[克而瑞]六大因素推动深圳楼市一枝独秀

  最近两月，整体楼市企稳回升，深圳楼市却异常火爆，在一线城市中一枝独秀，引起市场各方的广泛关注。那么深圳楼市到底如何？又是什么因素引爆这一轮楼市成交量和房价的快速上升？

  商品住宅供求量价齐升，改善大户型、豪宅热销

  CRIC系统数据显示，今年前5个月深圳商品住宅供应量近220万平方米，同比大增132%，而4、5两月供应量都超过了70万平方米，同比分别大幅上升135%、212%，呈现供应井喷状态。

  市场成交同样延续去年10月以来的回升态势，前5月累计成交面积近261万平方米，同比大幅上升91%。4月成交面积同比增长54%，5月更是再创新高，成交面积近70万平方米，同比大幅增长158%。

  房价涨幅显得更为突出。自去年10月成交均价止跌后，房价稳步上涨。今年4月成交均价加速上涨， 5月商品住宅成交均价近3万元/平方米，环比4月增长8%，而较去年同期更是大幅增长18%。从区域来看，领涨的是前海、后海、深圳北站等区域，在自贸区 概念炒作下，这些区域商品住宅均价自去年年底以来涨幅在40%以上；其次，区位配套较好的香蜜湖、景田等区域，商品住宅均价涨幅也在30%左右。

  大户型房源、豪宅产品成交占比上升是近期深圳楼市的新特征。从120平方米以上户型占比来看，4、5月成交占比都为34%，较年初大幅上涨9个百分点。而1000万元以上的豪宅项目，成交占比也不断上升，近两月成交占比几乎是年初的两倍。

  在我们看来，近两个月深圳楼市成交火爆、均价疯涨的直接推动原因有以下六个方面：

  1，楼市政策环境改善。930、330等系列新政推动购房首付下降，刺激刚需、改善需求快速入市。而随着接连的降准、降息助推新政的落地，贷款利率下降，使得购房者购房成本大为降低。而深圳限购政策相对较松，再加上改善型需求被长期压抑，限贷松绑后，刺激累积的改善型需求快速释放。

  2，供应井喷是主因，市场货源充足，助推成交量上涨。深圳在一线城市中，可开发土地面积最少，严重依赖旧城 改造的存量土地开发，而旧城改造周期长、成本大的特点使得深圳楼市商品住宅供应长期维持较低位，可售项目楼盘屈指可数。据CRIC监测，去年9月开始，深 圳楼市集中放量，特别是今年4、5月，再次迎来推盘高峰，使得最近两月深圳市场呈现供应井喷状态。供应量的充盈，使得购房者可选择房源增多，扭转市场长期 供应短板，助推成交量的快速上升。

  3，自贸区短期炒作效应带动。4月27日，深圳前海、蛇口自贸区的快速落地挂牌，使得人们预期未来外来企业 将不断入驻，外来人口导入加快，市场炒作风起，迅速带动自贸区辐射区楼市价格上涨，而在市场向好下，这种短期刺激效应立刻放大，迅速外扩甚至影响到全市房 地产成交上升、价格的上涨。而从2015年1-5月周度成交数据来看，自贸区挂牌后，周度成交面积出现明显上涨。

  在自贸区影响下，前海、后海、深圳北站等自贸区辐射区域领涨深圳楼市，这些区域商品住宅均价自去年年底以来涨幅在35%以上。而蛇口板块，房价 从年初的6.6万快速攀升到5月份的近9万，涨幅近40%。这种疯长在全市快速传导，使得恐慌性入市加剧，很多原本想推迟购房的客户被迫提前入市，形成众 多热门项目出现“抢房”“日光盘”现象，进一步催热楼市。

  4，政府放松房价备案管控的推波助澜。今年以来，深圳市政府对楼市房价的管控有所放松，政府不反对楼盘销售 价在备案价上下浮动15%范围内销售，而年度房价涨幅控制可能不再定为政府任务。因而，4月以来，楼盘销售价格普遍在备案价之上，并快速上涨，如，今年年 初，深业新岸线、天悦龙庭等楼盘备案价在3.3万左右，而售价在3.4万元/平米左右，4月涨至4万元以上，5月之后市场价已达4.8万-5.4万元/平 米。而5月中洲华府商业大厦甚至出现了37.6万/平方米的惊天备案价，虽然被深圳市政府紧急叫停，但这一切，无疑很大程度上打破了购房者对房价上涨的心 理防线，更加推动入市需求。

  5，开发商炒作营销。对后市的信心使得开发商普遍“提价”销售，很大程度上打破了购房者对房价上涨的心理防线，更加推动入市需求。 自2014年1月以来，深圳只有2幅纯宅地出让，现在深圳上市的楼盘已经是奇货可居，在很多板块，已经可以称得上是“绝版新盘”，因此对开发商而言，即便 卖的慢一些，心理也是有底的，因此普遍都提价销售。除此之外，配合以“排队抢房”“日光盘”“天价房”等营销炒作概念，造成市场房源短缺、不愁卖的部分假 象，使得本就脆弱的购房者入市神经受到一次次冲击，刺激购房者加速入市，“见房就买”。

  6，部分股市、外来资金的流入也一定程度上助推了楼市成交快速上扬。今年股市“疯牛”，创业板暴涨，而深圳 作为创业型城市，已连续8年成为中小板、创业板上市企业最多的城市，辖区内A股上市企业数量约达196家，以及大量境外上市企业。在股市暴涨后，很多中小 企业的管理层“一夜暴富”，因而买房置业的需求增加，据CRIC调研，近两个月深圳热销楼盘中，这类购房者都有不同程度增加，而对于“以讹传讹”的香港人 大批买房纯属闭门造车，根本没有数据支撑。

  在我们看来，随着政策面的持续宽松、信贷支持力度的加强、供应的持续放量、股市资金的逐步回流，短期内深圳楼市的火爆或将持续。而长期来看，一 个城市的楼市发展与其市场基本面的变化密切相关，因此随着自贸区推动经济发展的持续释放，人口或将持续导入，而基于深圳楼市未来新增供应的短板，预计未来 深圳楼市仍有较大上升空间，房价长期上涨的压力较大。