[诸葛找房]40万人口迁入拉升副中心价值 中短期提升房地产市场活跃度

  随着城镇化率的不断提升，越来越多的人口涌入大城市发展，城市病逐渐成为众多城市亟需解决的难题。北京作为特大城市，城市病问题更为严重，据北京市统计局统计数据表明，北京人口从1999年的1257.2万人到2017年的2170.7万人。过去18年，北京人口增长了172%。

  北京有着巨大的发展空间及其丰厚的教育、医疗等资源，北京的居民人均可支配收入从1999年的9182.8元到2017年的57230元，增长了6.2倍，而全国人均收入同期增长4.4倍，北京人均收入涨幅是全国的1.4倍。北京一直吸引人们不断涌入，但产业规模及人口的快速增长与城市规划的冲突也愈加明显。由于北京具有首都和特大城市的双重身份，因此其城市发展规划更加复杂。为了缓解北京城市病对北京经济增长所带来的限制，北京疏解非首都功能规划确立，凡是不符合首都城市战略定位的功能都归入其中，北京城市副中心建设，为非首都功能集中承接地。

  2018年四季度，随着通州规划的推进及政府部门的陆续迁入，在北京市整体市场下行的大环境下，通州市场整体发展好于全市平均水平。四季度以来，北京市租金从10月的89.32元/平米/月下跌至12月份84.97元/平米/月，下跌4.88%,而通州同期仅下跌4.10%，二手住宅方面，2018年下半年北京市均价下跌1.2%，通州二手住宅挂牌均价下跌1.0%，城市副中心对于通州的利好初显。2018年11月30日，“四套班子”正式开始搬迁，此次搬迁将带动40万人口进入通州区，对于区域的房地产市场无疑会产生更大的影响。结合总体规划、区域的发展历程与人口进入影响区域房地产市场供求端来看，中短期内区域房地产市场将受到影响。

  一、城市副中心规划政策稳步推进，定位疏解非首都功能区

  1.1 城市副中心规划逐步推进，各项规划有序落实

  从规划上来看，2012年开始北京市委陆续在会议上提出打造通州城市副中心的规划。2015年7月11日，北京市委召开全体会议并在会议上确立通州为北京城市副中心的规划，而2018年是城市副中心动作最频繁的一年（表1），对于城市副中心的规划开始加速实施兑现。今年11月30日，“四套班子”的迁入，对于通州区城市副中心定位的落地无疑是里程碑式的转折点。而随着“四套班子”引入大量人口无疑会对通州区域房地产市场产生影响。

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