[克而瑞]限购堵疏结合、信贷釜底抽薪，下季楼市怎么走

  刚刚过去的上周末，房地产行业画风突变，大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势。先有北京、广州、郑州、保定、石家庄、长沙等密集调控，要么限购加码要么正式限购；随之国家统计局发布了2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，房价涨幅又印证了调控的必要性；而周日在中国发展高层论坛2017年会上，中央多部门负责人对房地产形势的发言评论，尤其是信贷风险的警示又昭示了未来房贷政策的可能变化。看似平淡的“两会”之后，未来楼市的走势尤其是热点城市市场变化将会如何？ 

  2月新房价格上涨城市数量增多，二手住宅价格持续上涨且涨幅超新房

  从国家统计局发布的《2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》来看，有两个显著特点：一是与1月份数据相比，价格指数环比上涨的城市从45个上涨至56个，新房价格上涨城市数量有增无减；二是除深圳、合肥以外，其余一、二线热点城市的二手住宅价格指数环比持续上涨，二手住宅价格涨幅普遍超过新建商品住宅价格。

  新房价格上涨城市数量增加，主要是一、二线热点城市紧缩调控，一方面对项目预售价格的严格管控，使得诸多城市原本就供不应求的市场的供求不平衡进一步加剧，加速房价上涨；另一方面，“限购”也让大量需求外溢，承接这些需求的城市开始量价齐升，价格普遍上涨。此外，春节期间的三四线城市迎来返乡置业潮，会进一步带动三四线城市市场热度。

  而近期二手住宅价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况，与新建住宅相比，二手住宅由于不受预售证审批和集中备案的影响。2月份与1月份相比增加涨价城市数量继续增加了4个，原本下跌的上海、无锡、南京等热点城市在2月份再次环比上涨，价格走高更能反映出这些城市的需求热度并未退去，而只是由新房市场被迫涌入二手房市场而已。

  地方限购、限贷加码抑制需求端，中央部委警示房地产高热的信贷风险

  在当前市场房价高热不退的事实面前，新一轮更加严格的调控政策开始出台，在上周末两天内有6城市相继出台新政，已经限购的城市以扩大限购范围、延长外地人社保缴纳时间等方式进行了限购升级，而去年未明确出台限购措施的城市也正式加入了限购大军。

  一线城市中，北京、广州去年出台的政策力度相对较弱，广州在本月还成为一线城市中房价环比涨幅最大城市，本轮加强调控中广州要求外地户口的社保年限由3年延长至5年。北京限贷升级为“认房又认贷”，分别从限购和限贷的维度向上海、深圳看齐。

  部分二线城市在去年并未出台具体措施执行限购，政策环境较宽松，如长沙、青岛等。在3月15日青岛出台限购政策后，长沙也紧接着开启限购，省内户籍客户在长沙限购1套新建住宅，省外户籍客户须缴纳1年以上社保方可购买1套新建住宅，距离限购开启后仅过去两天，今日长沙就再度升级限贷政策，将公积金首付比例由20%提升至30%。

  去年三四线城市中，环北上广深的三四线城市如大厂、昆山、佛山、东莞等受辐射影响较大，房地产市场热度直逼部分二线城市，已有调控政策出台，近日河北省石家庄和保定也相继出台限购政策，对外地户籍居民购房加以限制，并同时实施差异化住房信贷政策。

  在调控政策频出的同时，中国发展高层论坛2017年会上，关于房地产泡沫及处理办法也成为大家关注的焦点之一，主要围绕两个方面进行：一是将资金从房地产市场向实体经济引导，避免大量资金持续涌入房地产市场，继续推高房价；二是目前许多三四线城市库存积压仍较为严重，我们不能把只把目光聚焦到一线城市和热点二线城市，对这部分三四线城市必须坚持因城施策去库存。

  在17日金砖国家财长和央行行长会上，周小川提出，未来中国将持续积极的财政政策，货币政策则强调“稳健中性”，与房地产市场需“防止大起大落”的逻辑一致，也许在未来会如同现在各城市的差异性信贷政策一样，出台差异性的金融政策，控制房地产市场的不理智疯涨。

  短期一味围堵恐将“按下葫芦浮起瓢“，严控信贷、脱虚就实才显著

  此轮调控从短期来看，无疑将进一步抑制投资购房，有效抑制信贷资金流入房地产市场，尤其是流入一线及热点二线城市的房地产市场，随着环一线城市也纷纷加入限购行列，热点城市需求外溢仍会寻找新的投机、投资“目标“，带动当地市场非理性的量价齐升，恐将造成”按下葫芦浮起瓢“的结果。当然从结果导向来说，投资需求外溢、返乡置业到恐慌性购房对三四线城市来说，短期可能实现库存的快速去化，是一个利好也是一个机遇。

  就目前市场实际来看，大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续，一、二线城市的土拍热度仍持续高温，后市房价看涨预期普遍存在。在资金脱实就虚的基本面没有彻底改变之前，短期限购、限贷的需求端的围堵效果不会特别显著，总体来说，要想市场稳定发展，一方面重点在于增加土地合理供给，控制好供应总量和节奏，另一方面要严格收缩信贷杠杆，挤压投机资金的获利空间，对投机投资购房釜底抽薪。