2月上海租房报告：租金短线波动 回归年前水平

  上海房屋租赁指数办公室今天发布月度报告显示，2017年2月，上海房屋租赁指数为1925点，比1月上涨3点，环比上涨0.16%。春节过后，租赁指数呈现微幅波动，由负转正，回到去年末的水平。

  2月，租赁市场的节后传统行情如期而至，但经历了去年10月起的四个月阶段性淡季后，挂牌价格只是弱势上行。上海房屋租赁指数办公室认为，2月，春节后常住外来人口返城、求职变化等几波高潮叠加，多方需求集中入市，成交回升二三成。需要关注的是，高层定调房地产回归居住本质，要求加快发展住房租赁市场，而严厉调控对于买卖市场降价预期逐渐加大。于是，节后准购房人群中“买房不如租房”成为共识在扩大。市场特征表现为：一、租赁市场属于刚性消费的效应明显，二手房价格下跌并没有带动租金持续下调，在上两月的租赁调整期后，随着需求集中，租金顺势上行。二、市区需求更显旺盛，租金涨幅超过郊区，租客结构中，劳动密集型产业从业者及个体小商户集中返沪租房，数量占六成以上。三、机构运作的长租公寓及中介运营的托管租赁房，加大和散户房源的竞争，部分中介托管房源对个人房源出租压力加大，托管房源租金也成为了该地区的行情价，致使个人房东要提供更优质的配置揽客。四、租赁产品不断丰富，机构的改建房源乃至800元租金单间，受到低收入群体的青睐，成为租房新选择。五、随着上海对“类住宅”违规整治，部分租客流向纯住宅租赁市场。

  2月23日，国新办召开新闻发布会，住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华指出，规范和发展租赁市场是今年的重点工作之一，将从加快住房租赁市场立法，多渠道增加租赁住房有效供应，大力发展公租房、推动公租房货币化，加强市场监管，建立多部门联合监管机制四个方面入手，逐步使租房居民享有同等基本公共服务。

  高端市场跌多涨少

  报告显示，2月，高端市场租赁指数下跌0.13%，跌幅相比上月缩小0.14个百分点。其中，一室下跌0.11%，二室下跌0.14%，三室下跌0.15%。 

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块中44个下跌、3个持平、3个上涨。高端市场需求并未随着节后返沪潮而回暖。其中，内环内板块跌幅较大，如静安南京西路、浦东联洋、徐家汇、黄浦五里桥，分别下跌0.29%、0.28%、0.26%、0.24%。而其它板块如青浦徐泾、浦东金桥、闵行古美罗阳分别下跌0.15%、0.14%、0.04%。究其原因：高端租客不少选择在沪过春节，节后换租需求不强；高端二手房以售转租房源持续入市，供应增多。市场另一现象是，随着机构长租公寓高端户型入市，租客偏好带有服务的此类房源，加大了散户房源出租难度。抽样显示，装修时间较久而空置三个月以上的个人房源比比皆是。急租房东让价5%以上多见，如徐家汇的一些三室房源，挂牌价15000元左右，实际成交价13000-14000元。微弱上涨的如静安大宁绿地、徐汇万体馆，幅度分别为0.03%、0.02%。持平的如浦东花木、闵行金虹桥，成交不见回暖，房东报价趋于理性。 

  中端市区好于郊区

  报告显示，2月，中端市场租赁指数上涨0.17%。其中，二室上涨0.15%，三室上涨0.18%。 

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区全部上涨。中端市场中市区成交好于郊区。市区涨幅较大的如黄浦、徐汇、杨浦、虹口，分别上涨0.23%、0.20%、0.18%、0.16%。而郊区的闵行、宝山、青浦、松江，分别上涨0.17%、0.15%、0.15%、0.10%。市区板块的需求回升，是不少节后跳槽的换租客推动。收入提升使得这部分中高收入人群选择市区、追求品质，如黄浦老西门、虹口北外滩、静安曹家渡、长宁中山公园，分别上涨0.38%、0.34%、0.32%、0.32%。租金8000元上下的二室户需求集中，节前空置较久的房源顺利出租，临近主流CBD、配套成熟是这类租客的考虑因素。而郊区的租赁行情回升不及市区，成交上升二成。如松江九亭、浦东张江、闵行七宝租金，分别上涨0.19%、0.15%、0.10%，宝山大华、浦东外高桥、松江城区则持平。郊区的中端房源成交多为工作调整至郊区后的换租客，大二室及小三室6000-8000元的报价，基本都有300-500元的让步。

  低端市场涨幅稍大

  报告显示，2月，低端市场租赁指数上涨0.24%。其中，一室上涨0.24%，二室上涨0.25%。 

  所监测的全部16 个行政区均上涨。市区涨幅略大，如静安、杨浦均上涨0.28%，徐汇、黄浦分别上涨0.26%、0.23%。郊区如嘉定、闵行、宝山、松江，分别上涨0.25%、0.24%、0.21%、0.20%。市区主导这波租赁成交行情，节后返沪人群及新入沪人群使得租赁需求迅速增长，主要是考虑出勤成本市区占优。涨幅较大的如静安寺、静安闸北公园、虹口临平路、徐汇龙华，分别上涨0.53%、0.46%、0.43%、0.38%。抽样显示，市区一室户价格多为4000-5000元，家庭类租借青睐；而合租户则选择二室户分摊租金。另外，郊区涨幅较大的如闵行浦江、浦东周浦、嘉定城区、浦东唐镇，分别上涨0.41%、0.36%、0.35%、0.35%。临近轨交的动迁房源以及3000元以内二室户，吸引了大量年轻白领及蓝领求租。究其由，以85-95为主的年轻租客群体，对交通并不敏感，在租房选择时，社区环境及房源装修成为首要考虑因素。

  上海房屋租赁指数办公室认为，首先要指出的是，目前统计局每月公布CPI中的居住分项指标，“自有住房”系根据成本法核算，还不是租房消费水平。2月，上海租赁市场告别了长达四个月的调整期，伴随着需求集中，租金开始止跌。但是市场表现分化，高端市场起色不大，中、低端市场需求升温，其中低端回升最为明显。租赁作为生活消费的刚性需求，与买房并不相同，目前租客根据承受能力，调整档次降级租房、向外围搬迁等现象愈发普遍。本轮的节后行情，尽管需求回升，但走势乏力。 

  租金的后续惯性上扬难以料定。由于待租房源多，不足以支撑租金大幅反弹。租赁供求双方在市场自我调整中磨合前行，租金将呈现短线波动。未来市场不会出现一面倒，大幅上升的概率也并不存在。