[克而瑞]中国房地产企业简报

  〖企业分析〗

  核心观点：

  1、8月房地产市场继续走弱，重点城市成交量仍处于下降通道。TOP100房企单月操盘业绩规模与7月持平，不及上年同期单月1.3%的环比增速，百强房企单月业绩表现相对平稳，市场观望态度明显。从整体业绩表现来看，1-8月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。相比前两年业绩规模的快速增长，房地产市场增速放缓。

  2、从2019年至今的累计表现来看，38家监测房企中有34家房企销售规模同比增长，招商蛇口、中骏、禹洲、宝龙、越秀等房企销售表现较为突出，累计销售增速明显高于行业平均水平。从TOP3龙头房企来看，碧桂园、万科、恒大仍以绝对优势稳居行业前三，从权益口径来看，8月碧桂园实现销售金额468.3亿元，环比上升10%；1-8月实现累计金额3713.6亿元；恒大8月实现全口径销售金额478.2亿元，环比上升18%。

  3、从单月企业表现来看，8月38家监测房企中过半房企较上月业绩仍有所提升，其中不乏部分房企表现突出，如华润、建业、保利置业单月环比增幅均保持在50%以上，这主要得益于企业推案节奏和城市布局的把控得当。另外，有15家单月业绩环比下降，旭辉和招商蛇口8月实现单月销售金额137.4亿元和180.9亿元，分别环比下降5.6%和6.4%。我们认为8月企业业绩上升的原因主要是由于今年下半年企业加大供货力度，项目总体去化率并不佳。预计随着传统“金九银十”销售旺季的到来，房企将加大推案与营销力度。9月供应压力将进一步改善，成交量有望企稳回升，但整体回升幅度有限。

  【企业拿地：量价齐跌，房企传递审慎拿地信号】

  核心观点：

  1、本月房企土地成交建面、成交总价环比双双下跌，结合房企中期业绩发布态度来看，后续投资节奏仍然以审慎为主。本月银保监会再发文收紧房地产行业融资窗口，叠加市场环境的持续冷淡，双重阻力之下房企拿地力度再度缩减，2019年8月31家典型房企中超8成拿地力度低于1-7月平均水平。典型房企本月新增总建面为3173万平，环比下降6%；新增土地成交总价为1468亿元，环比下降19%；楼板价方面一方面由于土地市场转冷，整体溢价率下滑，房企土地成本降低，另一方面本月典型房企在上海、深圳、杭州等强一二线城市拿地收缩，因此环比上月出现了14%的下降。

  2、万科延续上月态势继续补仓二线城市，绿地凭借产业优势拿下长沙、徐州等大面积地块。从本月具体企业表现来看，万科依旧积极纳储，相比前7月平均，本月万科拿地建面和总价再度增长，同时值得注意的是继上月在乌鲁木齐拿下三幅土地之后，本月再度斩获四幅乌鲁木齐土地。绿地本月土储规模增长的主要原因为企业凭借产业优势，在长沙、徐州、昆明拿下了多幅产业相关的大面积地块。

  3、市场持续冷淡环境之下，房企投资布局持续回归二线，本月新增土储一线城市建面占比3%，二线城市新增建面占比48%，三四线城市新增建面占比49%。从城市区域分布来看，本月房企中西部拿地力度较大，其中昆明连续多月成为房企重点布局二线城市，太原、长沙、郑州本月土地成交量同样走高，重庆土地市场继续上月低迷。典型房企本月在三四线城市的拿地分布较为均衡，市场风险较小的长三角依旧占比最高，但不足4成，相较上月超5成的比例明显回落，其中徐州、常州两市本月成交面积较大。

  【企业融资：8月房企新增融资额环比下降52.7%】

  核心观点：

  1、融资总量：本月95家典型房企的融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%。具体的融资方式来看，境内债权融资472亿元，环比下降39.9%；与此同时，境外债权融资额267.63亿元，环比下降63.0%。境内外的融资额都环比有较大幅度的下降，一方面，主要在于7月份颁布政策限制房企境外发债，符合条件的部分企业虽手握额度但谨慎发债，另一方面，针对境内融资，国内又颁布了多条政策，自5月17日发文对房地产相关贷款严格监管；且多家信托公司在今年7月面临窗口指导；而到8月又开展了银行机构房地产业务专项检查工作，对涉及房地产的多个融资环节进行检查，从严监管；这些动作，使得国内的融资环境收紧，房企融资量也随之下降。

  2、融资成本：2019年截至8月房企新增债券类1融资成本7.06%，较2018年全年上升0.59个百分点。其中，境外债券融资成本达8.17%，较于2018年全年增长1.02个百分点。单月来看，8月单月融资成本5.67%，环比下降1.13个百分点；其中境外债券融资成本6.95%，较于7月下降0.60个百分点，主要由于8月房企境外发债仅有6笔，而其中又以远洋集团发行的6亿美元票据数额最大，且融资利率最小，仅为4.75%，从而拉低了本月的境外融资成本，从而进一步拉低了8月的整体融资成本。

  3、企业表现：2019年8月，融资总量最高的企业为世茂房地产，融资总量95.76亿元，主要世茂进行了金额分别为8.3785亿美元及39.94亿港元的双货币定期贷款融资。2019年1-8月TOP11-30房企融资同比增加9.21%，也是平均融资额最多的一个梯队；前8月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.37%，较2018年增长1.02个百分点，自5月份银保监会发布文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资的情况后，又有多项政策出台限制国内的融资，排名相对靠后的房企融资受限较大，其融资成本上升压力也更大。

  【营销策略：8月营销折扣无实质性升级】

  核心观点：

  1、8月营销没有出现大范围大幅度降价，整体折扣仍在9折左右。小范围的折扣力度升级仍多以特价房形式出现，主要针对房地产整体走势趋弱，库存多的区域市场，或去化难度较高的尾盘、大户型或商铺等，去库存意图明显。

  2、营销活动方面，恒大推出新的一轮“全民营销月”，该活动针对10月8日前开盘的项目，时长1个半月，折扣力度较3月全民营销月有所增加，住宅项目叠加后的折扣可达86折，但并无实质性折扣升级，少部分折扣力度大的甚至要求一次性付款。其余营销活动也多以联动营销、造节营销为主。

  3、从目前整体情况来看，预计“金九银十”传统楼市旺季营销活动范围将会进一步扩大，但大范围的大幅度降价不会出现，更多作为特价房、一口价房限时特惠推出市场，此类活动会越来越多。

  【人事变动：吴向东新任新鸿基地产独董】

  核心观点：

  1、从108家监测企业的人事变动情况来看，八月房企人事格局较稳定，整体高管变动频率及变动数量均较上月相比基本持平。

  2、8月21日晚间，建业地产股份有限公司发布公告称，该公司首席执行官袁旭俊先生已获委任为执行董事，自2019年8月21日起生效。袁旭俊52岁，于2017年1月加入建业地产，担任该公司的首席执行官，建业住宅集团（中国）有限公司的董事及总经理。2017及2018年带领该集团团队分别实现销售合同金额人民币373亿元及人民币724亿元，连续两年实现快速增长。在担任建业地产的首席执行官前，袁旭俊于1994至2016年间曾就职于万科企业股份有限公司，拥有逾20年财务管理、房地产管理经验。

  3、8月28日，新鸿基地产发展有限公司发布公告称，胡宝星将辞任公司非执行董事，且胡家骠将终止出任胡宝星的替代董事，委任吴向东为公司独立非执行董事，该委任自2019年9月1日起生效，上述事项自2019年8月31日起生效。资料显示，胡宝星自新鸿基地产于1972年上市时起已服务公司董事局，至今逾45年。而胡家骠自2002年起已出任胡宝星的替代董事，至今逾15年。吴向东拥有逾26年企业管理及商业地产营运经验，现为华夏幸福基业股份有限公司联席董事长、首席执行官暨总裁。其曾于2009年6月至2019年2月期间担任华润置地有限公司执行董事。作为新鸿基非执行董事，吴先生的任期约为2年。

  【战略动态：金科文旅与澳洲威秀集团签订战略协议】

  核心观点：

  1、本月房企动态主要集中在产业地产、新能源汽车以及长租公寓等方向。新能源汽车方面，雅居乐签约雅创高科产业园项目。长租公寓方面，龙湖集团称全年开业8万间的目标不会改变。正荣地产董事长则表示今年长租公寓项目已经启动。产业地产方面，越秀继续发力养老地产板块，金科文旅与澳洲威秀签订战略合作，试图进一步开拓西南文旅市场。

  2、金科文旅与澳洲威秀集团签订战略合作协议，越秀地产进一步布局养老地产。文旅板块是近年来房企布局的重点板块之一，如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖等众多房企纷纷进军文旅地产领域。澳洲威秀是澳大利亚最大的娱乐和媒体集团，在澳大利亚黄金海岸有6个主题公园。金科集团与威秀的强强联合主要旨在打造重庆的大型文旅项目，提升西南地区的文旅市场热度。越秀地产从17年开始养老板块业务后，便没有停下投资的步伐，2年时间内已经布局9大项目，拥有近4000床位，此次签约租赁物业协议主要也是由于项目地理位置优越，适合养老业务。

  3、雅居乐签约雅创高科产业园项目。雅创高科智能制造产业园项目主要定位于新能源汽车的零配件制造、先进装备制造、智能制造和电子信息为主导产业。雅居乐表示将结合集团“3+7”招商体系以及“4不3有”招商原则严选企业入园，而入园的企业则可以借助雅居乐的智慧管家服务平台及雅居乐资本实现快速成长。通过高端产业地产项目，集团能够实现地产、智慧管家以及雅居乐资本三大业务的互相融合。