[第一太平戴維斯]房地产指标表现分化

  2016年1月19日，国家统计局发布2015年全年全国房地产开发投资和销售情况。

  2015年，全国房地产开发投资额累计人民币9.598万亿元，同比仅增1.0%，为1997年（受亚洲金融危机影响，投资增速自11月的1.3%暴跌至-18.8%）以来最低水平。此外，2015年全年房地产开发企业土地购置面积仅为2.28亿平方米，较去年同期（3.34亿平方米）减少31.7%。

  同期，房屋新开工面积依然走跌，跌幅自1-11月的14.7%小幅收窄0.7个百分点。全年房屋竣工面积累计达10亿平方米，同比下跌6.9%。

  2015年，商品房销售面积累计12.85亿平方米，高于去年全年的12.06亿平方米；销售均价同比上涨7.4%至人民币每平方米6,793元。这使得全年商品房销售额同比增加14.4%，达到8.728万亿元人民币。

  在以上三类主要物业形态中，办公市场表现最佳。办公竣工面积同比上涨8.7%，销售面积同比上涨16.6%，销售金额同比上涨27.7%，销售均价同比涨幅9.6%。然而，由于办公房屋仅占比整体市场约5%，因此尽管市场表现良好，却难以拉动整体市场上扬。

  而就住宅市场份额而言，其分别占比总投资额的67.3%和销售金额的83.4%，全年市场表现优于市场预期：销售金额同比上涨16.6%，2014年同比涨幅仅为7.8%；2015年住宅销售均价同比上涨9.1%，而去年仅为1.4%。这意味着住宅在房地产市场中起着举足轻重的作用，从而使投资额和新开工面积增速分别收窄0.4%和14.6%。

  相对而言，商业营业用房市场表现不尽如人意，尽管销售面积同比上涨2.0%，但因价格同比下跌2.6%，从而使销售金额同比下跌0.7%。

  展望

  尽管全年房产数据表现并不景气，但近几个月来市场开始出现改善企稳迹象，开发商和投资者对新的市场形势亦有所适应，心态更为积极。然而，近期市场预测中国2015年全年经济增速下调至6.9%，最后一季度年化增速则低至6.8%，使楼市增长亦面临挑战。宏观经济持续走缓会否影响购房者入市信心，加大去库存难度，后续有待观察。

  股票市场震荡虽然对开发商市值产生负面影响，但某种程度上却利好房市。过去一年，深圳已见证投资者重归住宅市场所带来的暴涨。而近期人民币债券市场活跃，开发商更有机会以较低利率发债融资。

  2016年的房地产市场仍是变局之年，宏观经济难以完全摆脱房地产依赖，但开发商已开始更为关注诸如融资方式、资产管理、业务多元化，以及小众投资市场等非传统业务。伴随经济转型，房地产市场也将在创新之路上继续前行。通过输出服务及平台、提升专业化效率以及降低融资成本，以真正实现持续稳健的收入，降低对传统销售方式的依赖。