[克而瑞]教育地产发展与模式研究

  一、教育地产行业政策环境分析

  2017年《民办教育促进法》修法后，对于民办学校的打击较大，土地成本与运营成本双双高企。不计算土地成本，仅两项运营成本将增加营利性学校36%的成本费用。学历教育阶段民办学校的转设对地方财力有很大依赖。地方经济发展水平的不均衡也必将反映在民办教育政策扶持力度上，这最终又导致民办教育发展的不均衡。

  部分城市对于开发商提出建小区配套幼儿园要与小区同步规划、同步建设、同步交付使用，新建小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，也就是产权归于政府，开发商更多的是为获取土地而为政府代建学校的角色。

  在政策的影响下，教育地产对于开发商而言门槛较高，真正意义上的教育地产少之又少，成功的教育地产更是屈指可数。

  二、教育地产的定义与分类

  教育地产含义十分广泛，借势周边学校或大学城作为卖点，仅算作 “类教育地产”。而只有那些自建自营或引进了名校资源为业主所用的项目，才是真正的“教育地产”。但引进名校资源的运作模式对开发商而言较为被动，教育资源的投入成本较高，未来运作的主动权又不在开发商手中，因此自营自建模式，开拓教育条线是开发商在摸索的新路径，各地产集团都开始进行了教育集团的单独设立，其中雅居乐2011年，碧桂园2014年，万科2017年，保利2016年，各地产公司近两年来均加速了学校的扩张，但根据不同城市的不同政策，其成本差异较大，地方经验复制难度较高。

  按照教育层次分类，教育地产也可以分为两类：第一类是大学城；第二类是基础教育学区房。从教育资源与地产关联度看，分为直接开发教育项目和教育资源关联项目。

  三、教育地产盈利模式

  教育地产的盈利模式可分为五类：集团合作办学、第三方合作办学、股份制合作办学、教育产业并购基金、非实体办学。集团合作办学的过程复杂、并非一蹴而就，以博实乐为例，前期地产集团对教育集团的投入是巨大的，地产集团为了培育教育板块业务，从1994年办学，经历了22年，教育集团的轻资产模式才逐渐成熟，在2016年开始扭亏为盈。其对地产的依附性强，培育期漫长，对地产行业而言复制性较差。

  真正具有盈利价值的模式是：第三方合作办学模式；这是一种轻资产模式，也是目前民办学校运营趋势，它的优势在于：不受限于集团的地产优势，可以充分发挥能动性，拓展更多的合作渠道的可能；同时，有效降低学校土地使用成本，达到同行业水平最低，此运营模式在内部回报率和盈利率上收效明显。

  而第四类模式：由地产集团与投资基金管理有限公司约定一定的持股比例与成本费用承担比例成立基金管理公司，以此公司来募集、设立教育产业并购基金，专项用于教育产业并购事项。

  四、积淀已久的万科教育

  万科地产涉足教育行业20余年，从做社区配套到去地产化建立教育平台，未来或单独资本化教育业务。1996年万科与复旦大学附属中学联合创办了第一所9年制民办学校复旦万科实验学校。2017 年 5 月，万科发布教育业务发展全新布局，正式启用“德英乐”教育品牌，负责管理旗下 13 所学校。

  万科教育立足于万科集团资源优势，开发体系教育和素质教育两大产品线，旨在成为K-12全学龄、全品类、客户首选的教育服务商。目前万科教育课分为以下几大分类。

  1、全日制教育

  公办教育：三方合作办学模式，万科教育基金会为办学主体

  学校位于万科的社区范围内，服务于周边社区，与政府合作建设公建配套类公办学校。学校均由万科全资建设，区教育局和万科教育发展基金会合办，实行“政府资助学校”办学模式。收费是义务教育，没有财政收入。并且由万科提供资金用于提升公办学校硬件，硬件提升为包干制的，以前为2800元/㎡，现在是3500元/㎡。

  民办教育：成为教育一站式综合管理服务商

  民办教育是万科教育实现全品类产品线全面发展的最重要的补充，目的是开拓投资拓展能力提升内部核心竞争力，成为提供教育一站式综合管理能力的优质服务商。并且民办教育是一个独立业务，即：独立品牌、独立身份、独立架构。目前已衍生出两大独立教育品牌，南方区域为：梅沙教育；上海区域主导未来推向华东区域的为：德英乐教育。我们认为，万科之所以不统一民办教育输出品牌，一方面是因为教育由南至北的体系差异较大，另一方面教育存在一荣俱荣，一损俱损的特性；此外，万科也存在内部跑马的竞争机制，以期教育综合服务商能目标能快速壮大。

  2、素质教育

  青少年赛艇运动发展中心：对内万科双语学校，对外浦东青少年赛艇训练基地

  青少年赛艇运动发展中心目前的运营模式分两类：一、与上海德英乐旗下的万科双语学校紧密挂钩，属于校内素质教育特色课程之一：小学阶段选修课程，初中阶段必修课程进行初级兴趣和技能培养。是作为学校一个特色教育的项目进行设立。二、作为浦东青少年赛艇训练基地。

  良渚国际艺术预科学院：全日寄宿制管理模式

  良渚国际艺术预科学院是万科教育集团旗下教育品牌，是国内首家与各国际音乐学府建立教学合作关系的艺术预科学院。该学院采取的是全日寄宿制管理模式。教学大纲与国际艺术学院接轨，配以语言课程以及留学申请服务，结业考核达标的学生可直接申请海外艺术院校。

  3、营地教育

  社区营地：社区配套类教育，放学后托管以及定期论坛

  “家门口的一站式教育平台”，属于社区配套类教育。目前设有四点半学堂、定期教育类论坛，主要解决放学后业主及周边非业主孩子的托管问题，到2017年，万科社区营地要在11个城市开150家连锁店。不仅在万科社区内，也会向其他社区拓展。

  城市营地：教育综合体，挑选与监督也优质教育资源以租金为盈利点

  万科城市营地定位于城市级的教育综合体，涵盖各品类教育项目以及围绕家庭消费为主的娱乐，消费设施。各品类教育聚焦科学、体育、语言、艺术、公共五大模块，致力为0-12岁孩子提供定制化的发现和成长空间，是“一站式”无边界教育综合体，此外餐饮、电影院等体验式消费业态也会有，以解决家长在孩子学习期间无事可做的难题，改善家长体验。

  户外营地：中国最成熟的户外营地，投入之初唯一盈利的教育板块

  万科户外营地是目前其中最为成熟的模式。在户外/度假营地，培养孩子户外生存能力，合作探索精神，不局限于万科业主，而是面向全社会。目前，万科已经是国内最大的户外营地运营商，涵盖“水上、雪地、山地、综合”四大板块课程，建立了惠州、三亚、厦门、宁波、吉林、清远、深圳七大校区，以及四大营地教育团队：万航帆艇、营火虫教育、万有引力潜水、锐乐教育，通过组织户外营地活动收费盈利，这一块也是万科投入之初唯一盈利的教育板块。

  4、万科教育模式借鉴——社区营地教育重内容，城市营地重品牌

  万科全日制教育领域仍处于摸索阶段，其最为成功的教育模式则是其营地教育领域。社区营地的商业模式为注重做课程与机构评价体系。万科教育这一阶段主要着力于口碑培养与市场份额，力求做教育内容，只有掌握最核心的教育内容，才能更好地掌握好渠道。以投资人的角度思考项目，引入自己投资的项目，入驻的机构有市场上口碑好的，或者初创期的潜力机构。城市营地注重培训机构的品牌影响力，对优质培训机构给予非常低的租金优惠，但优质机构能为商场带来特别好的人流量。对于教育机构而言，选择万科一方面是租金优惠，另一方面是家长关注的安心安全的教育，而万科的物业在这一方面做得是很好的，在营地教育这一块也能有品牌保障。动收费盈利，这一块也是万科投入之初唯一盈利的教育板块。