[中房研协]一季度沪楼市成交面积创近五年新低,2017全年降温成定局

2017-04-17 09:35:29来源:中房研协

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2017-04-17
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:2017年一季度,上海新房和二手房成交面积均创近五年同期新低, 3月份新房存销比上升为10.8个月。在政策严控之下,随着新房存销比逐月上行,将遏制房价过快上涨,预计上海下半年实际房价将稳中趋跌。

 一、一季度土地市场:量增价涨

  1、土地成交建筑面积同比增幅收窄,土地出让金同比增幅扩大

  今年1-3月份,上海共成交39幅土地,土地成交建筑面积229万平方米,同比增加11.7%;土地出让金253亿元,同比增加15.5%。

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数据来源:CRIC、易居研究院

 2、土地成交价格上涨

  今年1-3月份,上海土地成交均价11048元/平方米,同比上涨3.4%。3月份,上海共成交9幅地块,住宅地块5幅,商办地块4幅,其平均溢价率达到72.8%,比2月份的2.8%提升了70个百分点。

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数据来源:CRIC、易居研究院

  从一季度上海经营性土地成交单价榜来看,位于松江小昆山的3幅住宅地块成交楼板价突破3万元大关,均由中海竞得。这是首批资金监管下的高溢价宅地,资金审查系列流程提升了拿地门槛,未来或将引发上海房企的重新洗牌及新的战略拿地模式。

图:2017年一季度上海经营性土地成交单价排行榜

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(单位:万平方米,亿元,元/平方米,%)

  二、一季度新房市场:量缩价涨

  1、成交面积创近5年新低

  3月份,上海新房新增成交面积74万平方米,环比增加105.6%,同比减少67.8%,创近5年同期新低。3月份,上海新房的成交虽然环比向上,受官方预售政策严控定价的因素影响,部分新开楼盘出现了销售火爆甚至开盘售罄的情况,但明显升温乏力,预计4月份新房成交面积同比仍将减少,春季行情平淡。

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数据来源:CRIC、易居研究院

  3月份,上海新房市场持续出现供不应求的态势,供求关系强于2014年同期,主要是由于近期开发企业推盘力度不大。随着开发企业“拿证(预售许可证)”速度加快,预计上海新房市场供求关系将出现逆转。

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数据来源:CRIC、易居研究院

  从季度数据来看,2017年一季度上海新房总成交面积为149万平方米,同比减少65.7%,创近5年成交面积新低,受史上最严调控政策影响,上海新房市场降温显著。

  从环线来看,外环以外的新房成交面积占到七成以上,其中外郊环占比达46.5%,郊环外达25.7%,而内环内和内中环新房成交面积占比不足16%。

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数据来源:CRIC、易居研究院

  从各区域来看,成交面积居前三的区域为浦东、嘉定和青浦,三区新房成交面积占总成交面积的一半,其中浦东新区一季度新房成交面积在32.2万平方米。

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数据来源:CRIC、易居研究院

 2、成交均价同比上涨38.5%

  3月份,上海商品住宅成交均价为48014元/平方米,环比上涨1.6%,同比上涨44.6%。由于近期上海政府加强了对新房预售证发放的审核管理,预计4月份上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

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数据来源:CRIC、易居研究院

  从季度数据来看,2017年一季度上海新房成交均价为47887元/平方米,同比上涨38.5%,其中内环内新房成交均价突破10万元大关,而郊环外新房成交均价同比增幅最大,达62.0%。原因是郊区房价上涨具有滞后性,2015年市区涨幅远超郊区,去年以来则郊区涨幅反超市区。另外,环沪地区房价大涨,也拉升了远郊房价。

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数据来源:CRIC、易居研究院

 3、存销比逐月上行

  截止到今年3月底,上海新建商品住宅库存总量为640万平方米,环比减少2.1%,同比减少24.7%。存销比方面,3月份上海新建商品住宅存销比为10.8个月,比2月份略有增加。上海新房存销比总体向上的趋势正在形成。随着存销比的逐步上行,将压制房价,预计下半年实际房价将稳中趋跌。

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数据来源:CRIC、易居研究院

 三、一季度二手房市场:持续降温

  1、成交面积创近5年新低

  3月份,上海二手住宅成交面积175万平方米,环比增加105.4%,同比减少64.1%,3月份上海二手房成交环比虽向上,但成交面积不及去年月度成交均值的七成。2017年一季度,上海二手住宅成交面积342万平方米,同比减少67.8%,同创近5年成交面积新低。预计4月份上海二手房市场仍处于降温通道,成交面积或将低于去年月度成交均值。

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数据来源:网上房地产、易居研究院

  2、二手房价格指数微幅上行

  3月份,上海二手房指数为3981点,比2月上升28点,环比上涨0.64%。伴随着成交量的明显上升,价格指数在连续三个月微幅下行后又见微幅上行,呈现窄幅双向震荡。在政策从紧的大环境下,市场缺乏大幅反弹的支撑,预计价格将延续窄幅震荡。

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数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院

  (内容来源:易居研究院)

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