城市无界，城市群发展带来房地产投资新机遇

世邦魏理仕发布《2018中国投资市场报告之城市无界篇》

  2018年5月28日，北京–随经济发展，中国地域与行业间的相互联系逐渐深入，行政区划边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行。产业在空间集聚、扩散的动态过程也渐渐使得工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系紧密的城市群中分工、协作和迁移。

  有鉴于此，世邦魏理仕近日发布《2018中国投资市场报告之城市无界篇》，认为以无界的视角，从城市群角度看待商业地产投资，更具有战略意义。

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为：“无界思维里城市不再是地图上某个孤立的点，而是被置于一张紧密关联又互相影响的城市网中。对城市群际和群内发展趋势及其影响因素的一体化梳理将有助于投资者在制定城市战略时更具前瞻性。认清城市群所处阶段，极化、扩散效应下生产要素的群内流动路径，无疑有助于判断群内各城市的商业地产发展趋势和投资机会。”

  中国主要城市群及其发展趋势

  依据城市间彼此的经济联系程度，目前国内共有28个城市群。由于地域广大且区域发展不平衡，各城市群发展处于不同阶段。城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济增长发端于增长极，逐步依点-轴-网络的路径辐射整个城市群并最终形成一体化。在市场机制作用下，城市群发展过程中，长期来看遵循极化向扩散化的发展路径，但过程中会受到政策、产业、基建等因素的影响。

  京津冀、长三角、粤港澳大湾区是中国三大先发城市群，占四成国民经济总量。三大先发城市群均已出现由极化主导转向扩散主导的迹象，但程度上又存在差异。投资者可优先关注核心城市内与经济转型方向贴合的房地产类型，例如办公楼、科技园区、具备改造潜力的工业物业和地块等。相对于一体化进程缓慢的京津冀地区，长三角和大湾区将延续一体化进程，已确立崛起趋势的次增长极（南京、杭州）物业价值将持续受益。同时，基建改善和同城化预期下，长三角的南通、粤港澳大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市与核心城市联通度有望显著提升，人口和产业导入直接受益的住宅，商业、工业物流等领域将存在投资机遇。

  近年来随着产业梯度转移、区域发展扶持政策和基建投资的共同作用令成渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。世邦魏理仕的统计数据显示，在强劲的经济增长势头带动下，2008-2017年间，中西部城市群的写字楼、零售和物流仓储物业的出租面积占比由12.3%提升至23.9%。中西部城市群和海西城市群持续快速极化，核心城市（成都、重庆、武汉、长沙等）的各类地产板块在短期内面临不同程度的供过于求风险，但中长期存在系统性投资机会。

  城市群视角下粤港澳大湾区的房地产投资机遇

  粤港澳大湾区拥有在科创、贸易物流、金融和服务领域各具优势的深圳、广州、香港三个增长极，并包括制造业基础雄厚的珠三角其余各城市。2017年其总体经济规模已达11.7万亿人民币，预计到2020年将成为全球第一大湾区经济体。随着政府发展规划纲的出台，持续的人口流入、科技创新和产业升级、高强度基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下，加速推动大湾区城市群的发展与融合，催生新的房地产投资机遇。

  世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“与国际湾区相比，大湾区地产发展仍存在一定差距。以写字楼为例，2017年底大湾区优质写字楼总量约3200万平方米，较经济规模相近的东京湾区和纽约湾区分别低40%和55%。未来随着经济增长和结构转型，写字楼需求存在巨大提升空间。此外，群内珠三角区域优质物流设施的人均面积也有较大增长空间。”

  大湾区商业地产投资策略

  1）高端商务继续向核心城市集聚，带来广深港写字楼投资利好。作为当前全国最活跃的写字楼租赁市场，广州和深圳均已进入第二轮的写字楼新区建设，琶洲、国际金融城及前海等商务区正吸引大量租户和投资者目光。香港市场内，中资企业尤其是大型国企在中环等核心板块的空间需求持续上升，大湾区规划的出台预计将为香港吸引更多大陆企业和资本。

  2）重大基建推进有助于推动珠江西岸区域经济，提升物流地产价值。跨海大桥和铁路的相继开通，将有助于推动珠江西岸相对欠发达区域的经济发展，惠及珠海、江门、中山和广州的南沙副中心等地。此外，珠江西岸的中山翠亨新区、珠海洪湾港区和江门鹤山预计将形成新的物流枢纽。此外，由于大湾区物流仓储需求充沛但仓库面积相对缺乏，高标仓库具备良好的投资价值。

  3）产业和人口的无界流动促成核心周边城市的产业地产及购物中心投资机会。随着高铁、城际轨道交通网络等重要基建项目的铺开，广佛、深莞惠等多个一小时同城生活圈将逐步成型。由此带来的同城化将进一步加速广深制造业外迁与人口转移趋势，大湾区内东莞、佛山、惠州、中山等二线城市中的工业、科技园区物业机遇，以及与之配套的住宅和商业设施成为值得关注的投资机会。