[中银国际]稳健前行分化延续，关注多元化机会

  我们判断2020年房地产行业调控政策难紧趋松，因城施策深化落地，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为2020年下半年的地产板块看点在于：1）调控政策难紧趋松，因城施策深化落地；2）一二线需求持续释放，棚改力度或超预期；3）投资增速预计回落，竣工反弹可持续；4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。

  支撑评级的要点

  政策端：调控政策难紧趋松，因城施策深化落地。2020年在以“确保经济平稳运行”为主基调的宏观政策下，“房住不炒”及长效机制的深化落地仍为政策主线，保持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇；但在经济、投资及财政等多方面增速下滑的压力下，“一城一策”被给予更大肯定，将与“房住不炒”相辅相成，成为长期房地产调控的导向政策。伴随城镇化进程推进，结构性分化会愈加显著，户籍政策放松推动人口流动性，推出人才新政的城市获得发展先机。人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度随将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。

  销售端：一二线需求持续释放，棚改力度或超预期。2019年以来，全国楼市降温明显，多月销售面积同比负增长。三季度以来，伴随房企加快推盘，以及部分城市调控政策结构性松绑，销售企稳回升，前10月累计销售面积增速0.1%，年内首次回正。展望2020年，我们认为1）由于房企以价换量、加速推盘的边际作用递减，20年全年销售面积将同比下降；2）棚改力度或超预期，三四线成交韧性强劲；3）一二线城市需求持续释放叠加预期改善，成交改善持续性较强，20年仍将优于大市；4）结构上看，龙头房企有拿地及融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。

  供给端：投资增速预计回落，竣工反弹可持续。2019年房地产开发投资仍维持高位，但在年中见顶回落，预计伴随新开工及拿地增速放缓，整体投资增速缓慢下降趋势仍将持续。值得注意的是，10月竣工面积同比上升19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断。展望2020年，考虑到19年拿地减少导致新开工、施工增速下滑，土地购置费预计下降等因素，我们预计2020年投资额增速下降至6%。

  公司端：行业集中度提升逻辑不变，积极推荐龙头。今年TOP 30房企的销售规模占比已过半，随着行业整合进入深水区，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，预计2020年板块持仓比例将提升。

  重点推荐

  龙头房企：推荐万科A、保利地产、招商蛇口；

  区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；

  高成长性企业：推荐我爱我家、关注阳光城、中南建设。评级面临的主要风险行业调控政策及融资政策超预期收紧。

  部分房企经营风险。