[易居研究院]2019年10月10城供求关系与库存报告

2019-12-16 09:58:44

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-12-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

 报告摘要:

  1、10月,10 城供求比为1.02,环比上升0.6%,同比上升7.4%,供略大于求。10个城市均为基本面较强的城市,除非销售面积超预期下滑,否则其供求水平不会恶化,预计未来 3 个季度也将基本保持平衡。具体到城市,预计明年上半年,南京和郑州供求比将存在上行的压力,并且处于供大于求的状态;杭州、天津和湖州虽然供求比预计不会继续上行,但也将处于供大于求的状态,需要注意市场回调压力。

  2、10月,10城商品住宅潜在库存为 25398 万平方米,假设未来3个季度销售量保持10月份的销售水平不变,则去化周期为17.3个月。10城的库存水平以及去化周期仍处于相对低位,不存在较大的去化压力,预计短期内库存也难以快速上行。天津楼市比较低迷,在本轮市场调整中房价跌幅明显,仅从供需关系来看,预计天津住房市场低迷状态会略有好转,但仍难改颓势,房价还有下跌空间。

  供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一,通常来说,在仅考虑供求关系的情况下,当住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时,房价易跌难涨。本报告对上海、天津、南京、苏州、杭州、郑州、重庆、无锡、湖州和三亚等 10 个城市的商品住宅市场的供求关系以及库存情况进行了分析。供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的商品住宅新开工面积,需求量则为商品住宅销售面积,数据均来自各地统计局。

  本报告设定住宅的供给量为达到预售条件的商品住宅,通过新开工面积进行后推是最直接的测算方式。本轮房地产周期,开发商较明显地提高了周转速度,即缩短拿地到开工以及开工到预售的时间以加快现金流的回笼速度。对于不同的城市以及不同的开发商,住宅从新开工到预售的时间不同,一般大的开发商周转速度较快,可能只需2个季度左右,而小开发商则较慢,可能需要3至4个季度。本报告根据城市情况统一选取3个季度(3种情况实际差异不大),即当前的商品住宅供应量为3个季度前的新开工面积。

  衡量城市库存的口径为新开工后未销售的商品住宅,相比可售库存来说,还包含了新开工后未达到预售标准的库存,能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量, 从而可以更好地帮助判断城市未来的供需关系。若无特别说明,本报告中所指的商品住宅新开工面积均剔除配建保障房部分;由于单月数据波动太大,为了平滑数据以得到清晰的趋势,本报告所指新开工面积和销售面积均为12个月移动平均面积,即最近12个月的平均值。

  一、供给:商品住宅新开工面积

  本报告计算的是市场化的商品住宅供给量,因此我们需要在各地统计局公布的住宅新开工面积的基础上,扣除在土拍时要求开发商进行配建的保障房面积。有明确配建或自持比例规定的城市按照规定的最少比例计算;没有明确规定的按照公开的配建面积数据或部分规定进行推算。

  2019年10月,10城住宅新开工面积为1462 万平方米,环比下降0.6%,同比下降4.0%。回顾历史,2014年以来,10城商品住宅新开工面积最低点出现在2015年11月, 为1151万平方米。新开工是企业的决策行为,可以反映开发商对市场的预期,而企业确认市场复苏并加大开工量需要时间,因此新开工面积的变化通常滞后于销售面积变化, 当时全国房地产市场处于复苏初期,销售量提前新开工1年见底。2015年11月后,10城新开工面积也开始逐渐增长。2019年3月后,新开工面积开始震荡下行,反映开发商 对短期市场的预期降低。

 1、供求比

  确定了供给量和需求量后,我们可以计算 10 个城市商品住宅的供求比:

  供求比 = 供给量/需求量 = 9 个月前移动平均新开工面积/当月移动平均销售面积

  供求比越小,说明商品住宅需求量超过供给量越多,供小于求,当前住宅市场更可能处于繁荣阶段;供求比越大,说明商品住宅供给量超过需求量越多,供大于求,当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019年10月,10城商品住宅供求比为1.02,环比上升0.6%,同比上升7.4%,供略大于求。回顾历史,供求比于2016年10月达到最低点0.72,同样也几乎是销售面积达到最高点的时候,随后需求量减小、供给量增大使得供求比快速上升。假设销售面积保持 10 月份的水平不变(前文已经提到过,目前 10 城销售面积趋势整体仍是平稳的, 短期内虽不会完全相同,但也难以发生很大的变化),根据新开工面积后推可以预测未来供求比将在 11 月份达到最大值 1.04,随后缓慢下行,并于2020年5月达到1.00 的水平,即刚好保持供求平衡,供给压力将小于全国整体水平。

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