[中房研协]楼市兴衰 信贷是关键

2016-09-08 11:04:23来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-09-08
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  随着一二线城市地价的不断上涨,房价也在快速攀升中,市场热点也逐步由一线城市向二线城市扩展。厦门、合肥、苏州、南京等热二线城市房价涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜,而上海、合肥、南京等城市消化周期均不足3个月。面对市场的热销形势,年内政策二次收紧山雨欲来,上海、北京一直在酝酿新的限贷政策,而部分热二线城市则纷纷重启限购,政策和市场再次博弈,这是地方政府落实中央“因城施策“的应有之义,但各地高价地的出现,促使经济进一步脱实向虚,严重影响了供给侧改革的进展,未来如何应对这一棘手局面,值得深思。

  各方观点

  易居(中国)企业集团总裁丁祖昱认为,这一轮出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。主要是因为此前除了苏州,其他城市政策对市场影响不大,或力度不够、或没调控到点上。但如果调控政策不断加码、不断升级,超过一定的“临界点”后,那么将有可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。所以,不能对可能要出台的政策过度掉以轻心,政策是有叠加效应的,一旦超过一定“临界点”,随着购买力透支、需求透支,最后几个月的成交量也将回落。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,一线城市的楼市已经逐渐转变为投资场,这背后折射的是货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下,未来房价的走势一定会受到货币政策的制约。值得一提的是,缓解房价暴涨、地王现象的最佳方式,是联动一线城市周边城市,形成以一线城市为中心的都市圈。各个城市之间相互协作,我们会发现城市的产业布局将重新打开。

  国务院发展研究中心副主任王一鸣认为,房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一,房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展,但一二线城市积累的风险在增大。去库存要因城施策,一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时,适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模,三四线城市适度控制土地供给规模,降低交易环节税收,促进消化房地产库存。

  中原策划运营中心总监郑源滔郑源滔认为,新政出台后,更多消费者会持观望态度,短期内将会在需求端产生抑制作用,从而也抑制开放商不理性的拿地热情,遏制房价过快增长。但从长期来看,由于这些城市本身基础条件、发展势头良好,开发商不会放弃对这些城市地产资源的挖掘,未来楼市将保持总体平稳向上趋势。

  经济学家马光远认为, 在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下,任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌,上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。每一次限购政策不仅无法为市场降温,反而成了助推房价再次上涨的利器,买房者和政策进行反向博弈。2010年以来限购的历史和实际作用也证明了,通过行政的干预措施解决不了根本问题,只会为下一次的上涨积累更大的能量。

  仲量联行华东区董事总经理吴允燊认为,得益于人口规划“提质”与“增量”殊途同归的支持,未来三五年上海、深圳楼市的成交规模的上行空间确实不大,但二市攀高的价格风险依然有望得到化解,市场能够保持正常运行。尤其是上海如若能够实现人口的“腾笼换鸟”、在住房需求结构持续偏向高端化的推动之下,未来房价仍未迎来一波迅速的高位上扬。

  中国社科院金融研究所研究院易宪容认为,若地方政府出台不痛不痒的“限购”政策,不少消费者由于不掌握准确信息,不清楚政策的初衷,很容易误认为地方政府在搞“饥饿营销”,通过放风鼓励更多居民涌入房地产市场购买。有了这种消费心理预期,不痛不痒 的“限购”政策反而会增加房地产市场风险。

 中房分析

  信贷与楼市发展密切相关

  回顾近几年房地产市场的起起伏伏,住房信贷扮演了重要角色。而住房信贷又有两个层面,一是信贷政策的松紧,二是信贷供应量的多少。信贷供应与货币供应量正相关,近十年来M2增加了100多万亿(2006年是34万亿元,2016年7月份是150万亿元),这是我国楼市价格不断上涨的货币基础。信贷政策有松有紧,是政府调控楼市的主要手段之一,每当房价涨幅过高时,政府就会提高首付比例、提高贷款利率,甚至直接停贷;当市场出现疲软,库存增大,楼市低迷时,政府就会反向操作,降低首付比例,降低利率,甚至鼓励民间资本进入,开展“首付贷“的业务。随着楼市调控政策的演化,信贷政策也由此前的中央政府”一刀切“,转为地方政府为主导的”因城施策“。楼市价格调控的主动权,相当程度是掌握在政府手上,长期来看是受中央政府货币政策影响,短期看是受地方政府的住房信贷政策影响。

  放松住房信贷条件,就是“加杠杆“,提高了居民购房能力。虽然现在一线城市房价很高了,限购政策也未取消,但资金、人口(有钱人,未来预期价值高的年轻人等)不断涌入,增加了楼市的流转速度,示范效应下,各类投资需求也在不断涌现,而相对宽松的银行信贷政策则给这类需求提供了支付手段。

  同样二线城市楼市价格的快速上升,也是得益于宽松的信贷政策,城市产业创新、规划、区位等优势也是重要促进因素。比如当前大热门的杭州,在G20峰会的带动下,楼市也将迎来一波发展。全国楼市明显呈现梯级发展特征,一线城市最先启动,热度最高,然后依次向热二线城市,其他二线城市蔓延等。在这个过程中,资金的流动轨迹也是呈现梯度特征的。

 信贷政策收紧或是房地产市场出现拐点的最大风险

  政策仍是市场最大不确定因素,其中信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。需要提醒的是,7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,而个人住房抵押贷款是居民新增中长期贷款中最主要的组成部分。因此可以看到,信贷驱动的楼市风险进一步加剧。随着热点城市高价地频出,土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注,信贷政策收紧将是大势所趋,初步估计在四季度实施。届时,市场热度将骤然降温,触发拐点。若政策层面有较大动作,不排除会加剧波动的可能。

  热点城市的限贷,需求外溢,有利于三四线城市的去库存进程,有利于资源在全球范围内配置

  随着上海(政策酝酿中)、合肥、南京、苏州等城市的限购限贷政策推出,长三角领域的投资需求将更多转移至杭州,福州,长沙等“低估区域”。另外,随着需求的溢出,三四线城市楼市有望也将迎来去库存的机遇期。从供应端看,国内房企利用资源、技术、资金等优势,进行适度的海外资产配置目前应是一个较好的时机。尤其是在当前国内部分城市地价大涨的情况下,企业间竞争激烈,而广大的海外市场却急需有意愿、有能力的企业去开拓。这也是企业落实供给侧改革的策略和路径之一。

  (本文来源:中房研协测评中心)

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