[中房研协]2019楼市继续“稳”字当头

  2018年年末，楼市调控开始有了一些松动：12月18日，山东菏泽率先取消住房“限售令”, 随后珠海、广州、衡阳、合肥等多城市采取各种方式释放政策放松的信号或试探动作。引起舆论广泛关注。房地产政策是否迎来松绑时刻，业界争论自然很激烈，地方政府和开发企业也在等待和试探。随后召开的中央经济工作会议，提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”；住房城乡建设工作会议明确要“以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。”应该说是给与了充分的回应。 2019年楼市如何发展，地方政府如何体现调控市场的主体责任？本期内参我们聚焦于此。

  各方观点

  易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，近三年来，中央经济工作会议关于房地产的字数分别是425个、133个和73个，字数一年比一年少，描述中延续的是房住不炒、因城施策、住房保障体系以及不断推进建立房地产长效机制，不再直接提及的是去库存、人地挂钩、发展租赁房、多主体供应等具体的方向性要求，不断递进的是对于中央和地方事权的厘清、城市政府主体责任的落实以及夯实。

  《人民日报》海外版发表文章认为， 当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段，房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。因此，未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。各地应该围绕自身城市化进程，根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业，形成新的增长点，避免回到靠房地产拉动经济的老路。

  长江证券研究所认为，与前两年相比，本次中央经济会议政策基调总体保持稳定，但更强调城市政府责任和因城施策，此外租购并举相关表述有所淡化。从近期情况来看，地产市场的变化更多是结构性的，例如，部分热点一二城市按揭利率下调、地产企业融资环境结构性改善等，这与房地产市场长效机制的思路，本质上是一致的。

  恒大研究院认为， 2018年以来，两会政府工作报告、中央经济工作会议、全国住房城乡工作会议等，都把建立长效机制放到了房地产工作的关键位置。2019年全国住房和城乡建设工作也提出，要着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，并继续保持调控政策的连续性稳定性。但长效机制并不代表短期调控政策转向，而是制度化一些有效的短期调控政策，使其平稳运行、长期有效。 

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，目前来看政策疑似松动，预计2019年会有更多城市进行政策微调。

  中国社科院易宪容认为，中央经济工作会议“因城施策、分类指导”的提法，不仅将出台房地产调控政策的权力由以往的中央政府下放到地方政府，同时也强调了权力与责任的对等性，即地方政府在因城施策发展本地房地产市场的同时，也要承担房地产市场调控的主体性责任，不能脱离“房子是用来住的、不是用来炒”的基本定位。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前不同城市之间的房地产差异比较大，比如某些城市库存量很大，那就需要适当减少供应，而部分城市房价上涨压力很大，那就需要相应地增加土地供应。”因城施策、分类指导”不一定就是为了放松，而是是为了让当地更好地把握当前各地房地产市场的特殊性，让当地根据实际市场情况相应地调整相关政策,回归到怎么做才能有利于房地产市场的持续稳定发展。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上进行，防止投资投机“卷土重来”。长期来看房地产调控需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度将发挥更大作用。

  中房分析

  坚持“房住不炒”定位，继续推进长效机制建设

  每年12月下旬的中央经济工作会议，都被视为下一年经济政策最权威的风向标。本次会议具体到楼市领域，篇幅简练、立场鲜明，重点强调了“房住不炒”和“房地产长效机制”等原则性政策不变，但却没有像之前一样强调“楼市调控”，而是再次强调“因城施策、分类指导”，“夯实城市政府主体责任”，这将会是2019年房地产政策的重心。而随后召开的住房和城乡建设工作会议则是对中央经济工作会议精神的贯彻落实，会议核心是“稳地价、稳房价、稳预期”。2019年中央鼓励地方政府根据当地市场实际情况来调整政策，目标是稳定市场和价格，而且调控的权利和义务相互匹配，给予了地方政府调控自主权，也同时承担稳定当地楼市的责任。

  历年中央经济工作会议释放的房地产政策信号，从“加快研究建立”到“完善”再到“构建”房地产市场健康发展长效机制，说明房地产长效机制的构建不仅在提速，而且逐渐成为未来出台相关房地产调控政策的框架指导。近期，土地管理法再度修订，集体经营性建设用地或可直接入市一事从长远来看，将分散城市供地结构的压力，减轻国有建设用地供地压力，此举更为形成稳定房价的长效机制做好准备。

  本次中央经济工作会议继续强调了“房住不炒”的政策定位，防止房地产市场价格大起大落。会议把房地产篇幅放在“加强保障和改善民生”部分，继续强调回归民生保障，这意味着房地产政策已经由过去的偏向经济调节功能转向民生保障方面，促进房地产回归民生属性，将是调控的一个重要出发点和落脚点。

  房地产调控将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”

  本次会议强调“房住不炒”的同时，在因城施策框架下为各地调控政策的调整也留出了更多空间。在房地产内容的表达上，从去年会议的“差别化调控”变为今年会议的“分类指导”，一方面肯定了近两年“限购、限价、限贷、限售”的基础上，从加快土地供应、租赁住房市场建设、严控资金流向房地产市场等方面入手，调控措施已经取得成效，房价基本保持平稳，“房住不炒”已成为社会共识。另一方面表明了房地产政策允许适时适度地、逆周期求稳调整。表述上强调“夯实城市政府主体责任”，表明中央对于地方政府的管控可能会更有灵活性，管控方式或将由此前的监督政策执行转变为因地制宜的制度性指导，一刀切的模式已不适合往后的调控需求，不同城市之间或将出现更大差异化。

  率先取消住房“限售令”的菏泽只是一个恰逢时机的起点，具有试探性放松的意味，背后昭示的是因城施策的节奏或将加快，未来将有更多的城市持续跟进。具体到政策实施路径上，限价、限售估计最先调整或退出，抑制需求和提高投资成本的限购和限贷政策则因城市而定。具体到城市而言，部分基本面较差、依靠棚改货币化价格大涨、支撑性相对较弱、人口吸附能力弱的三四线城市限购限贷会适当先调整，政策调整的力度可能由“托底”转变为“刺激”；紧接着一些楼市调整压力较大的二线城市也会尝试采用逐步松绑的方式，或利用人才政策，打开限购限贷缺口；一线及核心二线城市短期内放松限购限贷可能性不大。

  央行降准，也是中央稳定经济，进而稳定楼市的举措

  1月4日央行宣布降准1个百分点，释放流动性8000亿。此次“超预期”降准，也是对中央经济工作会议确定的“ 稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重”直接落实措施之一。有利于缓解中小微企业的融资困境，稳定经济发展。虽然目前开发商获得银行贷款的难度依然很大，但实际执行中，由于资金的流动性和趋利性，以及相应货币传导机制的作用，房地产市场依然是受益的，从而有利于房地产市场的稳定发展。

  （内容来源：中房研协  测评研究中心。）