[世邦魏理仕]2018年北京房地产市场回顾及2019年展望

北京I写字楼市场核心区域新增供应量占比创历史新低，投资市场交易额创历史峰值

  世邦魏理仕（CBRE）近日发布《2018年北京房地产市场回顾及2019年展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：

  优质写字楼市场：

  · 2018年全年写字楼供应量仅达年初预测的52%，核心商务区若干项目延迟交付，新增供应量占全市比重仅为10%，创历史新低；

  · 四季度净吸纳量更录得自2006年以来的首次负值，部分原因是政府加强金融监管带来核心商务区的减租退租；

  · 2019年，有近850,000平方米新项目计划入市，整体空置率将会被进一步推升，租金在经济环境挑战下承压。

  优质零售物业市场：

  · 北京商业市场进入存量时代，2018年仅录得29.8万平方米的新增商业面积，为近十年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区；

  · 2018年，起步于线上的品牌纷纷试水开设线下实体店。预计2019年，线上线下双轨并行的发展模式将进一步延续。

  优质仓储物流市场：

  · 2018年仅有一个高标仓储项目入市，年末空置率仅录得0.7%，供应紧缺直接导致近五年最大租金涨幅至12.9%；

  · 以天津、河北为主的产业用地供应充足，基础设施不断完善，对北京市场的补充作用逐步受到认可，京津冀一体化发展初具条件，2019年将为仓储物流市场发展带来更多机遇。

  投资市场：

  · 2018年度市场交易总额达到565亿，同比上升47%，创造历史峰值；

  · 中资投资者继续活跃，且更趋偏好具有稳定现金流的项目；更多的可投优质资产和对北京各板块基本面持续看好，推动外资投资者频频出手，年内投资额创历史新高，占总投资额22%。

  一．优质写字楼市场

  ——核心商务区新增供应占比创历史新低，非核心商务区更趋活跃

  2018年全年写字楼供应量仅达年初预测的52%，核心商务区若干项目延迟交付，新增供应量占全市比重仅为10%，创历史新低。2019年新增供应量预计可达86万平方米，项目入市的不确定性将继续成为市场活跃度的变量。

  2018年下半年净吸纳量出现拐点，占全年比重仅达35%，其中四季度净吸纳量更录得2006年以来的首次负值，部分原因是政府加强金融监管带来核心商务区的减租退租。然而，来自传统金融、大型TMT企业、联合办公、专业服务和生物医药的升级和扩张需求依然旺盛，将在核心商务区更多的可租面积中找到落脚点，并支撑2019年的新增需求。

  2018年北京租赁市场的去中心化继续高歌猛进，以望京和奥体为代表的非核心商务区贡献了全市90%以上的净吸纳量，而丽泽也迎来首批甲级写字楼入市。在可租面积紧俏和租金优势缩小的制约下，望京和奥体的新租活跃度可能回落，但在租户调整升级上仍有可为。而丽泽等新兴非核心商务区也将致力于完善可达性和配套设施，为承接外溢需求发力。

  世邦魏理仕华北区董事总经理 /华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出：“2018年北京写字楼租赁市场呈现高开低走的态势，但年末市场需求出现的波动也给业主们调整租户结构，提升楼宇稳定性创造了契机。展望2019年，随着多个商务区新增供应量的增加和业主的租金预期回归理性，租户将获得更多升级、搬迁和整合的机会，租赁市场有望重新活跃。”

  二．优质零售物业市场

  ——2018年新增供应为近十年最低，北京商业市场进入存量时代

  2018年北京优质零售物业仅录得29.8万平方米的新增商业面积，为近十年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区。主城区供地受政策限制，商业用地供地区域继续外扩。未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。

  2018年，来自不同领域而起步于线上的品牌纷纷试水开设线下实体店。线下实体店在满足消费者即时消费和对实体产品体验方面的优势是线上网店无法取代的，回归线下是众多品牌实现品牌升级、战略转型的重要举措。预计在2019年，线上线下双轨并行的发展模式将进一步延续。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“北京商业市场进入存量时代，商业的运营能力变得至关重要，市场上百货项目调整、主题街区改造活动不断出现。在消费升级的形势下，消费市场呈现重品质、重个性的特征。生鲜超市、跨界复合店、家居集合店、快时尚餐饮、新茶饮、潮牌和小众设计师品牌等能够满足更高品质的生活方式的业态表现突出，成为推动消费新增长的重要动力。”

  三．优质仓储物流市场

  ——供应紧缺导致近六年最大租金涨幅京津冀一体化发展将为市场带来更多机遇

2018年，北京市共有9宗工业地块成交，年末全市主要工业园区土地价格报每平米2,227元，全年同比下降2.1%。2018年仅有一个高标仓储项目入市，年末空置率仅录得0.7%，由于供应短缺而需求坚挺带来市场供求极不平衡，2018年全年租金同样本比累计涨幅达到12.9%，创造了六年以来的历史新高。本季度平均租金报每月每平方米47.3元/天/平米。

  2018年全年净吸纳量为15.5万平米，主要来源于5,000平米以上的第三方物流租户的扩张需求。但由于租金上行过快，加之2018年下半年经济、金融等宏观环境出现不稳定因素，市场上出现少量来自零售业、消费品行业租户的小规模退租，总体市场空置率继上季度后持续环比上升0.1个百分点至0.7%。未来2019年上半年预计将有9-12万平米新增面积交付，其中有个别项目在等待获得政府审批，存在转变用途的可能性。

  世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务产业地产部主管李虹指出：“2018年北京市政府、规划国土委先后三次出台39、88、35号文，从产业用地、产业主体以及建设项目等方面对北京市的产业发展给予政策导向，同时北京产业用地供应紧缩至历史低位。然而以天津、河北为主的产业用地供应充足，基础设施不断完善，对北京市场的补充作用逐步受到认可，京津冀一体化发展初具条件，2019年将为仓储物流市场发展带来更多机遇。”

  四．投资市场

  ——本季度录得9宗大宗交易，海外资本更为活跃

　　2018年第四季度，北京共录得9笔大宗交易，交易总额达360亿人民币。外资表现活跃，完成其中的三笔，分别为领展收购位于通州的京通罗斯福广场，AEW收购位于东二环的合生东方文华大厦，以及吉宝置地收购海淀的碧生源大厦；而基汇资本以105亿人民币出售三里屯的盈科中心综合体，带来今年单体金额最大的投资交易。

  2018年市场交易总额达到565亿，同比上升47%，创造历史峰值。写字楼交易以近六成份额重新占据主导优势，通州、丽泽和各商务园区等次级市场继续吸引投资者关注。中资投资者继续活跃，且更趋偏好具有稳定现金流的项目；更多的可投优质资产和对北京各板块基本面持续看好，推动外资投资者频频出手，年内投资额为122亿人民币，创历史新高，占总投资额22%。

  世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出：“随着年末数个超大金额交易的完成，北京投资市场全年交易总额创造历史纪录。2019年市场投资选择将更趋丰富，如过去三年地产基金收购的多个项目完成改造和资产价值提升，部分资产持有者的退出将为市场带来更多优质的可投资机会，预计北京的大宗市场交易量将稳居高位。”