[克而瑞]政策风向在变 4月楼市收场是红是黑？

  今年一季度房地产行业销售面积和金额分别同比增33%和54%，各 线城市成交量不仅远超去年同期，相较去年四季度亦相差无几。企业也是赚得“盆满钵满”，销售业绩同比翻番的不在少数。但在“去库存”政策刺激如火如荼当 口，热门城市政策也正在发生逆转，譬如上海、深圳加码限购，苏州、南京调控房价涨幅等。风向变了，4月房地产市场能否延续一季度火热趋势？

  4月上中旬48城成交量同比大涨70%，但环比仅微升4% 

  据CRIC监测的48个重点城市数据显示，4月1-20日新建商品年住宅共计成交1901.79万平方米，环比仅增长4%，同比大增70%。鉴于去年 330新政后改善性需求持续释放，自4月份开始楼市成交量步入上行通道，去年4月的市场基数并不低，同比仍能实现7成的涨幅有力证明了今年4月楼市热度不 减。其中，一线城市同环比均小幅回落，二线城市增长最为迅猛，三四线城市环比不及上月，同比仍增长明显。

  二线城市成绝对主力且增长迅猛，城市热度蔓延之势渐成

  4月二线城市可圈可点，成交量环比继续上升8%，唯一实现环比正增长，同比更是实现翻番。源于2月中央多部委下发多款重磅新政，涉及不限购城市首付比例降至20%，下调契税、营业税等，新政对于二线城市影响颇大，有效刺激了尚在观望的购房群体加速入市，成交量向上的动力更为强劲。

  为防止楼市过热及调控房价涨幅，苏州、武汉两市相继出台了调控新政，楼市成交量环比均有所回落，苏州环比大跌30%，调控新政成效显著。不过，多数二线城市成交量同环比均实现较大比例增长，尤以天津、青岛、南宁为代表，市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。

  调控加码中止一线城市成交规模上行趋势，新开盘项目去化率大幅下降

  一线城市相较逊色，成交量同、环比均小幅回落，虽然跌幅在5%以内，但是各线城市中受政策影响最显著的，4月前20日深圳成交量环比大跌46%。从项目微观层面来看，限购收紧后上海、深圳的新开盘项目去化率显著放缓，据房管局数据显示，新政发布后，深圳新领销许项目至今尚无大定信息，上海新开大盘销售也显著转冷，去化比例均低于四成。

  三四线去库存进程缓慢进行中，环一线与中西部冰火两重天

  囿于三四线城市乃是“去库存”的重点区域，一季度多部委密集下发了支持农民工进城买房、降低契税、营业税、下调首付比例等多条重磅新政。从市场表现来看，三四线城市表现尚可，成交量环比微降4%，但同比上涨56%，新政收到了不错的效果，三四线城市去库存进程仍在进行而不是市场想象的那样悲观。

  其中，环一线城市周边的三四线城市可承接一线城市部分外溢需求，市场表现最为优异，尤其是长三角、珠三角区域内的惠州、温州、常熟等市成交量同比涨幅明显快于其他三四线城市。反观东北、中西部三四线城市仍是市场风险重灾区，攀枝花、宝鸡、马鞍山等多市成交量长期维持在较低水平，去库存注定将是一个漫长的过程。

  综上所述，4月各线城市房地产市场依旧火热，强二线城市更是“高烧“不断，“红四月“依旧可期。鉴于重点一、二线城市政策渐趋严苛，譬如房价涨幅靠前的深圳、上海、南京、苏州等市都祭出调控新政，意在通过限制市场需求、控制房价涨幅的方式维稳房地产市场。我们认为“稳房价”的政策性风险不容忽视，个别过热城市或将相继出台打压政策，为防止政策逆转，企业一方面需在当前的销售窗口期加紧抢收业绩；另一方面需在土地端更加审慎，拿地不宜过于激进，譬如高价拿地引致项目去化不畅。