经过了40轮竞价，终于拿下该地，作为“江宁今年最好的地”，未来的开发依旧值得期待。

  2、万达上市成香港IPO大赢家，房企融资再上高峰

  本月最大的融资事件莫过于万达商业在香港上市，作为房地产业TOP10的龙头房企，万达的上市标志着龙头房企基本实现上市或取得上市平台。12月23日万达商业在港交所挂牌上市，发行价每股48港元，融资额高达288亿港元，创下港股三年来最大IPO纪录。此次融资占据本月融资的22%的融资额，是本月房企中最大的融资。在其他融资方面，中期票据继续在房地产业发酵，房企陆续通过银行发行中期票据提升资金充裕度，同时，调整为未来调整债务结构。

  从融资币种来看，中期票据的火热促使人民币贷款在数月间保持融资高位，本月人民币融资额63%。本月融资分布中，票据、债券类融资占比达到54%，而其中几笔大额融资值得关注。保利地产注册发行金额为150亿元的中期票据，招商地产50亿元中期票据，万科的18亿元中期票据以及金融街52亿元的中期票据均获得通过发行。

  3、牛市收尾终结全年，明年投资预期较好

  12月，年末房企的整体销售特别是一线城市的销售高于预期，销售的恢复使各大券商及投资者对房地产预期较好，地产股在年末强势拉升。年末央行发布央行正式发布387号文，在存贷比不变的情况下，将增加资金的流动性，会对包括房地产在内的整个经济贷款产生正面的影响，这样刺激了房地产股的拉升。A股市场，两市地产股涨势抢眼，上证地产指数上涨38.45%，深圳地产指数上涨17.59%。海外市场方面，香港楼市调控仍将持续，压制了地产股的走势，本月恒生地产分类指数下跌2.26%。

 

  重点个股方面，本月多个出台政策均利于房地产业的发展，并且房企销售稳中有升，房地产股受其带动作用，多有上涨。内地股方面，，龙头房企股涨幅居前，招商地产和保利地产分别大涨55.42%和50.28%。香港方面，华润置地上涨4.34%。其他重点地产股均出现下跌情况。本月涨跌幅榜单涨幅榜方面，A股市场占据主要涨跌幅榜单，北京城建大涨68.88%；在跌幅榜方面，万泽股份下跌30.47%。