[克而瑞]政策终于拉停行业下滑之势

  今天下午国家统计局发布了房地产行业相关指标数据，从商品房销售面积、新开工面积和房地产开发企业土地购置面积等指标来看，行业企稳趋势明显。而房地产开发投资由于土地成交价款下滑明显，仍处下行区间，但刺激政策逐步落地，市场加速回暖，筑底回稳可期。

  商品房销售：政策效应初步显现， 但环比仍有下滑

  从房地产市场成交表现来看，330等政策效应已初步显现。2015年1-4月全国商品房累计销售26358万平方米，同比下降4.8%，相比 1-3月降幅收窄4.4个百分点。其中4月成交8131万平方米，环比虽有14.3%的下滑，但与去年同期相比，上涨了7%，这是自2014年4月以来的 12个月中，月度商品房成交面积首次出现同比正增长。

  330政策特别是对改善型需求的提振作用尤为突出。然而，其中对市场影响较大的二套首付及利率下调等政策，银行反应却稍显滞后，4月下半月才陆 续有银行跟进，这直接导致上半月市场观望情绪不减反增，市场成交环比3月下半月也有较大幅度下滑。下半月随着银行陆续落实二套首付政策，市场即迅速回稳。 4月央行再度降准，市场流动性上涨，银行就相关政策落实面上和力度均在逐步扩大和加深，市场有望加速回稳，5月市场或有更好的表现。

  房地产开发投资：因土地成交价款大幅下滑，投资增速再创新低

  从房地产开发投资情况来看，2015年1-4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。其中4月房地产开发投资7018亿元，环比仍下降10.77%，同比微涨0.5%，同比涨幅收缩6.02个百分点。

  房地产开发投资额增速延续了自2013年以来的下滑走势，以6%的累计同比增速创造了2009年6月以来的历史新低。其中1-4月增速下滑幅度 相比1-3月甚至扩大了0.9个百分点。这主要是由于，4月土地成交价款同比大幅下降29.1%所致。此外，市场库存依然处于高位，企业投资动力不足；同 时，前4个月市场表现远远未及预期，市场信心不足，企业观望情绪较浓，也是房地产开发投资继续下滑的重要原因。接下来，前期政策效应将逐步显现，随着市场 回暖，库存去化速度加快，企业资金逐步回笼，房地产开发投资有望低位企稳。

  新开工：4月新开工量环比上涨21%,预计将持续回升

  从企业表现来看，1-4月房屋新开工面积35756万平方米，下降17.3%，降幅收窄1.1个百分点。其中4月新开工12041万平方米，环比上涨20.7%，同比下滑15%，相比3月同比降幅收窄了4个百分点。

  由于前三个月由于市场表现不尽人意，企业信心受挫，新开工量明显萎缩。但一方面，随着经济下行压力加大，政府为“稳增长”而托底房地产市场的决 心日益明显；另一方面，4月市场明显回稳，企业信心有所提振，4月新开工量大幅上涨。在市场将加速回稳的背景下，预计这一趋势将得以进一步延续。

  土地购置面积：4月环比上涨11%，去库存背景下土地市场难有改观

  土地市场方面，1-4月房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下滑32.7%，较1-3月增速下滑扩大了0.3个百分点。但是，从 月度指标来看，回稳趋势明显。4月房地产开发企业土地购置面积1417.58万平方米，环比大幅上涨10.86%，不过相比去年同期仍有较大差距，同比下 滑幅度仍高达33.78%。而1-4月土地成交价款1571亿元，同比大幅下滑29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

  自去年11月以来，房地产开发企业土地购置面积呈下滑趋势，且累计同比下滑速度不断加快。究其原因，首先，目前市场库存压力虽有逐步缓解，但仍 处高位，企业一缺资金，二缺动力，拿地热情不高，即便拿地，亦表现得慎之又慎；其次，2014年上半年受2013年市场火爆影响，土地市场亦表现高热，导 致去年同期指标基数较高，使得2015年指标同比情况差距较大。随着政策效应显现，项目资金得以回笼，4月土地市场回稳迹象已有所显现，预计接下来企业拿 地积极性有望进一步提高，特别是对于市场回稳更为明显的一、二线城市，土地市场的竞争或将更为激烈，但对于库存压力较大的三四线城市和部分二线城市，在年 内或仍以去库存为主，土地市场难有大的改观。