[中银国际]三季报前瞻：竣工回暖带动结算，关注四季度销售业绩

  2019年三季报地产行业上市公司业绩整体稳健，金科、中南建设、大悦城等二线龙头增速亮眼。伴随2016-17年销售高峰期房屋进入竣工结算，以及2019年主流房企计划竣工面积快速增长，今年竣工有望回暖并带动结算规模增长。同时，主流房企前期销售强劲、回款充足，预收账款覆盖营收倍数较高，有力保障业绩稳增。纵观2019全年，房企结算主要为2016H2-18H1销售项目，受益于销售规模及均价的快速增长，主流房企可结算货值充足，营收及业绩普遍高增，利润率有望维持前期高位。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设、大悦城；地产交易服务商：我爱我家等。

  行业整体稳健，二线龙头增速保持高增。房地产板块已有43家公司发布三季报业绩预告，其中13家预增、略增或扭亏为盈，27家首亏或续亏，3家不确定。在市场重点关注的房企中，金科股份（64%-83%）与中南建设（60%-80%）均实现归母净利润大幅增长，主要由于公司经营规模不断扩大，报告期内交房规模及整体销售毛利增加；大悦城（36%-54%）、金融街（25%-40%）均实现稳健增长，世联行（-83%--80%）与中航善达（-85%--82%）发布业绩预减公告。纵观2019全年，房企结算主要为2016H2-18H1销售项目，受益于销售规模及均价的快速增长，主流房企可结算货值充足，营收及业绩普遍高增，利润率有望维持前期高位。

  竣工回暖带动结算，预售账款充裕保障业绩。伴随2016-17年销售高峰期房屋进入竣工结算，2019年主流房企计划竣工面积快速增长，逐渐走出2018年以来的竣工低谷。在已披露2019年竣工计划的房企中，招商蛇口（101%）、新城控股（92%）、龙湖地产（83%）、荣盛发展（40%）、首开股份（36%）、金地集团（27%）、保利地产（24%）等均实现较高增速。同时，主流房企由于前期销售强劲、回款充足，2018年底主流房企预收账款及合同负债覆盖营收倍数较高，普遍介于0.7-2.7倍，其中最高中南建设2.7倍、最低招商蛇口0.7倍，预计将有力保障后续业绩延续稳健增长。

  四季度销售压力较大，龙头估值较低待修复。2019年前三季度，在“房住不炒”的调控总基调以及不断收紧的地方政策细节下，全国商品房销售面积增速显著下行。根据克而瑞的数据，2019年1-9月，TOP100房企全口径销售金额8.06万亿元，同比增长15%，增速较上年下降25个百分点，行业景气度较去年显著下滑。在行业整体销售增速下滑的背景下，房企面临的压力加大，就销售增速来看，TOP30房企中，仅有中海（30.9%）、世茂（43.4%）、招商蛇口（39.6%）、阳光城（38.4%）、金地（33%）、金科（31.9%）6家超过30%，即2018年主流房企平均增速；年度目标完成率上，仅有恒大（75.5%）、中海（83.1%）、龙湖（79.3%）、世茂（82.9%）、招商蛇口（81%）、阳光城（83.4%）、金茂（82.6%）、金科（80.9%）、滨江（79.1%）完成率超过75%，即时间进度。

  投资建议

  我们认为在行业景气度下行的背景下，部分城市出现房价下滑的趋势，政策端压力减弱，总体政策及资金环境或将边际改善，而板块估值仍处于历史低位，目前主流房企2019年动态市盈率4.5-8倍，价值低估待修复。我们认为龙头及高成长房企19-21年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、长三角等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设、大悦城；地产交易服务商：我爱我家等。

  风险提示

  1）政策改善不及预期；2）四季度销售增速不达预期。

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