[中国银河]库存仍处低位，政策适度宽松将支撑未来销售

  一、一周行业热点

  1、多家房企布局物流地产，部分公司出资力度较大

  2、全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调

  3、业绩压力空前，开发商集体冲击开门红

  二、最新观点

  1、当前地产行业库存处于底部区域。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。从广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额，估算出2018年11月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平，以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。

  2、房地产是否放松，关注两个方面：一是限购政策是否放松，二是大行房贷利率是否下调。近期地方宽松托底政策频出，破除之前的一刀切政策。预计2019年棚改货币化安置率继续下降。公租房兼具保障房和租赁住房属性，是保障性住房供应的重要组成；商品房方面在楼市平稳运行的前提下可以适度支持首套刚需、改善需求；住房租赁的顶层设计持续出台，租赁市场日渐火爆；共有产权房在京沪进行试点，预计未来将在一二线城市扩围；房地产税立法先行，预计最快2022年征收。部分城市的政策适度放松将对房企未来销售形成有力支撑。

  3、投资建议：投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。

  三、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。

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