[第一太平戴維斯]12月全国房价继续上涨

  12月全国房价继续上涨，羊年楼市良好收官，部分城市基本面依然有待改善

  12月份，全国70个大中城市中，39个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较11月份的33个有所增加。4个城市的价格指数较上月持平；其余27个城市则环比下跌。

  住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：深圳（3.2%）、上海（2.1%）、厦门（1.3%）、南京（1.2%）和杭州（1.2%）。

  而价格环比跌幅最大的两个城市为丹东（-0.9%）和常德（-0.6%）。

  12月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.21%，为连续第八个月上涨，是继9月份之后最大单月涨幅。平均销售价格较去年同期上涨0.27%，自指数基准时期（2010年12月）累计上涨9.61%。

  一线城市市场表现

  12月份，一线城市住宅销售价格表现依然优于其他线城市，然而涨幅自11月的1.6%扩大至1.63%。深圳房价以3.2%的涨幅再度领跑全国，同比涨幅达47.5%，自指数基准时期（2010年12月）已累计上涨82.9%。

  因近期住宅成交强劲，一线城市待售库存接近最低水平。四座一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，预计未来房价将继续保持上扬态势。

  各等级城市市场表现

  12月，一、二、三线城市房价指数环比涨幅扩大，四、五线城市环比继续走跌。同比来看，一、二线城市和低线城市之间分化明显，一线城市房价指数同比涨幅高达21.33%。

  重点城市市场表现

  二线城市中表现最优的四个城市为：厦门（1.3%）、南京（1.2%）、杭州（1.2%）和天津（0.9%）。尽管今年上半年厦门住宅价格表现并不突出，但下半年重拾涨势。从累计涨幅来看，华东地区二线城市中南京表现最优，环比、同比涨幅分别达1.2%和7.9%，自指数基准时期（2010年12月）累计上涨22.8%。

  城市案例 – 北京

  2015年，首都北京房价指数涨幅为国内第三，位居深圳和上海之后。而不同于许多其他城市的是北京商品房分类价格指数表现。尽管北京新建商品住宅价格指数同比上涨10.4%，但分面积段来看，90平米以下住宅的房价指数同比下跌了2.1%，而大户型（144平米以上）房价指数则同比上涨17%。

  同时，从指数来看，北京各面积段二手住宅房价表现均优于一手市场，平均同比涨幅为20.8%。

  小户型房价的走跌很大程度上是归因于2013年末北京政府推出的自住型商品房及其新政——对于全市符合限购条件的家庭，可购买此类住房，其价格一般比周边商品住房低三成左右。此类住房面积均小于140平米，其中多数小于90平米。由于此市场供不应求，因此通常采取摇号的方式以确定最终的购房者。北京自住型商品房成交占比总成交量约35%。

  尽管难以将自住型商品房同其他住房数据独立分析，然而从北京大户型（144平米以上）房价增幅达17%以及小户型的历史表现优于大户型来看，假若在整体研究时将自住房剔除，北京全市房价涨幅或同上海不相上下。

  区域市场表现

  按地区划分，东北地区表现依然最不尽如人意，房价指数平均环比下跌0.24%，同比跌幅达2.54%。各城市涨跌情况为：哈尔滨（0.2%）、沈阳（-0.1%）、长春（-0.1%）、大连（-0.1%）、牡丹江（-0.2%）、吉林（-0.4%）、锦州（-0.3%）和丹东（-0.9%）。

  受到实业和制造业发展趋缓的影响，东北地区楼市发展举步维艰，同时许多其他国内城市依然面临库存过高的困境。、为改善现状，未来政府或将出台更多支持性举措以刺激经济和楼市。

  展望

  尽管房地产投资增长继续放缓（1-11月同比涨幅1.3%），但市场情绪偏乐观，且普遍预期未来仍有支持楼市发展措施出台，预计一线及核心二线城市仍会持续良好表现。

  虽然重点城市房地产市场表现积极，但整体而言，全国房地产市场并不景气。未来预计低线城市将出台更多定向支持性举措以刺激房地产市场，而开发商则一方面致力于去库存，另一方面在当前信贷环境宽松的背景下积极发行国内债券以实现融资。楼市虽然并未出现类似2014年下半年的大幅下跌表现，但仍需政策支持以扭转当前现状。

  参考资料

  国家统计局.

  第一太平戴维斯市场研究部.