[克而瑞]云贵地区的市场热度能否在下半年持续?

2019-05-31 09:42:42

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  • 城市:云南
  • 发布时间:2019-05-31
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

◎  作者 / 马千里、邱娟

  国家统计局数据显示,2019年前4月全国商品房销售面积同比回落0.3%,销售规模依旧呈现回落势头,但西部的云南、贵州两省房地产市场却逆势上行,商品房销售量价保持快速增长,市场热度明显高于其他省份。面对这种异乎寻常的市场走向,我们不禁心生疑虑:这种现象是如何导致的?是局部三四线城市带动还是二线引领?云贵两省的市场热度是否能够持续下去?

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  前4月全国房地产销售面积同比回落

  但云南贵州逆势大涨、表现亮眼

  自2018年下半年三四线房地产市场出现收缩势头之后,房地产市场快速降温并延续至今。据国家统计局数据,1-4月全国商品房销售面积为42085万平方米,同比回落0.3%;不过分地区来看,中、西部商品房销售面积依然保持增长趋势,并且西部地区增速更为突显,高达3.8%。

  就各省份成交数据来看,位于西部的云南、贵州两省前4月商品房销售增速不仅高于全国平均水平,在领涨的西部也表现十分突出。两省商品房销售金额同比涨幅均超20%,尤其是云南,涨幅高达23.6%,远超全国水平;此外,从商品房销售面积同比增速来看,增速也保持在10%左右,同样大幅领先于全国。

销售金额

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  三四线城市成为云贵地区楼市增长的主要动力

  表现明显强于二线

  尽管云南、贵州两省商品房销售数据居于前列,但取得这一成绩的最大功臣并非昆明、贵阳两个二线城市,而是其省内其他三四线城市,这些城市商品房销售金额、面积同比增速明显高于其省会。以成交金额为例,云贵两省三四线城市同比增速分别为27.9%和26.4%,而昆明、贵阳分别只有17.7%和12%。

云南贵州

  各市州统计局公布的商品房销售的相关数据也支撑了这一论点,黔东南、黔西南、黔南、毕节、文山等市州商品房销售面积和金额均明显高于贵阳、昆明等城市,以六盘水为例,前4月商品房销售面积和金额同比增幅高达34.3%和47.5%,三四线房地产依然保持在较高的热度。其中黔东南、黔南房价均出现了快速上涨,前4月房价同比涨幅高达15%,远高于云贵两省8%左右的平均水平。

商品房销售面积

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  规划、产业助推经济跳跃式发展

  支持云贵地区购房需求增长

  在全国房地产市场成交规模缩量的背景下,云贵地区房地产市场依然维持在较高的热度,尤其是六盘水、毕节、黔西南、黔南这样的较偏远的三四线城市市场热度更是居高不下,与大部分东部三线城市表现明显不同,引起这种现象的原因有三:

  第一,各类战略规划落地给云贵地区带来重大利好。云南方面,处于“一带一路”的桥头堡位置,区域经济发展迎来重大机遇,2019年进出口贸易额出现大幅提升。前4个月,全省与“一带一路”沿线国家进出口贸易额达484.6亿元,增长7.2%,占同期全省外贸额的71.4%,这对云南当地贸易有极大的促进对用,同时对相关产品上游关联产业有正向拉动作用。前4月云南工业增加值增速达10.7%,高居全国各省市首位,实体经济的快速发展增加了大量就业岗位,对房地产市场需求的提升起到了促进作用。

  贵州也是紧紧抓住“一带一路”契机,全省层面都在积极融入“一带一路”国家开放战略,大力发展立体快速交通,上联西南开放桥头堡云南,下接粤港澳大湾区。2014年年底贵广高铁开通极大的增加了贵州和广东的联系,目前每天贵州和广州之间的高铁有39对,贵州经济迎来了大发展,尤其对黔东南区域的旅游业起到极大的推动作用。不仅如此,2016年,贵州又获批建设内陆开放型经济试验区,迎来开放发展新机遇,加快了贵州对外开放的步伐。贵州逐渐实现与东部发达地区、周边地区和“一带一路”战略地区的经济交流合作更加紧密,经济实现跳跃式发展。

  目前,相关规划利好对区域经济发展的贡献已经得到了体现,2019年一季度云南、贵州两省GDP增速高达9.7%、9.2%,位列各省、直辖市增速前2位,远超6.4%的全国平均水平。两省经济均具有较强的基本面和发展潜力,是地区房地产发展提的基本面支撑点。

自治市

  二是产业发展带来的巨大活力,推动云贵地区房地产更上一层楼。以贵州为例,“十三五”规划纲要提出实施国家大数据战略,贵州抓住了大数据发展这一机遇。自2015年贵州引入大数据产业之后,新增就业岗位逐年增长,年新增就业岗位量均超70万人,常住人口增量也均在20万人以上。

  目前大数据产业已在贵州遍地开花,成为了支撑贵州经济增长的重要支撑点。贵州凭借其得天独厚的区位优势和大数据的硬件建设基础,吸引了众多数据中心落户。科大讯飞、科大国创、康佳创投、腾讯云计算等数十家知名科技企业都来贵阳落户。另外,部分国家部委将贵州作为数据资源储备中心和灾备中心,贵州凭借大数据成为助力“一带一路”倡议的核心省份。

  目前省会贵阳已有大数据企业1600多家,是国家级大数据产业发展集聚区,大数据产业技术创新实验区。并且贵州省的大数据产业并非只集中在贵阳,以黔西南州为例,2018年义龙大数据产业园引进蜂巢算力、中联创等30家大数据企业,华为黔西南数据中心也已经建成运营。目前大数据与实体经济融合企业达150家,2018年黔西南州大数据企业主营业务收入160亿元,增长38%,数字经济占比提高到28%。数字经济的快速也带动了城市就业和城镇人口的增长,2018年黔西南州新增就业4万人,城镇化率上升3个百分点至46%,为房地产市场带来了更多的住房需求。

常住人口

  第三,市场轮动效应叠加,推动房地产热度升温。自2015年以来的房地产周期最显著的特征就是城市能级和板块双轮动。就全国房地产市场来看,一方面,房地产市场沿一线——强二线——环一线周边——弱二线——三四线城市顺序逐级轮动,但另一方面,东西部能级轮动的推动进度也各不相同,西部沿海省份的能级轮动相对更慢、更晚一些。

  云贵地区即是西部省份的典型,房地产多年来表现较为滞后,即使是在市场大热的2016、2017、2018年表现依然不佳,两省均在2017年才突破2000亿元的商品房销售额关口,较低的基数水平也为市场提供了更多上行空间。近些年两省在产业、规划利好的影响之下,城市基建设施日臻完善,加之两省自然环境优美、生态宜居,为房地产市场热度攀升提供了更多基础条件。

  总体来看,云贵区域房地产市场热度上升的实质支撑点来自于产业、规划的利好兑现,具有较为良好的增量购房需求基础,但是考虑到2019年以来两省房价尤其是黔东南、黔南区域房价已经有了较大程度的上涨,同比房价涨幅高达15%,远超居民收入增幅,购买力明显受限,需求转化将有所放缓;加之住建局已经接连预警,表态要严厉打击市场过热现象,譬如苏州已经出台了对园区全域、高新区的部分重点区新房3年限售、园区全域所有二手房5年限售的调控措施,更是调控加码的典型案例。种种举措均显示:“房住不炒”依然是调控的核心,“以稳为主”的政策基调没有改变。如果云贵地区三四线城市房价指标持续上行,必将快速引起主管部门的关注,相应的调控措施随之而来,市场轮动效应也会很快过去。

  因此我们认为,在力度延续、持续细化的调控背景下,云贵两省房价上涨速度将在年中有所回落,不过就成交量而言,基于良好的需求基本面和较低的基数水平,年内商品房成交面积依旧有望实现5%-10%的增速水平。

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