[克而瑞]沈阳、西安成为上海人买房新热点

2017-06-09 09:10:13

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-06-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞
  重复到访率:一半项目不高于10%

  一般而言,重复到访率越高的项目,其销售情况也会更好。从市场数据来看,2017年上海楼市成交规模虽然明显收窄(面积累积同比跌50%),但供求关系没有根本性改变,库存压力仍是有增无减(消化周期不到半年)。不过从到访数据来看,市场还是出现了降温信号,需求侧积极性明显下降,2017年只有一成项目重复到访率超过20%,大约一半的项目重复到访率不高于10%。

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  2017年上海项目重复到访率分布情况

  绝大多数购房者居住在上海,外地人占比约8%

  在严厉的调控政策下,目前上海已经基本断绝了外地购房者的购房途径,绝大多数购房者都居住在上海本地(占比92%)。不过考虑到人户分离、异地缴纳社保、人才引进计划等情况,还是有一些居住在外地的居民有上海购房资格,具体来看,来自苏州的购房者占比最大,占比达到1.7%,其次是郑州,达到了1.2%。

  上海外地看房客群构成

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 溢出需求仍然旺盛,约为涌入需求的2.5倍

  但反过来,上海人去外地看房的比例就高了很多。在房价价差、投资诉求等因素驱动下,上海看房客群仍然愿意去外地职业,在某种意义上,不少外地项目也成为了上海楼盘的竞品。样本数据显示,上海人去外地看盘的比例高达21%,对比来看,每有2个外地人来上海看房,就有5个上海人去外地看房。

  上海看房客群居住地与关注项目地理位置对比

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  苏州仍是外溢需求首选,沈阳、西安成为最新热点

  具体分析外溢需求分布,周边的苏州(42%)、常州(15%)、南通(5%)仍是上海人最爱的购房地点,虽然这些城市多多少少已经执行了调控收紧,但由于房价远低于上海,而人均收入水平、房价上涨速度却相差不大,还是获得了较多上海客群的青睐。以苏州为例,虽然该市已执行了严格的限购措施,外地人需缴满一年社保才有购房资格,但由于不少上海购房者本就拥有苏州户籍,且一年社保的限制也比较容易达到,临近的地理优势和发达的城市经济也催生了更多的外溢购房需求,所以这个“门槛”并没有完全挡住上海购房客群,最终有42%的外溢需求流向了苏州。

  此外如沈阳(8%)、西安(7%)也吸引了较多购房者青睐,客源流出比例甚至超过了临近的南通、杭州和无锡。出现这一现象的原因主要有四点,首先是不限购,购房资格不受限;其次是省会城市,人口集聚能力较佳,长期发展前景受到较多购房者认可;再次是房价水平相对较低,投资门槛不高;最后是近期供求关系有所好转,如沈阳的城南和西南区域消化周期已经不到半年。

  相比之下,而2016年热度较高的重庆、合肥、郑州并没有出现在TOP10城市之中,由此来看,至少对于上海客群而言,这些城市的“限外”调控确实取得了比较明显的效果。

  2017年二季度上海购房需求外溢十大城市

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  消费地分布:郑州、武汉跻身前五,南京不及杭州、合肥

  如果说看盘的城市分布会受到短期调控和市场变化影响,那么消费数据对于偏好城市的描述会更为真实。就近期消费地数据来看,上海意向客群最青睐的外地城市依旧是苏州,占比达到27%;沈阳和西安由于近期看盘较多,跻身二、三位,占比也都超过了10%。

  其后是郑州、武汉、天津,受市场短期波动影响,这些城市项目虽然难以获得购房者的青睐,但依旧有较多购房意向客户愿意去消费、旅游,差异化的城市人文特色,以及返乡置业是这些城市脱颖而出的主要优势。由此来看,等到下一轮楼市正周期来临,这些城市仍会成为上海外溢需求的重点关注城市。

  值得一提的是,临近的江苏省会南京,却似乎难以获得上海购房者的青睐,不论是从客群来源、溢出需求还是消费地分布来看,都明显低于苏锡常,甚至比不上更远的合肥。作为一个蓝鲸南京人,老表哥认为主要有以下四方面原因,一是南京房价过高,价差优势小,目前南京不少刚需项目均价已经超过了2.5万元/平方米;二是调控严厉,“四限”政策的严厉程度堪比一线;三是差异化优势不明显,经历过苏锡常的古城文化和众多5A级景区之后,对于南京着实会有些“审美疲劳”;四是人口构成差异,生活习惯有一定区别,上海人以吴语系居民为主,风俗多受苏州、绍兴、宁波等地影响,而南京人以江淮官话语系为主,外地人多来自于周边安徽城市和苏北,并且南京市井方言的“粗暴”也确实让外地人难以接受。

  2017年二季度上海到访客户外地造访综合体与景点分布情况

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  综上所述,目前上海楼市虽然有所降温,但在供给大幅紧缩的情况下,购房需求的“溢出现象”还是十分显著,外地看盘的比例超过20%。距离最近的苏州、无锡、南通等市依旧有较多上海客群涌入;沈阳、西安等市虽然距离较远,但凭借不限购优势,也获得了不少消费者的关注,成为了买房“新热点”;受调控影响,近期溢出到武汉、郑州等地需求比例虽明显回落,不过一旦调控放松,客群溢出仍有快速反弹的可能。

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