[克而瑞]中国房地产土地市场简报（2019年9月）

  本月视点：9月土地成交规模小幅回升，溢价率仍在低位运行

  2019年9月，土地市场成交规模出现回升，平均成交价格也出现上涨，但相比年中而言均有一定差距。市场热度方面，溢价率指标受三四线影响继续下滑，创下近一年以来新低，但流拍率有所回升，市场热度筑底之势开始出现。

  政策调控方面，农村土地流转相关法规进一步推进，农业部在上月放开集体用地入市的基础上，一方面通过加强宅基地管理，促进农村用地集约化，带来更多集体用地指标；另一方面继续强调农地性质不可改变，规定土地流转后依旧只可作农业用途。地方层面，比较值得关注的是南京进一步简政放权，让“拿地即开工”成为现实，有助于企业加快项目周转速度，也让市政府的供给侧调控能够更快地看到预期效果。

  就市场表现来看，进入金秋九月，连续多月同比收缩的土地成交量终于在本月迎来回涨。全国336城土地成交建筑面积为1.99亿平方米，环比上涨17%，同比也有4%的涨幅。结合供应数据来看，9月份土地供应量达年内高位，下月的土地成交量仍有较大的可能性维持小幅上涨趋势，但结合往年市场周期来看，一般11、12月才是下半年的供地的真正高峰期，本月土地供应上升对四季度土地成交规模影响有限。土地成交热度方面，本月溢价率仅为7.9%，创下近一年以来新低，但环比降幅有所收窄，二三线城市溢价率多在10%以下，已基本下降至“降无可降”的水平。此外流拍率也有所回落，下降4.3个百分点至10.7%，种种迹象显示，土地市场已经见底，热度降温的空间愈发有限。

  各能级市场方面，一线城市成交建筑面积为412万平方米，环比上月大涨87%，同比也有49%的涨幅。本月一线城市成交量主要依赖上海，月内成交建面达到270万平方米，其余城市均在100万平方米以下。二线城市成交量小幅上升200万平方米至4286万平方米。但大多数城市溢价率较低，仅有少数东部沿海城市溢价率超过20%，如南京、厦门等。三四线城市方面，本月成交量环比回升近两成，不过表现突出的还是长三角城市，如南通、常州、泰州、温州等城市溢价率均超过20%。

  9月份，土地市场热度降幅收窄，成交规模出现小幅回升，市场出现“触底回升”信号，再加之年末将进入传统的供地高峰期，预计四季度土地成交将出现周期性的环比回升。但和往年同期相比，今年四季度土地成交规模仍有可能继续回落，一方面鉴于融资环境持续收紧，如银保监会9月份再度发言要遏制房地产金融化泡沫化，地市“钱紧”背景依旧；另一方面是政府供地仍未有实质性放松，虽然《土地管理法》修订案已正式通过，让农村集体用地入市成为可能，但还是没有放开建设销售型商品住宅的口子，反而让租赁用地分割了更多住宅市场需求。

  整体市场——供应增多带动成交量价上涨，溢价率进一步下滑

  各能级市场——一二线城市量价齐涨，三四线城市量涨价跌

  重点地块——多宗优质土地成功出让，国企成为半数高价地块竞得人

  土地政策——农业部持续推进农村土地流转，南京“拿地即开工”成为现实

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