[国泰君安]预期推盘加速，看好短期反弹行情

  本报告导读：

  2018年研究和配置房地产行业必读品。 2018年房地产投资策略为“盯紧市场，跟紧政策”，维持行业增持评级。

  摘要：

  一手房销量： 1） 环比：整体环比上升 9%，其中一线下降 11%，二线上升 9%，三线上升 14%。 2）同比：整体同比降 12%，其中一线上升18%，二线下降 8%，三线下降 19%。 3）本周与 2017 年全年周均比：整体降 17%，其中一线持平，二线降 27%，三线降 12%。 4）二手房销量：本周环比上升 8.7%，同比升 9.6%。 库存水平： 16 个典型城市一手房平均可售面积环比上升 0.4%，同比升 15.6%。去化时间： 16个城市新房去化时间 10.8 个月。 2018 年 PE 主流公司 7.3 倍，RNAV34.2%折价。

  本周观点： 预期推盘加速， 看好短期反弹行情。 本轮地产周期的下行速度较慢，主要原因是对影子银行的监管在 2018 年才开始限制，尽管限制的力度是史无前例的，但毕竟限制较晚，导致地产投资并没有出现明显下滑，也就意味着，单纯看地产对经济的拉动，在起正贡献。但与总量数据不同的是，拿地数据高增，并没有转化到有效的开发建设进程，所以，以地产行业本身拉动的经济增长是负面的，也就意味着对就业的拉动也不明显。按照目前的政策，我们预计后续会在控制地价的情况下，加快开发商开发建设的速度。创造就业和 GDP 的主要是开发建设，并非拿地，因此，去杠杆过程也可以带来 GDP 和就业的高增长，行业表现将更加平稳。从总基调来看，板块仍有反弹空间，后续观察土地市场降温、销售去化率下行后，预计在推盘量加速后会逐步形成商品房库存累积，进入到周期见底区间。 我们继续看好短期反弹行情，推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。

  预计 2018 年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素，维持行业增持评级。 1）政策调控仍将持续，边际调整空间较大。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大； 2）企业端资金偏紧，居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下，一二线楼市的热度有望超出预期，推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商，推荐保利地产、万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展；受益金地集团、阳光城、华侨城 A。

  风险提示： 行业调控边际趋紧