[克而瑞]节前淡季效应明显 成交维持低位

  本周观点：本周重点城市成交环比下降1%，节前淡季效应明显。本周万科公告深圳地铁受让华润持股有的万科股权，未来“轨交+物业”模式值得期待。近期混改概念持续火热，元旦前北京市国资委已经出台《市属国有控股混合所有制企业开展员工持股试点的实施办法》，建议关注北京区域国企，其他个股方面：1）低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等，但“旧逻辑”投资思维影响下，基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制，建议做好择时和波段操作；  2）有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型壳公司。

  本周成交：成交环比下降。本周重点城市成交45658套，环比降1 %，同比降14%，其中一线城市环比降14%，二线城市环比降2%，三线城市环比升31%，低于2016年周均20.8个百分点，2017年日均成交环比2016年降21 .4%。推盘量下降，去化率环比下降。上周(1.2-1.8)重点城市新开盘15个项目，推出房源3867套，环比降40.5%，低于2016年均值51.个百分点。平均去化率74%，环比降5个百分点。一手商品房1月日均成交：环同比下降。截止1月14日，1月重点城市日均成交套数环叱降g%，同比降10%。其中一线城市环比降7%（同比降1g%），二线城市环比降4%（同比升3%），三线城市环比降31%（同比降44%）。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升30%，同比降63%。19城二手房挂牌套数环比降0.02%。本周挂牌量继续小幅回落，1月14日19城市二手房挂牌套数29.3万套，周环比下降0.02%，其中深圳升0.04%、北京升0.15%、沪升0.01%、广州升0.04%、南京升0.04%。

  本周动态：中洲拟以每股2.05港元，对应人民币1.83元朋殳收购郑松兴先生及Accurate Gain合计持有的华南城23.2%股权。平安观点：借助收购，实现产业链延伸。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主，借助本次收购，将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势，充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势，与华南城产生协同发展效应，促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。权益法处理，看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元，较最新收盘价溢价25.77%，但对应PB仅0.64倍。由干收购完成后公司并非实际控制人，将按权益法进行会计处理，按照享有的股权比例分享华南城的净利润，不考虑两地报表差异，参考2015年华南城35亿港币净利润，公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年1 3.g%的ROE，按照0.64倍PB的购买价，权益法处理下相当于投资回报率达21 .7%，远高于中洲2015年ROE(11.6%)，亦高于万科(19.1%)等。

  风险提示：基本面大幅恶化风险。