[克而瑞]国庆楼市终以惨淡收场

  【本周视点】“国庆”或因延迟备案，重点城市楼市供求皆降至历史低位

  2018年第40周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证34.85万㎡，环比大跌94%。成交量跌至历史低位，仅武汉、宁波、青岛等市有所回升，其余城市成交量全线回落，其中环比腰斩的城市占比超六成。不可否认的是，近期市场确有降温特征，项目降价、业主维权、“房闹”等现象持续增多。更为重要的是，国庆期间多数城市暂停备案，成交数据难免“失真”。预计随着国庆假期效应褪去，成交备案逐渐恢复，成交量有望回归至正常水平。

  【本周关注】

  Ø 央行：降准1个百分点将释放7500亿增量资金

  Ø 上海：发布10条监管举措 进一步规范“租金贷”相关业务

  Ø 呼和浩特：预（销）售商品住房将实行价格备案制度

  Ø 杭州：进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为

  Ø 南昌：租赁住房主体可享受税收优惠

  【政策点评】

  Ø 政策——央行降准1个百分点将释放7500亿增量资金

  Ø 本周，央行降准1个百分点将释放7500亿增量资金；上海发布10条监管举措，进一步规范“租金贷”相关业务；呼和浩特预（销）售商品住房将实行价格备案制度；杭州进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为；南昌租赁住房主体可享受税收优惠。

  结合历次降准周期之后，房地产市场均开启一波销售行情。我们认为本次降准也不例外，增量信贷资金有相当部分还是会流向房地产市场，预计四季度将是较佳的销售窗口期。不过，受制于调控政策持续高压，多数城市房地产市场确有降温特征，项目降价、业主维权、“房闹”等现象明显增多。我们认为当下房地产市场正处量变到质变的拐点期，在无重大利好政策的刺激下，明年市场行情难言乐观，成交将明显缩量，三四线城市面临更大的调整压力。预计明年房价整体运行平稳，但不排除部分城市因前期房价上涨过快，市场购买力过度透支，率先以价换量开启降价风潮。

  【成交概览】

  2018年第40周，一线城市成交指数为48.68，环比下跌167.32点；二线城市成交指数为264.2，环比下跌259.86点；三四线城市成交指数为11.13，环比下跌23.27点。

  一线城市：一线城市北京、上海、广州、深圳均呈下跌态势；其中，广州下跌幅度最大，达到85.76%。

  二线城市：二线城市成交环比呈现跌多涨少的局面，其中武汉、宁波、青岛三城成交量呈上涨趋势，其余成交量则有不同程度的下跌，其中宁波以220.22%的环比涨幅居于二线城市首位，杭州成交量跌幅最大，环比跌幅约为92.99%。从成交量上来看，武汉以43.82万平方米成交量居于所有城市首位。

  三四线城市：三四线城市成交环比均出现一定跌幅，跌幅最小的城市为建阳，达到1.1%；跌幅最突出的城市为扬州，环比跌幅达96.07%。

  【供应概览】

  2018年第40周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证34.85万㎡，环比大跌94%，获预售证最多的城市为南京，预售证面积达20.52万㎡。

  【土地成交】

  第39周到40周（09月24日-10月07日），重点监测城市的土地市场成交建筑面积为1055万平方米，与上一周几乎持平，同比大幅增加了57%；本周成交金额达到522亿元，相比上周上涨了18%，与去年同期相比下降了8%；成交均价方面，监测城市的平均楼板价为4948元/平方米，环比上涨了19%，同比跌幅依旧达40%以上，难比去年金九银十的高热度。

  分能级来看，一线城市本周成交量上涨至100万平方米以上，上海和深圳均有成交：上海本周成交体量高达106万平方米，成交九块地，商办、动迁安置、商住用地各有三块；鲜有供应的深圳本周共成交了3块住宅用地，分别是位于龙华区、大鹏新区和光明区，其中龙华商住地块是深圳近年来为数不多的建成后房屋可供出售地块而受到多家知名房企围剿，最终被龙华地产拍下，溢价率高达30%。二线城市中，本周仅有合肥的成交建筑面积达到100万平方米以上，共成交5宗地，均为纯住宅用地，平均溢价率高达74%，绿城、阳光城、荣盛等房企落子；此外武汉、太原和成都的建筑面积也达到了80万平方米以上。重点监测的三四线城市本周成交体量最大的是江苏无锡，达到了140万平方米，共成交7块地；佛山本周的成交量也超过100万平方米，共成交四块地均位于顺德区，其中被碧桂园以底价收入囊中的建筑面积高达88万平方米的综合地块要用于建设机器人谷；其余三四线城市的成交量均不高。