[中房研协]商品房投资，新开工、销售等多项指标累计同比增幅明显反弹，市场悲观情绪渐消

——2017年1-6月房地产行业数据点评

  一、房地产开发投资累计增速继续走稳趋缓，单月投资绝对额创历史新高

  2017年1-6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

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图1  全国房地产开发累计投资及增速

  数据来源：国家统计局。

单位：亿元，%

图2 全国房地产开发月度投资及增速

  数据来源：国家统计局。

  中房点评：从累计同比走势看，在调控周期和货币周期双重夹击下，上半年房地产开发投资增幅较1-5月份继续下滑0.3个百分点，但由于近期三四线城市土地交易规模的增加以及土地价格的抬升支撑着房地产开发投资，其增速仍然维持在一定的水平上，下调幅度有限。

  从不同物业看，住宅较1-5月增幅扩大0.2个百分点，在商办市场的加码调控下，办公楼和商业用房较1-5月增幅收窄0.3和0.9个百分点。

  分区域看，东部地区投资额占总投资额的53.8%，中部、西部地区投资额接近，均超过一万亿元，东北地区投资额最低，仅为总投资额的3.4%。从投资增速上看，中部地区同比增长16%，发展速度远超东、西部地区。东北部地区依然是负增长，开发投资持续低迷。

  单月投资数据值得关注，6月份开发投资额为13015亿元，创有数据记录以来的月度投资新高。从二季度各月投资额的排布态势看，房地产开发投资内在动力非常大，在调控政策的影响下，实现了稳步的发展。

  二、土地市场表现活跃，有利于市场供给增加

  1-6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月份提高3.5个百分点；土地成交价款4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。

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图3  全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

  数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-6月，土地购置面积增幅明显上调，土地成交价款也出现高位回升态势，同比增长近四成。在两部委“喊话”热点城市土地供应后，尤其是将土地供应量与商品房库存周期挂钩，导致近期土地市场交易热度上升。

  具体来看，一、二线城市商品房市场活跃，土地竞争激烈，政府在在土拍限制层层叠加、地块限制条件增加，且大量供应自住房、安置房用地，土地价格趋于理性，但企业拿地热情不减，甚至对于全租赁性质地块也同样去争夺。三四线城市目前发展前景良好，土地出让方面也比较理性，价格合理，因此也吸引了大量的中等规模开发商集中拿地。三四线城市开始承接投资溢出和板块轮动转移而来的地价上涨红利，短期内土拍热度持续高涨。

  三、新开工面积增幅止降回升

  1-6月份，房屋新开工面积85720万平方米，增长10.6%，增速提高1.1个百分点。其中，住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%。

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图4  全国房地产累计新开工面积及增速

  数据来源：国家统计局。

单位：万平方米，%

图5全国房地产月度新开工面积及增速

  数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-6月，新开工面积同比增幅止降回升，主要是由于当下房企需求和资金在往三四线和部分非限购二线城市大量持续外溢，开发企业普遍存货消耗过快，补库存成为当前多数房企的首要目标。尤其是在当前市场普遍“量跌价仍涨”，未来房价看涨预期不变的情况下，也是维持“高周转”以实现规模扩张的绝佳窗口期，企业加快开工意愿强烈，新开工面积绝对量保持相对高位。

  从单月数据看，6月商品房新开工面积达到20541万平方米，创43个月新高，是2010年以来该指标的第五高的月份。商品房新开工和住宅新开工面积连续三个月上涨，短期走势非常强势，其中季节性机械增长因素也不容忽视。值得一提的是，目前新开工面积规模和销售规模基本匹配，在总体上达到了一个相对平衡的状态。这也在一定程度上表明未来房价上涨的压力会有所减轻。但也不排除在局部热点市场，新开工和销售继续失衡的局面出现。

  四、销售面积、销售金额增幅“意外“反弹

  1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.5%，办公楼销售面积增长38.8%，商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。其中，住宅销售额增长17.9%，办公楼销售额增长38.9%，商业营业用房销售额增长41.7%。

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图6 全国商品房累计销售面积及销售额增速

  数据来源：国家统计局。

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图7全国商品房月度销售面积及销售额增速

  数据来源：国家统计局。

  中房点评：从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看，两指标增幅在回落了数月之后出现回升，并没有按照线性轨迹继续回落，市场出现了“意外”。但市场数据没有意外，而是真实呈现了房地产市场的发展轨迹。

  虽然地方密集出台的各类调控严厉程度空前，但去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持，销售量的韧性相当之强。值得一提的是，三四线和中西部城市成为销售的生力军。目前很多三四线城市房地产交易较为活跃，部分购房者不愿意继续观望，无论是刚需还是改善，都有较为明显的交易上升态势，这也使得商品房销售金额等数据的同比增幅曲线有所反弹。可以明确的说，广大的三四线城市商品房需求支撑了全国整体楼市的不降反升。动力在于，广大的农村购房需求迅速提升，外来投资需求也是重要组成部分。

  6月单月商品房销售面积接近2亿平米，单月同比上升21.4%，涨幅远超过上月单月的10.3%。月度销售数据仅次于2016年12月处于过去一年的第二。预计下半年，紧缩调控政策和中性偏紧的货币周期开始会传导到房价和房地产企业销售上，商品房销售调整的概率较大，但全年依然还可能再创历史新高。

  五、商品房待售面积进一步减少，去库存要考虑政策微调

  6月末，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。

单位：万平方米

图8 全国商品房各类物业累计待售面积

  数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-6月，住宅、办公楼、商业营业用房待售面积进一步回落，去库存成果显著。主要是投资需求由一线城市外溢到三四线城市，促进三四线城市销售复苏，从而待售面积进一步回落。值得注意的是，由于“去库存”政策目前没有明显的调整，部分此前库存大的城市已经变成了库存适中或库存较小，这些城市，无论是土地供应还是购房政策，应与库存状况挂钩，落实“一城一策”，防止房价失控在三四线城市重新上演。

  六、开发企业到位资金增幅回升

  1-6月份，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月份提高1.3个百分点。其中，国内贷款13352亿元，增长22.1%；利用外资104亿元，增长58.9%；自筹资金23273亿元，下降2.3%；其他资金39035亿元，增长17.2%。在其他资金中，定金及预收款23226亿元，增长22.7%；个人按揭贷款12000亿元，增长6.7%。

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图9 全国房地产开发企业到位资金增速

  数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-6月房地产开发企业到位资金出现回升，其中定金及预收款同比增幅22.7%，交1-5月回升2.4%，个人按揭贷款同比增幅6.7%，较1-5月下滑1.9%。从开发企业到位资金的状况来看，当前基本属于稳定，这或和房企销售回款速度上升有关系。此类数据对于房企后续的补库存等有积极作用，一定程度上也利好房企后续的拿地。

  目前，银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制，而银行间的中票和信托融资、表外融资的资产证券化均暂时未有监管政策，从而使得房企融资逐步转向这类渠道。

  （本文来源：中房研协测评研究中心）