[世邦魏理仕]《2020年大中华区房地产市场展望报告》暨十大趋势展望

  2020年2月28日，上海——CBRE世邦魏理仕结合新冠肺炎疫情影响及中长期经济趋势发布《2020年大中华区房地产市场展望报告》，指出新冠肺炎疫情将主要在上半年对区域内经济增长造成影响，但5G商用、金融业开放、低利率环境等中长期利好和基础性变革将持续推动商业地产的租赁和投资活动。

  世邦魏理仕大中华区研究部主管蔡詠嘉表示：“2020年，国内外经济环境存在不少不确定因素，消费、城市化、科技创新等结构性趋势以及不断演变的租户需求正在孕育商业地产市场新契机。投资者、租户及业主应适应变革，及时调整地产策略。企业和租户对空间灵活性和可持续性的需求日益提升，资产管理越趋重要。”

  针对中国内地市场，世邦魏理仕预测全年写字楼市场净吸纳量有望与2019年基本持平，TMT和金融业在5G商用和金融业开放的推动下需求主导作用进一步凸显。租户选址将呈现“去中心化”和“中心化”双向流动，租赁灵活性、建筑可持续性和员工福祉等非财务诉求日益受到重视。供应减速和需求持续复苏将使得2021年后空置率回调。

  零售物业新项目入市速度将较之前预期放缓，预计年底租金水平较去年同期持稳。世邦魏理仕预计Z世代的崛起、“健康”和“快乐”的消费理念将推动美妆、运动、游戏、宠物等业态的持续扩张。在政府鼓励下，全渠道零售和夜经济加速发展。购物中心将借助公共空间、快闪店等不断优化空间利用和租户组合，以应对消费者习惯的日新月异和对购物体验的追求。

  物流市场受新增供应增加影响全国平均空置率可能达到15%以上，租金增长将放缓但仍具可持续性，增长范围约在1.5-3％。高标准仓库需求受惠于线上购物和食品配送服务的兴起，在疫情冲击下韧性显现。B端电商平台的快速崛起和物流行业集中度提升将为高标准仓库需求增长添加新引擎。

  2019年中国内地商业地产大宗交易市场录得2,633亿元人民币的总交易额，同比微跌0.9％。受疫情影响，2020年的中国内地大宗交易市场可能面临短期波动，但更为宽松的货币政策、更低的利率环境以及逐步复苏的租赁市场情绪将促使投资活动的迅速恢复活跃。

  房地产债仍具周期性投资机会，科技企业集聚板块的商务园区和写字楼短期内租金走势看好；核心区位的优质写字楼物业以其稀缺性和提供防御性租金收益的特点而拥有长期的资本增值潜力。尽管受到疫情的短期冲击，区域型/社区型购物中心和奥特莱斯等零售物业形态仍是结构性投资的优质选择。

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“我们建议投资者降低周期性投资的比重并增加物流和数据中心、冷链等结构性投资的比重以实现投资策略再平衡。在2020年，我们预计充足的流动性和较低的利率将对资产价格形成支撑。”

  2020年大中华区房地产市场十大趋势——适应变革

  趋势#1 商业信心正在改善，但挑战犹存

  • 1月中旬中美第一阶段贸易协定的签署已提振大中华区的企业信心。

  • 新型冠状病毒的爆发短期内将对中国经济形成较大的冲击，但我们预计其影响将是短暂的，经济增速有望在二季度后段开始回升。

  • 预计香港特别行政区经济将在今年下半年企稳；同时制造业回迁将继续支撑2020年台湾经济的增长。

  趋势#2 金融业开放利好写字楼需求

  • 2020年大中华区金融企业的写字楼需求将稳健增长。

  • 中国政府将在2020年落地一系列金融开放的措施，包括取消外资持股限制以及加快许可审批等。

  • 尽管商业环境尚在逐步恢复，香港仍是区域内重要的金融中心。

  趋势#3 5G商用全面启动将促进“ABC”科技产业发展

  • 2020年5G全面商用将推动人工智能（AI）、区块链（Blockchain）和云计算（Cloud Computing）这三大科技产业（简称“ABC”）的加速发展。金融科技的应用在香港等金融中心日益重要。

  • 未来5年，5G预计将在中国创造350万个工作岗位。

  • 科技行业的不断发展将促进区域内科技园区和数据中心的需求。

  趋势#4 低利率环境将持续

  • 中国央行预计将在一季度进一步降准降息以缓冲肺炎疫情导致的经济下行风险。风险利差将由此扩大，从而为商业地产投资活动提供支撑。

  • 近期的经济预测显示2020年美联储或将维持现有利率水平，预计香港和台湾利率将跟随这一走势。

  趋势#5 写字楼市场向租户倾斜

  • 虽然肺炎疫情将致使部分项目工期延误，但2020中国内地主要城市写字楼新增供应依然充沛。租户在租赁谈判中将占据优势，并享有更广泛的租赁选择。

  • 2020年香港核心商务区的可租面积将有所增加，从而为有升级需求的租户提供机会。台北市场新增供应有限，业主将租赁谈判中将保持强势。

  趋势#6 租户将迎来更多升级搬迁选择

  • 世邦魏理仕预计中国内地主要城市此轮写字楼供应高峰将延续至2021年，今年以内租金仍有下行压力，但预计租金降幅同比收窄。建议租户利用此时间窗口进行升级搬迁。

  • 2020年香港市场写字楼新增供应较为有限，但核心地区空置率有所改善，租户仍有机会觅得更具质价比的租赁选择。

  • 未来两年内租户在台北市场进行搬迁的选项较少，但长期来看，搬迁至新兴区位的新楼将成为趋势。

  趋势#7 房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量

  • 世邦魏理仕预计租户将提升其企业房地产的灵活性以应对多变的商业环境。

  • 企业可以实行灵活办公场所策略（Agile Working），以及通过智能办公解决方案将共享办公纳入企业房地产选项。

  • 共享办公行业目前处于高速发展后的整合期，运营商将着力于提升其针对大中型企业客户的服务方案。

  趋势#8 消费本地化

  • 中国内地的消费本地化方兴未艾。人民币贬值、跨境电商的发展以及因肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费，该趋势在2020年继续推进。

  • 中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起，其主导地位将进一步提升。

  • 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将于下半年保持平稳。

  趋势#9 智慧物流进一步发展

  • 电商包裹数量和物流成本的持续上升令配送系统效率的重要性与日俱增，并推动仓库业主不断提升服务品质。

  • 世邦魏理仕预计市场将涌现更多专业化的智慧仓库，并推动仓储自动化的发展。为满足租户对物业硬件和科技配置的要求，仓库定制将是必然趋势。

  趋势#10 结构性投资主题更加凸显

  尽管低利率环境将持续令投资者受益，但借助租金上行的周期性投资的操作空间仍较为有限。世邦魏理仕预计，结构性投资主题将在2020年变得更加突出，并体现出“3D”的特征：

  • 差异化的物业类型（Different sectors）：物流地产的投资需求将持续增长。同时,包括数据中心、科技园区、医疗办公室和房地产债在内的利基板块将愈受青睐。

  • 防御性（Defensive）：宏观经济的不确定性将促使投资者更加关注一线城市和未来现金流稳定的资产。

  细分市场（District specific）：不同细分市场的基本面可能存在显著差异。世邦魏理仕建议投资者关注成熟的核心商业区、科技园区和交通枢纽上盖及周边的项目投资机会。