上海10月二手房市场报告：下降调整再现 价格持续回落

  2018年10月，上海二手房指数为3903点，比9月下降9点，环比下降0.26%，降幅扩大0.11个百分点。10月，上海二手房指数连续第十一个月环比下降，同比下降2.21%。

  10月，上海二手住宅成交套数为11980余套，环比下降13.95%，同比上升14.4%；以成交面积计，环比下降15.65%，同比上升13.89%。上海二手房指数办公室认为，10月市场表现：一、10月成交量回落到以往1.2万套的低位区间，且低于前三季度1.35万套的月均水平，市场下降调整再现。二、全市130个板块价格走势，50%下跌，37%上涨，13%持平。下跌板块价格总体下跌0.66%，上涨板块价格总体上涨0.13%。以城区统计，依次为新兴城区近郊(成交占比59%)总体价格下跌0.31%；中心城区（成交占比31%）总体价格下跌0.22%；新兴城区远郊(成交占比10%)总体价格下跌0.06%。三、全市130个板块成交量走势，78.5%下降，20%上升，1.5%持平。以城区统计,中心城区下降10.75%，为3680余套；近郊城区下降15.82%，为7080余套，远郊城区下降12.15%，为1220余套。以环线统计，内环内成交下降5.45%，为1560余套；内外环间成交下降11.86%，为4310余套；外环外成交下降18.21%，为6110余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比67.28%；300-500万元房源成交占比21.24%；500万元以上房源成交占比11.48%。以面积段统计，七个面积段成交全部下降，其中200平方米以上、140-200平方米房源降幅最大，分别下降31.85%、21.78%；50平方米以内、50-70平方米房源降幅最小，分别下降11.47%、12.09%。四、全市普通住宅成交8380余套，非普通住宅成交3600余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.33:1，内环内为1.97:1，内外环间为2.37:1，外环外为2.52:1。五、全市成交TOP10板块全部在新兴城区，其中近郊8席、远郊2席。近郊的闵行浦江、松江泗泾、奉贤南桥新城以322套、284套、269套分列前三位；全市成交TOP10小区也全部在新兴城区，8个位于外郊环间，2个位于郊环以外，松江新桥的晨星四季苑以126套位居榜首。截至10月底，全市二手住宅挂牌量为75438套，环比下降2.03%，同比下降49.48%，挂牌量持续下降。

  10月31日，中共中央政治局会议分析研究当前经济形势，部署当前经济工作，释放出坚定不移推动高质量发展的五大信号。此次会议并没有提到房地产问题。从目前看，楼市调控取得了不错的效果，合理引导预期、整治市场秩序，坚决遏制房价上涨等调控目标不会改变。

  近郊成交降幅最大

  10月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格环比下跌0.22%，其中内环内下跌0.19%。虹口、杨浦、静安、普陀、徐汇、长宁分别下跌0.25%、0.24%、0.23%、0.23%、0.22%、0.21%，黄浦、浦东内环分别下跌0.19%、0.15%。中心城区全部65个板块中，价格上涨与下跌的均为28个，9个走平。下跌板块如徐汇龙华、杨浦东外滩、普陀武宁、浦东塘桥，价格分别下跌0.91%、0.86%、0.76%、0.59%。上涨板块如静安江宁路、长宁天山、黄浦滨江、杨浦新江湾城，价格分别上涨0.19%、0.15%、0.12%、0.09%。

  10月，中心城区成交量环比下降10.75%，为3680余套。其中内环内成交量下降5.45%，为1560余套。中心城区70平方米以内房源成交占比66.92%。从七个面积段看：其中200平方米以上、140-200平方米房源环比分别下降27.69%、27.44%，为40余套、150余套；50平方米以内、50-70平方米房源环比分别下降9.07%、6.37%，为1420余套、1040余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，内环内小区29个，内中环间39个，中外环间26个，外郊环间6个。各环线成交最多的小区分别为，内环内的中远两湾城、中外环间的市光三村、内中环间的曹杨三村、外郊环间的桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区达50个。其中一室及一室半成交居多，如玉田小区、控江五村、宜川六村，200-250万元、40平方米的房源成交最多。杨浦的学区房，成交较热的为鞍山四村、密云小区、控江五村40-50平方米、250-400万元的近轨交房。三、成交的大面积房源中，陆家嘴的世茂滨江花园、长宁北新泾的虹桥绿苑、浦东联洋的仁恒河滨城、徐家汇的东方曼哈顿，套均面积分别为258平方米、205平方米、146平方米、125平方米，套均总价为2098万元、1523万元、1201万元、1354万元。

  内环内成交量六降二升，下降如静安、徐汇、黄浦的板块，分别下降21.67%、18.95%、12.37%，为150余套、170余套，150余套；上升如长宁、虹口的板块，分别上升6.09%、4.86%，为120余套、190余套。内环内从面积段看，200平方米以上、140-200平方米、90-110平方米分别下降35.14%、28.28%、20.65%；50平方米以内、50-70平方米、110-140平方米、70-90平方米房源分别下降12.17%、9.74%、8.38%、5.45%。成交下降明显的板块如黄浦淮海中路、陆家嘴，分别下降65.38%、32.98%。

  10月，新兴城区近郊价格总体下跌0.31%；远郊价格总体下跌0.06%。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.27%、0.28%、0.32%；松江、嘉定、青浦价格分别下跌0.40%、0.36%、0.29%；含有较多远郊板块的崇明、奉贤、金山，价格分别下跌0.39%、0.36%、0.34%。新兴城区全部65个板块中，37个价格下跌、20个上涨、8个走平。下跌板块如闵行梅陇、浦东六里、嘉定丰庄、宝山顾村，价格分别下跌0.94%、0.81%、0.72%、0.47%。上涨板块如宝山大场、闵行龙柏金汇、嘉定城区、浦东外高桥，价格分别上涨0.16%、0.14%、0.12%、0.09%。

  近郊城区成交量环比下降15.82%，为7080余套。仅金山近郊成交上升13.64%；青浦、嘉定及浦东近郊板块，分别下降30.55%、22.57%、18.03%，为460余套、500余套、2110余套。从近郊城区面积段分析，200平方米以上、140-200平方米、90-110平方米房源，分别下降26.95%、21.72%、21.36%，为140余套、200余套、1000余套。近郊城区成交200套以上的板块达15个，闵行浦江、松江泗泾、奉贤南桥新城分别成交320套、280余套、260余套，分列前三位，价格分别下跌0.56%、0.29%、0.32%，板块内成交以75-90平方米、250-300万元房源为主，其中动迁配套房上市为买家青睐。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区70个，中外环间22个，内中环间8个，购房需求在外郊环间高度集中。排名前三的晨星四季苑、新凯家园、佳福雅苑均位于外郊环间，分别成交126套、78套、65套，所在的松江新桥、松江泗泾、青浦赵巷板块价格分别下跌0.87%、0.28%、0.82%，板块内成交房源以180-220万元、75-90平方米的二室户型房源为主。内中环间、中外环间的热门小区价格走势稳定，如内中环间的大华锦绣华城、中外环间的静安新城，以套均300-350万元、60-70平方米的房源为主，所在的浦东北蔡、闵行金虹桥价格分别为上涨0.13%、走平。

  远郊城区成交量环比下降12.15%，为1220余套。全部11个板块中价格6跌4涨1平，成交8降3升。成交前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城板块，成交量占比整个远郊63.29%，分别为320余套、260余套、160余套；价格分别下跌0.46%、上涨0.12%、下跌0.92%。成交案例显示，三板块内90平方米以内房源成交下降6.24%，90平方米以上房源成交下降31.89%，成交以200万元以内的低总价房源为主。市场关注的崇明区，长兴岛、城桥镇、崇明新城成交分别上升90.24%、36.36%、7.92%，为40余套、30余套、100余套；价格分别为下跌0.37%、上涨0.15%、下跌0.52%。

  下跌板块占比五成

  10月，全市130个板块中，价格下跌板块65个，占比50%；上涨板48个，占比36.92%；持平板块17个，占比13.08%。

  下跌板块65个，价格总体下跌0.66%，其中新兴城区近郊31个、远郊6个，中心城区28个。中心城区价格跌幅较大的板块如徐汇龙华、杨浦东外滩、长宁古北、黄浦老西门，分别下跌0.91%、0.86%、0.86%、0.72%，成交分别上升23.33%、下降13.46%、下降10%、上升4.35%。新兴城区价格跌幅较大的青浦新城、松江新桥、闵行颛桥、闵行浦江，分别下跌0.93%、0.87%、0.68%、0.56%，成交分别下降25%、22.76%、23.68%、22.97%。调查显示，中心城区价格下调后，观望客随即入市，普遍议价3%成交。如徐汇龙华、黄浦老西门70平方米以内成交居多，分别占比70.27%、59.72%，成交量环比上升52.94%、19.45%。

  价格持平板块17个，环比减少10个，其中中心城区9个，新兴城区近郊7个、远郊1个。17个价格持平板块中，成交量下降12个、上升4个、持平1个。成交降幅较大的多在近郊城区偏远板块，如松江佘山50-70平方米、90-110平方米房源成交下降58.82%、45.45%；嘉定安亭70-90平方米、90-110平方米房源成交下降36.36%、45.83%。调查显示，成交周期在3-6个月，新增优质房源挂牌少，卖家坚定报价。价平量升板块如中心城区的长宁新华路、普陀光新、静安寺，分别上升21.21%、5.99%、3.85%；新兴城区近郊的闵行金虹桥上升9.92%。其中长宁新华路板块，50平方米以内房源成交上升220%，70平方米以内房源成交上升66.67%。

  上涨板块48个，环比增加2个，价格总体上涨0.13%，环比缩小0.09个百分点。上涨板块中，中心城区28个，新兴城区近郊16个、远郊4个。中心城区涨幅较大的板块集中在内环内，一些板块高价房价格上涨，如长宁虹桥路、浦东联洋价格均上涨0.17%。长宁虹桥路140-200平方米房源成交增长71.43%，浦东联洋110-140平方米、140-200平方米的房源成交增长44.44%、30%。在新兴城区近郊，价格上涨板块如中外环间的闵行古美罗阳、浦东北蔡，价格分别上涨0.17%、0.13%，以50-90平方米房源为主，分别占比57.32%、60.94%。而外环外的宝山罗店、松江大学城价格分别上涨0.15%、0.14%，其中宝山罗店50-90平方米房源成交占比62.07%，松江大学城70-140平方米房源成交占比60.92%。

  上海二手房指数办公室认为，作为传统销售旺季的10月，成交量低于前三季度月均水平逾一成，“银十”荡然无存。从环线看，内环内板块成交量下降5.45%，内外环间下降11.86%，外环外下降18.21%。全市140平方米以上大户型成交下降二至三成，90平方米以下小户型下降一成余，表明市场整体成交回落到低位区间后，小户型相对企稳。

  随着成交下行拉低了房价，表明买方在交易中基本起到主导作用。10月全市130个板块中，半数板块价格下跌为0.66%，而三分之一上涨板块仅上涨0.13%，微乎其微。本月市场量价下行，预计年末两个月的反弹概率极小，量价有进一步下探的空间。（上海二手房指数办公室）