[易居研究院]一季度23城房价步入“过热”区间，二季度政策收紧可能性加大

  报告摘要：

  1、百城房价：2019年第一季度，百城房价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，涨幅相比1-2月份有所扩大。

  2、城市分类：100个城市中，有23个城市一季度房价同比涨幅超过20%，步入"房价过热"区间。此类城市后续政策收紧的可能性将增加。

  3、市场预测：中央政治局再次提及房住不炒的调控思路，二季度或有部分政策收紧的可能，尤其是在公积金贷款、土地交易等领域会有所体现。

  一、百城房价

  1、成交均价：一季度房价同比上涨13%

  2019年一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%。当前房价继续上涨，相比1-2月份12.0%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。

  观察历史数据，2018年下半年开始，全国100城年初累计房价同比涨幅持续扩大。今年2月份该涨幅略有收窄，这和春节假期效应有关。到了3月份该涨幅继续扩大。尤其是3月份房地产成交行情还不错、市场预期有所调整，这也使得百城房价同比涨幅继续扩大。

  二、城市分类

  1、一线城市：房价涨幅接近20%的水平

  2019年第一季度，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43316元/平方米，同比上涨19.3%。观察历史数据，2018年下半年开始，一线城市年初累计成交均价同比涨幅曲线就持续上扬，这和此类城市高端楼盘密集入市有关，即成交结构的因素有一定的影响。到了2019年一季度此类曲线有所收窄，不过依然位于偏高位水平。

  2、二线城市：房价涨幅持续收窄

  2019年第一季度，32个二线城市新建商品住宅成交均价为13649元/平方米，同比上涨9.3%。观察历史数据，2018年以来，二线城市年初累计成交均价同比涨幅曲线持续下行，这和此类城市面临相对严厉的楼市政策管控有关。尤其是部分非热点省会城市也纷纷出台管控政策，如西安、贵阳等。相比一线城市，当前二线城市此类曲线涨幅不算太大，但是考虑到二线城市后续人才购房等优惠政策较多，这往往会带动市场成交量的上升，进而使得此类房价涨幅曲线面临反弹的可能。

  3、三四线城市：已明显走出“过快上涨”的区间

  2019年第一季度，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10505元/平方米，同比上涨8.8%。观察历史数据，2017年三四线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅总体较高，最高达到了23.1%的水平。而到了2018年上半年受棚改政策调整、市场预期调整等因素的影响，市场有所降温，房价涨幅开始收窄。不过到了2018年下半年此类曲线有所反弹，说明即便三四线城市被看空，但均价明显下跌的空间其实也不大。需要肯定的是，2019年第一季度其涨幅已经远远小于2017年的高位水平了，即明显走出了“过快上涨”的区间。

  三、城市排行

  1、均价排行：11城步入“超高房价”行列

  我们对100个城市进行“房价五分法”划分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。其中大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”，介于1.2万元-1.4万元/平方米的房价定义为“中等房价”，介于8000元-12000元/平方米的房价定义为“低房价”，低于8000元/平方米的房价定义为“超低房价”。

  统计显示，2019年第一季度，全国100个城市中，有11个城市步入了“超高房价”的行列，其中深圳房价最高，为57532元/平方米。同时，有20个城市步入到“超低房价”的行列，其中荆门房价最低，为5106元/平方米。

  2、涨幅排行：23个城市房价步入“过热”区间

  我们对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。类似区间划分考虑了房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控目标等。我们将“房价合理”区间界定为（0%-10%），并由此划分出其他四个区间。

  这5个区间分别是：房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间；房价涨幅介于[10%，20%）的则为“房价偏热”区间；房价涨幅介于[0%，10%）的则为“房价合理”区间；房价涨幅介于[-10%，-0%）的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

  统计显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%的水平。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。客观说，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

  四、趋势判断

  1、市场预期：2019年二季度房价看跌情绪减弱

  2019年第一季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：对2019年第二季度房价，25.8%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，10.5%的居民预期“下降”，11.0%的居民“看不准”。

  观察历史数据，相比2018年第四季度11.8%比例的看跌预期，2019年第一季度则收窄为10.5%。受今年3月份部分城市小阳春的态势影响，看跌情绪有所减弱，当然这也不代表看涨房价的情绪在增加。实际上更多购房者认为二季度房价会持平，即预期“基本不变”的数量有所增加。

  2、趋势判断：房价过热城市政策收紧可能性加大

  2019年4月19日，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。同一天，中共中央政治局召开会议，会议以44字定调房地产市场，即要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。这或意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。

  近期各类收紧性的政策也有所增加，比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加，部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

  附注：

  1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  2、本报告中，我们定义，年初累计新建商品住宅成交均价=年初累计新建商品住宅成交金额/年初累计新建商品住宅成交面积。

  执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进