[中金公司]房地产行业下半年投资策略

  投资建议

  下半年地产股或呈现“N”型走势，但相对收益有 限，跑平大盘：全国成交量同比增速2 季度企稳，6~8 月间迎来高点，下半年房价上涨前将有成交放量，因此我们预判下半年地产股将呈现“N”型走势，2/3 季度间补涨概率高。但地产股超额收益的核心逻辑是政策稳增长，下半年实际利率将逐步下行且主要城市房价环比上涨，地产政策预期将产生变化，地产股将跑平大 盘。

  股票选择：传统地产大象起舞，首推万科，其次招商、保利；主题投资切换至“京津冀”+“国企改革”，建议关注华夏幸福 （未覆盖），中华企业、华发股份等：我们认为，下半年刺激板块上行的主要因素是6~8 月间的销售同比大幅改善、成交超预期，传统地产股中行业龙头是最优选择。下半年主题投资的宏观主线是房价上升推动的“资产价格重估”，建议主题投资切换至 “京津冀”和“国企改革”两类机会。

  理由

  全国成交同比在2 季度企稳，但投资数据恢复还需等待：930/330连续政策刺激效果逐步体现，全国商品房销售面积同比增速在2季度企稳，上调2015 年全国销售面积预测至5%。但大中城市去化周期依然超过13 个月，再投资提速时点或在3/4 季度间。

  预判主要城市房价下半年环比上升5%~10%。国际经验看，房价上涨主要是货币现象，M2 增速还在低位，全国房价系统性上涨条件并不具备；但9 大城市去化周期已经低于10 个月，供需缺口持续缩窄，预判将有主要城市房价下半年环比上升5%~10%。

  政策面：下半年关注“营改增”及“二次房改”：我们认为，2/3季度是政策效果观察期，政策看点将以制度性建设为主，建议关注地产行业“营改增”出台以及构建长效调控机制的“二次房改”。

  住宅建设进入存量时代，地产经纪、物业管理等细分子行业将异军突起。各国经验均表明，户均实现1 套房后，行业总量见顶；而存量时代，经纪业务重要性将显着提升，同时伴随经纪新模式异军突起，同时物业管理也将更加细分化、专业化，专业管理公司将通过并购整合快速做大规模。

  盈利预测与估值

  A 股龙头地产股2014 年P/E、P/B 在11.0 倍及2.0 倍，而中证500中小地产股P/E、P/B 估值分别为38.8 倍及3.9 倍，龙头公司与中小地产股估值差达到50%以上。