[中房研协]一季度沪楼市成交面积创近五年新低，2017全年降温成定局

  导读：2017年一季度，上海新房和二手房成交面积均创近五年同期新低， 3月份新房存销比上升为10.8个月。在政策严控之下，随着新房存销比逐月上行，将遏制房价过快上涨，预计上海下半年实际房价将稳中趋跌。

  一、一季度土地市场：量增价涨

  1、土地成交建筑面积同比增幅收窄，土地出让金同比增幅扩大

  今年1-3月份，上海共成交39幅土地，土地成交建筑面积229万平方米，同比增加11.7％；土地出让金253亿元，同比增加15.5%。

数据来源：CRIC、易居研究院

  2、土地成交价格上涨

  今年1-3月份，上海土地成交均价11048元/平方米，同比上涨3.4％。3月份，上海共成交9幅地块，住宅地块5幅，商办地块4幅，其平均溢价率达到72.8%，比2月份的2.8%提升了70个百分点。

数据来源：CRIC、易居研究院

  从一季度上海经营性土地成交单价榜来看，位于松江小昆山的3幅住宅地块成交楼板价突破3万元大关，均由中海竞得。这是首批资金监管下的高溢价宅地，资金审查系列流程提升了拿地门槛，未来或将引发上海房企的重新洗牌及新的战略拿地模式。

图：2017年一季度上海经营性土地成交单价排行榜

（单位：万平方米，亿元，元/平方米，%）

  二、一季度新房市场：量缩价涨

  1、成交面积创近5年新低

  3月份，上海新房新增成交面积74万平方米，环比增加105.6%，同比减少67.8％，创近5年同期新低。3月份，上海新房的成交虽然环比向上，受官方预售政策严控定价的因素影响，部分新开楼盘出现了销售火爆甚至开盘售罄的情况，但明显升温乏力，预计4月份新房成交面积同比仍将减少，春季行情平淡。

数据来源：CRIC、易居研究院

  3月份，上海新房市场持续出现供不应求的态势，供求关系强于2014年同期，主要是由于近期开发企业推盘力度不大。随着开发企业“拿证（预售许可证）”速度加快，预计上海新房市场供求关系将出现逆转。

数据来源：CRIC、易居研究院

  从季度数据来看，2017年一季度上海新房总成交面积为149万平方米，同比减少65.7%，创近5年成交面积新低，受史上最严调控政策影响，上海新房市场降温显著。

  从环线来看，外环以外的新房成交面积占到七成以上，其中外郊环占比达46.5%，郊环外达25.7%，而内环内和内中环新房成交面积占比不足16%。

数据来源：CRIC、易居研究院

  从各区域来看，成交面积居前三的区域为浦东、嘉定和青浦，三区新房成交面积占总成交面积的一半，其中浦东新区一季度新房成交面积在32.2万平方米。

数据来源：CRIC、易居研究院

  2、成交均价同比上涨38.5%

  3月份，上海商品住宅成交均价为48014元/平方米，环比上涨1.6％，同比上涨44.6％。由于近期上海政府加强了对新房预售证发放的审核管理，预计4月份上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

数据来源：CRIC、易居研究院

  从季度数据来看，2017年一季度上海新房成交均价为47887元/平方米，同比上涨38.5%，其中内环内新房成交均价突破10万元大关，而郊环外新房成交均价同比增幅最大，达62.0%。原因是郊区房价上涨具有滞后性，2015年市区涨幅远超郊区，去年以来则郊区涨幅反超市区。另外，环沪地区房价大涨，也拉升了远郊房价。

数据来源：CRIC、易居研究院

  3、存销比逐月上行

  截止到今年3月底，上海新建商品住宅库存总量为640万平方米，环比减少2.1％，同比减少24.7％。存销比方面，3月份上海新建商品住宅存销比为10.8个月，比2月份略有增加。上海新房存销比总体向上的趋势正在形成。随着存销比的逐步上行，将压制房价，预计下半年实际房价将稳中趋跌。

数据来源：CRIC、易居研究院

  三、一季度二手房市场：持续降温

  1、成交面积创近5年新低

  3月份，上海二手住宅成交面积175万平方米，环比增加105.4%，同比减少64.1%，3月份上海二手房成交环比虽向上，但成交面积不及去年月度成交均值的七成。2017年一季度，上海二手住宅成交面积342万平方米，同比减少67.8%，同创近5年成交面积新低。预计4月份上海二手房市场仍处于降温通道，成交面积或将低于去年月度成交均值。

数据来源：网上房地产、易居研究院

  2、二手房价格指数微幅上行

  3月份，上海二手房指数为3981点，比2月上升28点，环比上涨0.64%。伴随着成交量的明显上升，价格指数在连续三个月微幅下行后又见微幅上行，呈现窄幅双向震荡。在政策从紧的大环境下，市场缺乏大幅反弹的支撑，预计价格将延续窄幅震荡。

数据来源：上海二手房指数办公室、易居研究院

  （内容来源：易居研究院）