[克而瑞]人口危机下的哈长城市群:哈尔滨投资前景略胜一筹

2018-08-10 15:29:42

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  • 发布时间:2018-08-10
  • 报告类型:市场报告
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人才引进与激活民营经济双管齐下

哈尔滨更具投资价值

文/研究员  马千里、周奇

  东北地区的城市群除了南部的辽中南城市群外,还有覆盖黑龙江和吉林两省的哈长城市群。相比于辽宁,黑龙江和吉林无论在经济上还是人口上都无法与之匹敌,因此希冀于共谋发展,两省则共同构建规划了哈长城市群。该城市群的规划范围包括黑龙江省哈尔滨市、大庆市、齐齐哈尔市、绥化市、牡丹江市,吉林省长春市、吉林市、四平市、辽源市、松原市、延边朝鲜族自治州。城市群以哈尔滨和长春为发展主轴,建设哈大齐牡、长吉图们发展带,构建“双核一轴两带”的城市群空间格局。

  但近年来,由于东北地区经济发展低迷,青壮年人口不断向外流出谋求发展,人口危机的新闻更是屡见报端。而在其中,吉林和黑龙江两省的人口危机相对辽宁来说更为严重,即使是省会城市也难以避免,这对于当地的房地产市场来说也是一个重大的打击。那么,哈长城市群该如何破解人才困境,哪个城市的房地产市场又更有投资前景呢?

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△ 哈长城市群空间格局示意图

 art 1

  经济发展

  双核占据绝对优势

  城市群内发展差距不一

  东北作为国内老工业基地,各个城市的工业发展较早,出现了一批如大庆、齐齐哈尔等资源型城市。随着资源的消耗以及国家对于可持续发展的考虑,这些城市的经济进入了漫长的低迷期。总的来看,两省的省会城市哈尔滨和长春,经济发展要普遍好于省内其他城市。

  在经济总量方面,长春2017年的经济总量略高于哈尔滨,为6530亿元,排在哈长城市群第一位,经济增速也达到了8%。哈尔滨的经济总量和经济增速均低于长春,但两者差距较小。但相比于长春以工业为主,哈尔滨更偏向于以第三产业带动城市经济发展,因此产业结构上更为优化。位列第三名的大庆,GDP为2680.5亿元,还不足哈尔滨的五成,差距较大。而位于吉林的延边和辽源2017年的经济总量分别仅为927.58亿元和772.11亿元,排在城市群末尾两位。

  除了经济总量偏低外,哈长城市群的其他城市缺乏经济发展动力也是一大问题。多数城市的经济增速均低于国家平均增速,其中松原在2017年的经济增长速度更是低至0.9%,排在城市群最后一位。

  再看居民收入情况。对比同处于东北地区的辽东半岛,哈长城市群整体上居民购买力较弱,并且城市之间差距较小,无明显阶级分布,并且可支配收入排名靠后的城市,其增速在城市群中排名也比较靠后。城市群中仅有2个城市的城镇人均可支配收入达到3.5万元/人之上,多数城市的城镇居民可支配还不足3万元。

  以石油起家的大庆人均可支配收入达到了38736元/人,超过哈尔滨和长春,成为城市群中可支配收入最高的城市。紧随其后的是哈尔滨,人均可支配收入也达到了35546元,排在第二位。但大庆的可支配收入增速也仅为6.1%,低于哈尔滨,因此,近期内其居民收入被哈尔滨超越的可能性十分大。排在第三、四位的是长春和牡丹江,人均可支配收入分别为33167元/人和30569元/人。城市群中,人均可支配收入最低的是绥化,仅为23384元/人,当地居民购买力十分弱。

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  art 2

  人 口

  城市群人口流失严重

  北京成为人口外迁第一目的地

  对于房地产行业来说,当地的人口情况也是衡量当地房地产市场发展的重要指标之一。具体来看各城市的情况。哈尔滨在2017年末常住人口的数量达到了1092.9万人,是城市群中唯一常住人口超千万的城市。哈尔滨的户籍人口数量为955万,占整个城市群的20.5%,比长春高出四个百分点,是当之无愧的特大型城市。

  但从各地的户籍人口在2013年至2017年的变化情况来看,情况就不乐观了。哈长城市群中各个城市的户籍人口数量均呈现逐年下降的趋势,人口流失严重。除了因为经济低迷和人口外迁,人口自然增长率连续多年为负也是主要原因。各城市中,尽管哈尔滨的常住户籍人口比仍大于1,但在5年间其年均人口流失量高达8万人,成为哈长城市群中人口流失最为严重的城市。户籍人口减少量最低的是另一核心城市长春,五年间年均减少0.75万人。 

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  通过将各个城市在节假日后的流动人口迁出方向进行汇总,能够发现省外城市是哈长城市群人口迁出的主要方向,占比超过六成。哈长城市群外迁人口比例TOP10的城市中,仅有三个是城市群内部城市,其余均是省外城市,且以距离其较近的一、二线城市为主。

  在迁出的省外城市中,北京的比例最高,达到了13%,超过了迁入长春的流动人口比例,成为城市群人口主要迁出的方向之一。同在东北地区的沈阳和大连也各吸引了约9%的流动人口迁入。相比于哈尔滨和长春,沈阳和大连的经济发展及区位优势明显要优于前者,愿意留在东北地区的毕业生也更多地更倾向于在沈阳和大连就业。 

  群内城市中,长春的占比最高,达到了11%,另一核心城市哈尔滨的比例也在9%左右,排在整体第5位。根据腾讯人口迁徙平台可以看出,哈尔滨和长春对其周边城市的流动人口吸纳效应都比较强。在哈尔滨的流动人口来源占比TOP10城市中,占比最高的是距离其较近的绥化市,比例高达15.9%。长春也是其周边的城市四平,比例为13.58%。值得注意的是,两者对于一线城市流动人口也有一定的吸引力。

  在两个城市流动人口来源比例TOP10中,排名第二的城市均是一线城市,占比也都在12%左右。但相对于哈尔滨,拥有一汽和北车等著名企业的长春对一线城市及热门二线城市的人才吸引力更强,其流动人口中来源于这些城市的比例近三成。

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 art 3

  房地产市场

  哈尔滨容量更大

  对外地客户吸引力更强

  受经济影响以及人才外流影响,吉林省和黑龙江的房地产开发投资均呈现出下降态势,在2017年两省的房地产投资额分别下降5.7%和6.9%。在有棚改推动的情况下,吉林省的商品住宅销售面积相比上年依旧下降了6%,全省的房地产市场热度较低。相对其他城市而言,集聚了全省资源的省会省市哈尔滨和长春的房地产市场更有研究价值。

  从哈尔滨和长春近年来房地产开发投资完成情况来看,两市的房地产投资近年来都有所收窄。哈尔滨在2013年的房地产投资达到了850亿元,但在2017年下降到了494亿元,下降幅度较大。而长春的房地产投资自2016年开始超过哈尔滨,在2017年达到了574亿元,尽管相比上一年有所下降,但整体收窄幅度相对哈尔滨较小。

  再来看两市的住宅成交市场。在商品住宅成交面积上,长春从2013年开始就一直低于哈尔滨的成交面积。究其原因,主要是因为人口数量的限制使得长春房产市场的需求较小。而哈尔滨因为人口数量大,住房需求也比较多,因此其商品住宅成交面积一直处于高位,虽然中间有过一段时间的收窄,但在2017年又重回高位,达到1068万平方米,同比上涨19.8%。

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  进一步地,从两市的购房客户来源地分布情况来看,哈尔滨显然比长春对外地客户的吸引力更大。根据克而瑞调研数据显示,两地的购房客户都主要来自于本地,但在长春购房的本市客户比例高达87.57%,而哈尔滨则为79.88%,外地客户占比高出前者约8%。

  具体看两地的外地客户来源比例TOP5城市。长春外地客户占比最高的五个城市分别是吉林、四平、松原、白城和哈尔滨,除哈尔滨外,其余四市均是长春周边城市。哈尔滨虽然本地客户购房占比较少,但在外地客户占比前五的城市中全部来自于黑龙江省内。可见,作为省会城市,两个城市对周边城市人口的吸纳能力都比较强。

  值得一提的是,哈尔滨的外地购房客户中,虽然来自长春的客户比较少,但来自于北上等一线城市的回流需求的比例达到了2.5%。结合房价来看,哈尔滨在今年6月份的最新成交价约为10000元/平方米,而长春的成交均价在8800元/平方米左右,两市差距较小。因此,这些回流人才对哈尔滨更为偏爱,另一层面上也说明哈尔滨的城市吸引力及市场前景相对都较好。

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  art 4

  小 结

  人才引进与激活民营经济双管齐下

  哈尔滨更具投资价值

  作为东北区域重要的组成之一,哈长城市群的区位优势独特,是我国面向东北亚地区开放的重要门户。作为全国重要的老工业基地和最大的商品粮基地,哈长城市群有一定的经济发展基础。但随着市场变化,城市群则面临着以下问题:

  支柱产业增长乏力,各城市之间同质化严重;

  民营经济发展活力不佳;

  核心城市辐射能力弱;

  自然增长率较低甚至为负,人口流失严重,城市缺乏人力资本吸聚能力。

  上述问题的解决不仅需要为民营经济营造良好营商环境,改变目前以国有企业为主的经济结构,而且各城市政府应加大对人才补贴优惠力度,将人才吸引过来,留住当地高校毕业生及鼓励在外大学毕业生回家就业。解决人才问题,城市的后续发展才能有保障,进而才能利好当地的房地产市场。

  而从房地产市场层面上来看,短期内哈尔滨比长春的市场投资前景更优。尽管长春的经济发展较好,房地产投资力度和基础设施建设力度也在逐年增大,但对于市场来说有需求,价格才能有潜力上升。相比于哈尔滨数千万的人口数量,长春与之还有较大差距,并且哈尔滨在哈长城市群的定位中就被定义成特大城市来发展,在名气上哈尔滨也更胜一筹,因此哈尔滨的投资前景更好。

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