[克而瑞]改善需求将是继续支撑三四线市场的内需中流

  导 读 

  三四线居住需求向“住好房”加速过渡，三、四房和复式占七成。

  ◎  研究员 / 杨科伟、邱娟

  近些年三四线城市市场爆发，商品住宅面积销售占比升至69%的高位，除开核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面推动，但核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。而在三四线城市市场行情面临回调预期当口，需求能否持续成为关注焦点。通过我们对市场需求结构分析，改善需求必将持续成为支撑三四线市场的中流砥柱。

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  居住需求向“住好房”加速过渡

  品牌房企下沉三四线带来全新产品

  随着居民生活水平也不断提升，对居住条件尤其对大空间、多室户产品要求越发显著。并随着二胎放开之后，家庭人口增加，无形中又催生大量刚性“以小换大”的改善需求。

  在这样的行业背景下，近年来，品牌房企下沉三四线，甚至更低能级五六线城市，据CRIC统计，截止2018年一季度，百强房企已经在234个三四线城市拿地。相较于本地房企，品牌房企无论是产品力还是居住体验均有质的改变，在一定程度上引领三四线居民的居住消费升级，供给大面积段改善型产品，助力三四线城市的住房改善。

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  三、四房和复式等改善产品在三四线占七成

  且比重继续上升7个百分点

　　通过对2018年各能级城市商品住宅户型成交结构分析，结果发现：当前三四线城市成交主力仍是改善性换房需求，三房、四房和复式等产品成交套数占比高居七成，并且这一占比还在持续提升之中，其中三房成交占比长期保持在50%以上。主力面积段集中在100-140平方米，成交占比也是稳步提升，2018年市场占有率接近50%。

  另外，从面积段来看也表现出同样的特征：120-140平方米、140-160平方米等主力面积段产品成交套数占比均有所上升，反映出改善型产品相对畅销。相比之下，90平方米以下产品市场占有率均降低，刚需产品去化速度明显放缓。

  总的来看，在“住好房”的改善意愿的推动下，品牌房企下沉三四线带来的产品力的不断提升，推动三四线居住需求持续升级。在供应充裕、改善意愿、支付能力也有支撑的情况下，改善型产品势必将会持续成为支撑三四线市场的中流，尤其是那些房价收入比相对较低、购买力较强的三四城市，改善需求仍然旺盛。