[中房研协]恒大的产业地图：地产+金融

  引言：在地产领域，恒大要做规模上的绝对第一，对此恒大从不讳言。恒大集团总裁夏海钧表示。“在中国房地产市场，必须要成为最终的龙头企业，才能立于不败之地。未来恒大还会并购其它上市公司。”

  恒大的野心

  今年以来，恒大在二级市场动作频频，引起了广泛的关注。近日其又在增持万科，其意欲何为仍不十分清晰。但从大战略上看，恒大在放弃快消等辅业，通过资本运作，做强“地产+金融”的核心业务，并试图成为地产业的龙头老大。

  实业家还是资本玩家？2016年的许家印忽然又要面对这一追问。

  11月9日，中国恒大公告再次增持万科已至8.285%，总共花费约为187.7亿元；另一边厢，恒大与深深房的重组还在紧锣密鼓地进行。

  对于收购万科股份，恒大表示，万科为中国的最大房地产开发商之一，其财务表现强劲。本收购为公司的投资。鉴于收购事项乃按现行市价进行，董事认为收购事项属公平合理并符合公司及股东的整体利益。不过，在万科股权争斗剧烈之时，恒大介入不仅令万科的股权之争增添变数，同时也显示出恒大集团当前的野心，不仅试图领先于地产营销领域，同时也希望在地产股的控制方面有一个较大的版图。  

  与此同时，恒大人寿利用“准举牌”策略，短炒梅雁吉祥等公司，让市场大跌眼镜，并引来保监会的约谈。

  市场分析人士认为，恒大介入万科、嘉凯城、廊坊发展这些地产公司，是为整合地产行业而来，用的也是恒大地产这一平台；而其他产业杂乱的上市公司，全是恒大人寿在操作，绝大多数应为财务投资。

  尽管在多年前因染指琼能源、绿景地产，许家印曾被称为资本玩家，但接近恒大的人士透露，许本人并不喜欢这个称呼，他认为自己是一个实业家。在他心中，仍然有一个坚定的实业野心，那就是要做地产行业的老大。

  “恒大系”如何炼成

  到了10月底，恒大地产已录得3000亿销售，再加上恒大人寿的保费收入，恒大系似乎弹药充足，扫货仍在继续。

  项目总量、土地货值为销售基础。2016年上半年，恒大在售项目累计达395个，位居全国前列。这些项目分布中国30个地区，覆盖165个城市。上半年恒大土地原值为2591.1亿，世邦魏理仕对此估值5700.1亿，增值3105亿元，增率达119.6%。而此次估值并未全面覆盖深圳22个旧改项目共1200万平米土地，未来的深圳土地货值将达4000亿。伴随一二线城市日益升高的销售均价和土地成本，预计恒大未来的土地货值也将带动其销售单价的提升。

  热销项目助推销售进程。今年1-10月，恒大多地项目销售火爆。根据克而瑞2016统计，前十月，以恒大威尼斯为首的五个热销项目销售金额为157.48亿元，占总销售金额的4.97% 。这些热销项目以其“大众化精品住宅”的准确定位，迅速占领国内刚性需求市场。优越的地理位置、便捷的交通、完善的周边设施及良好的环境规划已成为提升项目性价比的重要因素。

  完善总土地储备。截至2016年6月，恒大总土地储备达1.86亿平方米。在2016年中期业绩会上，总裁夏海钧就曾表示，土地疯涨时，恒大已经完成最原始的土地储备，即便五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

  收并购+旧改，带来快速销售和扩张。去年下半年，恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中12月单月快速收购9个项目，创下行业之最。而部分项目于收购换标后即刻展开销售，销售业绩保持稳定。因收购项目中有现房可售，且交易公布前恒大就做好了充分的准备，接手后采取快速蓄客快速开盘的模式，所以销售周期明显缩短。此外，恒大于今年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块，加上年底、明年年初即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目，恒大可销售面积持续增加，为销售业绩奠定良好基础。

  恒大系目前其持股市值浮盈。其中最高的个股为万科。持股比例8.285%，市值约242亿，相较于近188亿元的持股成本，浮盈约54亿；持有嘉凯城52.78%权益最新市值约100亿，比36.1亿的收购价已有接近3倍的收益；持有廊坊发展至今也是浮盈。而恒大人寿持有的多个个股，即使近期下跌严重，整体也仍有不错的收益，财务投资似乎很成功。

  年初至今，“恒大系”横空出世。许家印携恒大地产和恒大人寿两个平台，扫货A股数十家上市公司，并成为10家以上公司的第一大股东。中报数据显示，恒大人寿持有A股公司的数量多达22家。

  再把目光延伸到港股，恒大系目前实际控制的A股和H股上市公司已近10家。根据廊坊发展最新的详式股权变动书，作为信息义务披露人的恒大地产集团及其控股股东凯隆置业、实际控制人许家印，在境内外直接或间接持股超过5%的其他上市公司和金融机构包括，中国恒大集团、恒大健康产业集团、恒腾网络集团、嘉凯城、万科、恒大人寿保险、盛京银行，以及恒大文化产业集团、恒大淘宝足球俱乐部。

  从中可以一窥许家印心中的资本地图，是以“地产＋金融”业务为核心。就在今年国庆节前夕，恒大发布公告，将矿泉水、粮油及乳业等业务出售给独立第三方，彼时恒大内部人士称，出售这部分长期处于亏损的快消业务，是为了让公司集中资源发展地产主业及金融业务。

  分拆地产再上市

  透过一系列令人眼花缭乱的资本运作，实际上恒大系今年最大的任务，是要推动庞大的地产业务在A股重组上市。从嘉凯城到廊坊发展再到深深房，恒大都曾考虑过将之作为重组地产业务的平台；甚至万科，恒大也考虑过从宝能手中购股，重组万科与恒大。