[易居]一线楼市新房成交均价直逼3万

  一线楼市新房成交均价直逼3万，二手成交量再创历史第二高

  7月份，一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27981元/平方米，直逼3万，环比增长1.1%，同比增长24.8%，同比增幅创近五年新高；成交量虽然小幅下滑，但仍出现供不应求态势。二手房市场同样表现强劲，成交面积660万平方米，环比微增0.8%。在四个一线城市中，北京楼市7月份表现抢眼，主要原因是由于“通州副中心”效应带动北京楼市火爆。

  一、商品住宅

  1、新房供小于求

  2015年7月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为363万平方米，环比增长11.2%，同比增长5.1%；新增成交面积为379万平方米，环比减少5.1%，同比增长86.9%，呈现供小于求态势。从历年数据来看，7月份是楼市的传统淡季，但今年7月份一线楼市并不“淡”，新建商品住宅成交量创历史同期最高。

  2015年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为115、113、86和65万平方米，环比增幅分别为24.7%、-9.6%、-19.4%和-13.9%，同比增幅分别为89.0%、64.8%、69.5%和186.4%。从环比来看,除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆，使7月成交量环比上涨24.7%以外，其它三个城市成交量环比下滑。

  2、成交价格再创历史新高

  2015年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为27981元/平方米，环比增长1.1%，同比增长24.8%，同比增幅创近五年新高，成交均价再创历史新高。随着改善类、豪宅类新盘持续入市成交，一线楼市成交价格呈现“节节攀升”态势。

  2015年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为25722、34682、15704和36833元/平方米。环比增幅分别为-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%，同比增幅分别为3.2%、30.8%、5.1%和50.5%，其中深圳和上海两市成交均价再创历史新高。

  3、新建商品住宅库存小幅下降

  2015年7月份，一线城市新建商品住宅库存量为3526万平方米，环比降低0.5%，同比增长3.7%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市7月份新建商品住宅存销比为11.2个月，相比6月份11.6个月的数值小幅下降。未来几月一线城市新建商品住宅库存量仍将继续下滑，存销比有望减小。

  2015年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1067、1213、895和351万平方米。环比增幅分别为-0.4%、-0.2%、0.9%和4.9%，同比增幅分别为4.2%、4.7%、4.4%和3.0%。

  2015年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为12.9、11.9、11.2和6.9个月，相比6月份13.5、12.7、11.3和7.1，四个城市新建商品住宅存销比均下降。

  4、存量商品住宅成交量持续上升

  2015年7月份,一线城市二手房成交量持续上升，成交面积为660万平方米，环比增长0.8%，同比增长148.6%，创历史次高点。7月份，一线楼市仍持续火热，高烧不退。从城市来看，北京和深圳二手房成交量环比上升，上海和广州二手房成交量环比下降。

  二、商业营业用房

  1、成交均价下降，供大于求

  2015年7月份，一线城市商业营业用房供应面积为48万平方米,环比降低11.8%,同比上升62.4%；成交面积29万平方米，环比上升10.2%,同比上升22.6%。

  2015年7月份，一线城市商业营业用房成交均价为22352元/平方米，环比和同比均降低9.2%。

  三、办公用房

  1、成交均价上升，供应量增加

  2015年7月份，一线城市办公用房供应面积78万平方米，环比上升69.7%,同比上升175.9%;成交面积58万平方米,环比上升37.7%,同比上升130.9%。

  2015年7月份，一线城市办公用房成交均价为30629元/平方米，环比上升14.6%，同比上升20.3%。

  四、后市预判：未来几个月一线城市房价依然保持上涨

  7月份，一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27981元/平方米，直逼3万，环比增长1.1%，同比增长24.8%，同比增幅创近五年新高；成交量虽然小幅下滑，但仍出现供不应求态势。二手房市场同样表现强劲，成交面积660万平方米，环比微增0.8%。在四个一线城市中，北京楼市7月份表现抢眼，主要原因是由于“通州副中心”效应带动北京楼市火爆。

  未来几个月，除深圳房价因前期涨幅过大而趋缓外,北京、上海和广州三个城市房价依然处于升温通道。随着“金九银十”到来，一线城市新建商品住宅成交量预计在9月份重新出现反弹。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员 姚腊