上海楼市:4月份明显降温, 房价将进入调整阶段

2016-05-26 11:49:35来源:易居研究院

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2016-05-26
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  2016年4月份,受楼市收紧政策影响,上海新房和二手房成交量腰斩,新房市场出现供大于求态势,且成交价格回落,“3•25”成为上海楼市的分水岭,上海楼市出现明显降温。4月份,上海土地市场成交7幅地块,且多位于远郊,地价降幅进一步扩大。

  一、开发投资和建设:增速趋缓

  (一)房地产开发投资:反弹回升

  今年1-4月份,上海房地产开发投资1060.2亿元,同比增长11.6%,较1-3月份同比增速降低0.7个百分点;与2015年全年8.2%的增速相比,提高3.4个百分点;与全国同期房地产开发投资增速7.2%相比,高出4.4个百分点。上海房地产开发投资增幅连续16个月高于全国平均水平。

  图1  2016年1-4月份上海和全国累计房地产开发投资额同比增速走势

  数据来源:上海市统计局、易居研究院

  (二)商品房新开工面积:增幅由正转负

  今年1-4月份,上海商品房新开工面积587.43万平方米,同比减少4.2%,与1-3月份的同比增速比,回落了53.2个百分点;与2015年全年-6.4%的增速比,高出2.2个百分点;与全国同期商品房新开工面积18%的增速比,回落22.2个百分点,上海累计商品房开工面积同比增速在连续10个月高于全国平均水平后,4月份开始低于全国同比增速。                            

  图2  2016年1-4月份上海和全国累计商品房新开工面积同比增速走势

  数据来源:上海市统计局、易居研究院

  (三)商品房施工面积:增速回落

  今年1-4月份,上海商品房施工面积12638.6万平方米,同比增长1.7%,与1-3月同比增速比,回落1.1个百分点,且低于2015年全年增速2.8%。此外,1-4月份全国商品房施工面积同比增长5.8%,高出上海4.1个百分点,这是自去年6月份以来,上海商品房施工面积增速连续3个月低于全国平均水平。

  图3  2016年1-4月份上海和全国累计商品房施工面积同比增速走势

  数据来源:上海市统计局、易居研究院

  二、土地市场:成交仍处低位,地价明显回落

  (一)土地成交建筑面积:降幅扩大

  今年1-4月份,上海土地成交建筑面积232万平方米,同比下降56.6%,较1-3月份土地成交面积的降幅扩大0.8个百分点,与2015年全年38.6%的降幅相比,扩大18个百分点。近3个月,上海成交土地建筑面积一直处于历史低位。

  图4  2016年1-4月份上海市累计土地成交建筑面积及其同比增幅走势

  数据来源: CRIC、易居研究院

  (二)土地出让金:增速继续回落

  今年1-4月份,上海市土地出让金223亿元,同比下降44.7%,与1-3月份的增幅相比,回落13.9个百分点;与2015年全年9%的降幅比,扩大了35.7个百分点。近3个月上海土地出让金一直处于历史低位。

  图5  2016年1-4月份上海市累计土地出让金及其同比增幅走势   

  数据来源: CRIC、易居研究院

  (三)土地成交价格:增速收窄

  今年1-4月份,上海土地成交均价9612元/平方米,同比增长27.6%,较1-3月的增速回落29.3个百分点;与2015年全年48.3%的增速比,回落20.7个百分点。4月份,上海仅成交7幅地块,且均位于远郊,地块溢价率不高,因而导致整体地价的下滑。

  图6  2016年1-4月份上海市累计土地出让价格及其同比增幅走势

  数据来源:CRIC、易居研究院

  三、商品房市场:量价齐跌

  (一)商品房销售情况(统计局口径):增幅回落

  今年1-4月,上海商品房销售面积717.7万平方米,同比增长23.7%,较1-3月份增速降低3.6个百分点;与2015年全年16.6%的增速比,提高了7.1个百分点。与此同时,全国商品房销售面积3.6亿平方米,同比增长36.5%,较1-3月增速加快3.4个百分点。全国商品房销售面积同比增速连续3个月超过上海。可见,在全国房地产全面回暖的态势下,由于上海房地产调控收紧,上海商品房销售面积增速将回落。

  图7  2016年1-4月份上海和全国商品房累计销售面积同比增速走势

  数据来源:上海市统计局、易居研究院

  (二)纯商品住宅市场(剔除保障房):成交大幅下滑,成交均价回落

  1、销售情况:降幅明显

  今年4月份上海纯商品住宅成交面积97.2万平方米,同比减少21.8%,相较3月份194.4%的增幅,减少了216.2个百分点,与2015年底38%的增速相比,减少了近60个百分点。

  4月份上海纯商品住宅成交面积大幅减少主要是受收紧政策影响,上海楼市出现明显降温,可见“3•25”新政成为上海楼市的分水岭。预计未来几个月,上海将继续吸纳政策利空,楼市进入震荡式调整阶段。

  图8  上海市月度纯商品住宅成交面积及其同比增幅走势

  数据来源:CRIC、易居研究院

  2、供求关系:供大于求

  今年4月份上海纯商品住宅供应面积131.1万平方米,同比增长18.3%,相比3月份68.8%的增速,供应面积增幅缩小。新增供应与成交面积比为1.35,较3月份的0.37,供求关系出现逆转。

  从历史经验来看,2013年11月,由于“沪七条”政策的出台,致使12月的纯商品住宅成交量大幅下滑,之后上海市场降温,成交量不断减少。故“3•25”新政将成为上海楼市的分水岭,4月份开始上海楼市降温,之后的几个月,上海纯商品住宅的成交量将处于低位。

  图9 上海市月度纯商品住宅供求关系

  数据来源:CRIC、易居研究院

 3、成交均价:有所回落

  今年4月份,上海纯商品住宅销售均价为32724元/平方米,同比上涨11.4%,环比下降1.5%,同比增速回落。

  4月份上海纯商品住宅成交价格的下滑主要有两方面原因:一是由于4月份集中供应的多为刚需型产品,成交结构调整致价格下滑,加上上海限购后,过热的需求受到压抑,致使中高端产品出现降温;二是由于上海控制中高档项目的预售许可证发放。

图10  上海市纯商品住宅成交均价及其同比增幅走势

  数据来源:CRIC、易居研究院

  4、库存情况:库存增加,存销比上升

  截止到今年4月底,上海新建纯商品住宅库存总量为915万平方米,同比下降27.0%,环比上升7.6%。上海的新建商品住宅库存自去年11月份开始下滑,已经连续下滑5个月,4月份库存的增加,主要是受当月供应大增、成交急剧减少影响。

  存销比方面,4月份上海新建纯商品住宅存销比为6.6个月,较3月份的5.9个月略有上升。鉴于政策已经转向,本轮房地产上行期的库存与存销比,已步入筑底,继续下滑空间很小了。

图11  上海市新建纯商品住宅库存变化及存销比走势

  

  数据来源:网上房地产、易居研究院

  四、二手房市场:市场降温

  (一)成交面积:成交量腰斩

  2016年4月,上海二手房成交面积197万平方米,同比减少31.6%,环比减少59.5%,与3月份相比,同比增速降低381.6个百分点,环比增速降低176.5个百分点。受“3•25”楼市新政影响,4月上海二手房降温显著,但强于2013年政策收紧时期。

  图12  2013-2016年上海二手房月度成交面积走势

  数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院

  (二)房价指数:涨幅缩小

  今年4月份,上海二手房指数3559点,同比上涨22.0%,环比上涨2.2%,环比涨幅缩小1.36个百分点。“3•25”新政后,随着改善和首置刚需的理性入场,二手房市场将进入新一轮调整期,上海房价涨幅将大比例缩小。

  图13  上海市二手房价格指数走势

  数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院

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