上海楼市：4月份明显降温， 房价将进入调整阶段

  2016年4月份，受楼市收紧政策影响，上海新房和二手房成交量腰斩，新房市场出现供大于求态势，且成交价格回落，“3•25”成为上海楼市的分水岭，上海楼市出现明显降温。4月份，上海土地市场成交7幅地块，且多位于远郊，地价降幅进一步扩大。

  一、开发投资和建设：增速趋缓

  （一）房地产开发投资：反弹回升

  今年1-4月份，上海房地产开发投资1060.2亿元，同比增长11.6％，较1-3月份同比增速降低0.7个百分点；与2015年全年8.2％的增速相比，提高3.4个百分点；与全国同期房地产开发投资增速7.2%相比，高出4.4个百分点。上海房地产开发投资增幅连续16个月高于全国平均水平。

  图1  2016年1-4月份上海和全国累计房地产开发投资额同比增速走势

  数据来源：上海市统计局、易居研究院

  （二）商品房新开工面积：增幅由正转负

  今年1-4月份，上海商品房新开工面积587.43万平方米，同比减少4.2％，与1-3月份的同比增速比，回落了53.2个百分点；与2015年全年-6.4％的增速比，高出2.2个百分点；与全国同期商品房新开工面积18％的增速比，回落22.2个百分点，上海累计商品房开工面积同比增速在连续10个月高于全国平均水平后，4月份开始低于全国同比增速。                            

  图2  2016年1-4月份上海和全国累计商品房新开工面积同比增速走势

  数据来源：上海市统计局、易居研究院

  （三）商品房施工面积：增速回落

  今年1-4月份，上海商品房施工面积12638.6万平方米，同比增长1.7％，与1-3月同比增速比，回落1.1个百分点，且低于2015年全年增速2.8%。此外，1-4月份全国商品房施工面积同比增长5.8％，高出上海4.1个百分点，这是自去年6月份以来，上海商品房施工面积增速连续3个月低于全国平均水平。

  图3  2016年1-4月份上海和全国累计商品房施工面积同比增速走势

  数据来源：上海市统计局、易居研究院

  二、土地市场：成交仍处低位，地价明显回落

  （一）土地成交建筑面积：降幅扩大

  今年1-4月份，上海土地成交建筑面积232万平方米，同比下降56.6％，较1-3月份土地成交面积的降幅扩大0.8个百分点，与2015年全年38.6％的降幅相比，扩大18个百分点。近3个月，上海成交土地建筑面积一直处于历史低位。

  图4  2016年1-4月份上海市累计土地成交建筑面积及其同比增幅走势

  数据来源： CRIC、易居研究院

  （二）土地出让金：增速继续回落

  今年1-4月份，上海市土地出让金223亿元，同比下降44.7％，与1-3月份的增幅相比，回落13.9个百分点；与2015年全年9％的降幅比，扩大了35.7个百分点。近3个月上海土地出让金一直处于历史低位。

  图5  2016年1-4月份上海市累计土地出让金及其同比增幅走势   

  数据来源： CRIC、易居研究院

  （三）土地成交价格：增速收窄

  今年1-4月份，上海土地成交均价9612元/平方米，同比增长27.6％，较1-3月的增速回落29.3个百分点；与2015年全年48.3％的增速比，回落20.7个百分点。4月份，上海仅成交7幅地块，且均位于远郊，地块溢价率不高，因而导致整体地价的下滑。

  图6  2016年1-4月份上海市累计土地出让价格及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  三、商品房市场：量价齐跌

  （一）商品房销售情况（统计局口径）：增幅回落

  今年1-4月，上海商品房销售面积717.7万平方米，同比增长23.7％，较1-3月份增速降低3.6个百分点；与2015年全年16.6％的增速比，提高了7.1个百分点。与此同时，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5％，较1-3月增速加快3.4个百分点。全国商品房销售面积同比增速连续3个月超过上海。可见，在全国房地产全面回暖的态势下，由于上海房地产调控收紧，上海商品房销售面积增速将回落。

  图7  2016年1-4月份上海和全国商品房累计销售面积同比增速走势

  数据来源：上海市统计局、易居研究院

  （二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交大幅下滑，成交均价回落

  1、销售情况：降幅明显

  今年4月份上海纯商品住宅成交面积97.2万平方米，同比减少21.8％，相较3月份194.4%的增幅，减少了216.2个百分点，与2015年底38％的增速相比，减少了近60个百分点。

  4月份上海纯商品住宅成交面积大幅减少主要是受收紧政策影响，上海楼市出现明显降温，可见“3•25”新政成为上海楼市的分水岭。预计未来几个月，上海将继续吸纳政策利空，楼市进入震荡式调整阶段。

  图8  上海市月度纯商品住宅成交面积及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、供求关系：供大于求

  今年4月份上海纯商品住宅供应面积131.1万平方米，同比增长18.3％，相比3月份68.8％的增速，供应面积增幅缩小。新增供应与成交面积比为1.35，较3月份的0.37，供求关系出现逆转。

  从历史经验来看，2013年11月，由于“沪七条”政策的出台，致使12月的纯商品住宅成交量大幅下滑，之后上海市场降温，成交量不断减少。故“3•25”新政将成为上海楼市的分水岭，4月份开始上海楼市降温，之后的几个月，上海纯商品住宅的成交量将处于低位。

  图9 上海市月度纯商品住宅供求关系

  数据来源：CRIC、易居研究院

  3、成交均价：有所回落

  今年4月份，上海纯商品住宅销售均价为32724元/平方米，同比上涨11.4％，环比下降1.5％，同比增速回落。

  4月份上海纯商品住宅成交价格的下滑主要有两方面原因：一是由于4月份集中供应的多为刚需型产品，成交结构调整致价格下滑，加上上海限购后，过热的需求受到压抑，致使中高端产品出现降温；二是由于上海控制中高档项目的预售许可证发放。

图10  上海市纯商品住宅成交均价及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  4、库存情况：库存增加，存销比上升

  截止到今年4月底，上海新建纯商品住宅库存总量为915万平方米，同比下降27.0％，环比上升7.6％。上海的新建商品住宅库存自去年11月份开始下滑，已经连续下滑5个月，4月份库存的增加，主要是受当月供应大增、成交急剧减少影响。

  存销比方面，4月份上海新建纯商品住宅存销比为6.6个月，较3月份的5.9个月略有上升。鉴于政策已经转向，本轮房地产上行期的库存与存销比，已步入筑底，继续下滑空间很小了。

图11  上海市新建纯商品住宅库存变化及存销比走势

  数据来源：网上房地产、易居研究院

  四、二手房市场：市场降温

  （一）成交面积：成交量腰斩

  2016年4月，上海二手房成交面积197万平方米，同比减少31.6％，环比减少59.5％，与3月份相比，同比增速降低381.6个百分点，环比增速降低176.5个百分点。受“3•25”楼市新政影响，4月上海二手房降温显著，但强于2013年政策收紧时期。

  图12  2013-2016年上海二手房月度成交面积走势

  数据来源：上海二手房指数办公室、易居研究院

  （二）房价指数：涨幅缩小

  今年4月份，上海二手房指数3559点，同比上涨22.0％，环比上涨2.2％，环比涨幅缩小1.36个百分点。“3•25”新政后，随着改善和首置刚需的理性入场，二手房市场将进入新一轮调整期，上海房价涨幅将大比例缩小。

  图13  上海市二手房价格指数走势

  数据来源：上海二手房指数办公室、易居研究院