[克而瑞]北京地王项目鱼贯入市致豪宅市场狂欢

  今年以来北京商品住宅市场表现平平，前五个月供应量不及去年同期四成，成交在政府密集的政策刺激下，稍显回暖之势，但涨势远不及其他一线城市。然而，最近两个月，北京中高端住宅市场却一枝独秀，成交量井喷。

  整体住宅市场表现平平，高端豪宅市场却上演狂欢

  从4、5月份北京商品住宅市场表现来看，商品住宅成交面积同环比均有一定程度的上涨，但是涨幅不高，其中4月同比涨幅仅30%，远低于其他三个一线城市，5月同比涨幅有所提升，达到49%，但在四个一线城市中也属于最低的，与上海和深圳150%左右的涨幅相比，更是相去甚远。前5个月的总体成交324.8万平方米，同比涨幅仅17.28%，同样逊于其他三市表现。

  与整体市场表现平平相反的是高端豪宅项目的集体狂欢。4、5月份千万元级豪宅成交套数同比去年同期翻番有余，尤其是2000万-3000万元以 上的产品成交增幅最大，前5月累计成交88套，创下2010年楼市调控之后，同期成交量的新高。3000万以上产品5月也表现不俗，14套的成交量相比往 年月均3-6套也算是一次爆发。

  地王项目大批入市、企业营销炒作，推升市场热度

  其一，“地王”鱼贯入市，凸显前期豪宅性价比，刺激成交。年初楼市淡季，万柳书院以16.5万元/平米的单价入市，再度引发市场热议，无独有 偶，远洋刘娘府项目、佳兆业广场、保利首开东坝项目等这些昔日地王项目也相继入市，单价基本在10万以上，且豪宅单价记录不断被刷新。这更加凸显了前期入 市的豪宅项目高性价比，如成交均价为6万元/平米的紫御华府、9万元/平米的保利海德公园独霸4、5月3000万总价以上的成交排行的冠亚宝座。而均价不 到9万的金茂府5月亦成交了4套，直接登上5月3000万以上总价销量排行榜冠军宝座。

  其二，天价豪宅炒作、新地王诞生，催热市场，刺激需求加快入市。地王项目鱼贯入市已让人目不暇接，不少企业更是借机炒作，甚至爆出单价40万元 /㎡的天价豪宅，引发人们对市场高热、价格将涨的遐想。另外，年初北京白盆窑村再爆86.25亿总价地王，一定程度上也推升豪宅市场热度，从而刺激高端需 求加快入市步伐。

  最后，改善型需求入市助推豪宅成交上涨。首付比例降低、降息等等政策对于改善型需求及部分投资性需求的刺激相对更大，且这部分需求资金实力相对雄厚，几乎不受自住型商品房分流的影响，因而成交涨势较好也在情理之中。

  大批豪宅项目仍在鱼贯入市，豪宅库存上升而去化堪忧

  截至5月底，北京是在售单价10万/平方米以上的超级豪宅项目有10多个之多，6万元/平方米的豪宅更是遍布京城。然而，豪宅项目入市的步伐丝 毫不见减缓，且经过前期高价项目对政府限价态度的试探，明确北京已无意限价后，企业更是肆无忌惮。据北京住建委官网显示，仅6月又有3个单价在10万元以 上的超级豪宅项目取得预售证，供应量达到215套，相当于往年1年的去化量。至此，北京市场上单价超过10万元/平方米的项目就已达20余个。

  然而，部分豪宅需求已提前消耗，后期恐难有对等的需求量来维持现有市场的热度；其次，超级豪宅的集中入市，致使市场竞争进入白热化，项目间的成交量会有较大分化；再次，豪宅项目鱼贯入市，已使供应已远超市场承载能力，中长期库存去化堪忧。