[中房研协]楼市兴衰 信贷是关键

  随着一二线城市地价的不断上涨，房价也在快速攀升中，市场热点也逐步由一线城市向二线城市扩展。厦门、合肥、苏州、南京等热二线城市房价涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜，而上海、合肥、南京等城市消化周期均不足3个月。面对市场的热销形势，年内政策二次收紧山雨欲来，上海、北京一直在酝酿新的限贷政策，而部分热二线城市则纷纷重启限购，政策和市场再次博弈，这是地方政府落实中央“因城施策“的应有之义，但各地高价地的出现，促使经济进一步脱实向虚，严重影响了供给侧改革的进展，未来如何应对这一棘手局面，值得深思。

  各方观点

  易居（中国）企业集团总裁丁祖昱认为，这一轮出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。主要是因为此前除了苏州，其他城市政策对市场影响不大，或力度不够、或没调控到点上。但如果调控政策不断加码、不断升级，超过一定的“临界点”后，那么将有可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。所以，不能对可能要出台的政策过度掉以轻心，政策是有叠加效应的，一旦超过一定“临界点”，随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量也将回落。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一线城市的楼市已经逐渐转变为投资场，这背后折射的是货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下，未来房价的走势一定会受到货币政策的制约。值得一提的是，缓解房价暴涨、地王现象的最佳方式，是联动一线城市周边城市，形成以一线城市为中心的都市圈。各个城市之间相互协作，我们会发现城市的产业布局将重新打开。

  国务院发展研究中心副主任王一鸣认为，房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一，房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展，但一二线城市积累的风险在增大。去库存要因城施策，一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时，适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模，三四线城市适度控制土地供给规模，降低交易环节税收，促进消化房地产库存。

  中原策划运营中心总监郑源滔郑源滔认为，新政出台后，更多消费者会持观望态度，短期内将会在需求端产生抑制作用，从而也抑制开放商不理性的拿地热情，遏制房价过快增长。但从长期来看，由于这些城市本身基础条件、发展势头良好，开发商不会放弃对这些城市地产资源的挖掘，未来楼市将保持总体平稳向上趋势。

  经济学家马光远认为, 在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌，上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈。2010年以来限购的历史和实际作用也证明了，通过行政的干预措施解决不了根本问题，只会为下一次的上涨积累更大的能量。

  仲量联行华东区董事总经理吴允燊认为，得益于人口规划“提质”与“增量”殊途同归的支持，未来三五年上海、深圳楼市的成交规模的上行空间确实不大，但二市攀高的价格风险依然有望得到化解，市场能够保持正常运行。尤其是上海如若能够实现人口的“腾笼换鸟”、在住房需求结构持续偏向高端化的推动之下，未来房价仍未迎来一波迅速的高位上扬。

  中国社科院金融研究所研究院易宪容认为，若地方政府出台不痛不痒的“限购”政策，不少消费者由于不掌握准确信息，不清楚政策的初衷，很容易误认为地方政府在搞“饥饿营销”，通过放风鼓励更多居民涌入房地产市场购买。有了这种消费心理预期，不痛不痒 的“限购”政策反而会增加房地产市场风险。

  中房分析

  信贷与楼市发展密切相关

  回顾近几年房地产市场的起起伏伏，住房信贷扮演了重要角色。而住房信贷又有两个层面，一是信贷政策的松紧，二是信贷供应量的多少。信贷供应与货币供应量正相关，近十年来M2增加了100多万亿（2006年是34万亿元，2016年7月份是150万亿元），这是我国楼市价格不断上涨的货币基础。信贷政策有松有紧，是政府调控楼市的主要手段之一，每当房价涨幅过高时，政府就会提高首付比例、提高贷款利率，甚至直接停贷；当市场出现疲软，库存增大，楼市低迷时，政府就会反向操作，降低首付比例，降低利率，甚至鼓励民间资本进入，开展“首付贷“的业务。随着楼市调控政策的演化，信贷政策也由此前的中央政府”一刀切“，转为地方政府为主导的”因城施策“。楼市价格调控的主动权，相当程度是掌握在政府手上，长期来看是受中央政府货币政策影响，短期看是受地方政府的住房信贷政策影响。

  放松住房信贷条件，就是“加杠杆“，提高了居民购房能力。虽然现在一线城市房价很高了，限购政策也未取消，但资金、人口（有钱人，未来预期价值高的年轻人等）不断涌入，增加了楼市的流转速度，示范效应下，各类投资需求也在不断涌现，而相对宽松的银行信贷政策则给这类需求提供了支付手段。

  同样二线城市楼市价格的快速上升，也是得益于宽松的信贷政策，城市产业创新、规划、区位等优势也是重要促进因素。比如当前大热门的杭州，在G20峰会的带动下，楼市也将迎来一波发展。全国楼市明显呈现梯级发展特征，一线城市最先启动，热度最高，然后依次向热二线城市，其他二线城市蔓延等。在这个过程中，资金的流动轨迹也是呈现梯度特征的。

  信贷政策收紧或是房地产市场出现拐点的最大风险

  政策仍是市场最大不确定因素，其中信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。需要提醒的是，7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，而个人住房抵押贷款是居民新增中长期贷款中最主要的组成部分。因此可以看到，信贷驱动的楼市风险进一步加剧。随着热点城市高价地频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。若政策层面有较大动作，不排除会加剧波动的可能。

  热点城市的限贷，需求外溢，有利于三四线城市的去库存进程，有利于资源在全球范围内配置

  随着上海（政策酝酿中）、合肥、南京、苏州等城市的限购限贷政策推出，长三角领域的投资需求将更多转移至杭州，福州，长沙等“低估区域”。另外，随着需求的溢出，三四线城市楼市有望也将迎来去库存的机遇期。从供应端看，国内房企利用资源、技术、资金等优势，进行适度的海外资产配置目前应是一个较好的时机。尤其是在当前国内部分城市地价大涨的情况下，企业间竞争激烈，而广大的海外市场却急需有意愿、有能力的企业去开拓。这也是企业落实供给侧改革的策略和路径之一。

  （本文来源：中房研协测评中心）