[中房研协]楼市战“疫”特别日报(2020年第48期)

2020-04-14 17:34:35

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-14
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  政策战“疫”行动

  青岛市:限期放宽商品房限购、限售限制

  近日,山东省青岛市网上房地产官网发布“2020青岛百日万店消费季“活动方案,活动主要围绕购物、餐饮、文化、旅游、住宿、房地产、体育健身、青岛制造、汽车销售、农业观光等10大板块,自3月23日起开展,为期100天。在房地产方面,方案具体提出:

  1. 倡导参展企业开展打折促销、团购优惠、推出特价房、给予二手房租售交易佣金优惠等活动;

  2. 房地产开发企业、中介机构参加房展、开展各类优惠活动、房屋成交量高的,在本年度信用评价中分别予以加分;

  3. 坚持“房住不炒”定位,继续执行限购政策,但对由于继承、拆迁等原因,居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的,不按其拥有一套住房计算;

  4. 鼓励改善型住房需求,出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案;

  5. 在本市工作、符合人才条件的,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后,可享受本市户籍人口购房政策;

  6. 因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受本市户籍人口购房政策等。

 点评:

  3月13日,国家发改委、财政部、住建部、中国人民银行等23个部门联合发布了《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》,提出要进一步改善消费环境,发挥消费基础性作用,助力形成强大国内市场。青岛市百日万店活动的推出,贯彻了党中央、国务院关于促销费稳增长的工作指导,对受疫情影响发展失速的经济有较大的提振作用,近期全国其他城市或地区也陆续采取了如发行消费券、发放消费补贴、将每周休息日延长至两天半等激励措施;

  具体到房地产业,方案在明确提出坚持“房住不炒”定位的前提下,充分体现了引导和鼓励合理住房消费的政策导向。一方面,在供给侧,鼓励参展房企开展打折促销、团购优惠、特价房等营销活动,并且对开展优惠活动、房屋成交量高的房地产开发企业和中介机构给予信用加分;另一方面,在需求侧,鼓励改善型住房需求,将此前新购买的新建商品住房和二手房满5年后方可上市交易调整为2年;提出新的人才购房政策,在本市工作、符合人才条件的可享受无户籍、社保、个税等限制购房,符合落户的在校大学生也可按本市户籍人口购房;此外,方案将居民家庭由于继承、拆迁等原因,在一套住房中占有部分共有份额的情况,取消原计作居民家庭一套住房的规定,客观上也进一步放开了居民家庭的购房限制。

  从整体上看,青岛市此次对住房消费的支持力度相对较大,尤其是在需求侧,对以往的限购、限售政策均有不同程度的放松,这也反映了在遭受疫情较大冲击的情况下,包括青岛市在内的多个地方城市渴望通过激活住房消费,促进房地产市场复苏和平稳增长,为带动经济平稳回升助力。但从近期多地“政策一日游”的客观现实来看,青岛市此次活动能否顺利开展、政策能否全面落地执行仍有待观察。

  广州市:广州市住房公积金缴存人在肇庆购房可申请提取住房公积金

  4月10日,广州市住房公积金管理中心发布《关于我市缴存人在肇庆市购建住房提取住房公积金有关问题的通知》,明确提出:缴存人及其配偶在本市行政区域内无自有产权住房,在肇庆市购买、建造、翻建、大修拥有所有权的自住住房的,可以申请提取住房公积金;提取频次、额度、程序等按照《广州市住房公积金提取管理办法》相关规定执行。

  点评:

  2019年7月,广州和肇庆签署《广州市人民政府肇庆市人民政府战略合作框架协议》,明确提出加快实现广州缴存人到肇庆购房可提取住房公积金,并可使用异地住房公积金贷款,此次新政是对合作协议的具体落实。从意义来看,肇庆市房价在大湾区长期处在低位,房地产市场热度相对较低。而广州市是人口流入大市,房价也相对较高,广州市住房公积金缴存人在肇庆购房可提取住房公积金的新规将促使部分购房需求外流至肇庆,带动肇庆市房地产升温,同时缓解广州市的住房需求压力,有利于两地房地产的平稳健康发展;

  广州市在上一次更新的住房公积金提取办法中就明确提到:在广州市内、缴存人及配偶户籍所在地购买拥有所有权的自住住房,或者在广州市内无自有产权住房,在广州毗邻城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关)购买拥有所有权的自住住房的,可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。此次将肇庆也纳入提取范围,将进一步推动珠三角一体化进程,促进区域协调发展;

  事实上,早在2014年,武汉、长沙、合肥、南昌等四个长江中游城市群省会城市就已率先启动城市间住房公积金互认互贷;2015年,阳江、湛江、茂名、云浮、肇庆五市也建立了互认互通、互认互贷的住房公积金合作机制;2019年,淮海经济区徐州、宿州、淮北、连云港等10城也签订了住房公积金一体化协议;2020年,成渝两地实现住房公积金“互认互贷”。城市群和都市圈已经成为当下新型城镇化建设的主要方向,而住房公积金的互认互贷有助于城市之间的劳动力等生产要素的流动,对促进区域经济协调发展具有积极意义,预计未来还将会有更多城市加入区域性住房公积金“互认互贷”行列。

  云南省:规范住房公积金使用政策 不得向购买第三套及以上住房发放个人住房贷款

  4月10日,云南省人民政府办公厅印发《关于进一步规范住房公积金使用政策的通知》,通知明确:

  1. 住房公积金提取范围:购买、建造、翻建、大修自住住房的;离休、退休的;完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;出境定居的;偿还购房贷款本息的;房租超出家庭工资收入的规定比例的;

  2. 职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款;

  3. 凡是与国家规定和本通知相抵触的住房公积金使用政策不再执行。

  点评:

  新政在住房公积金提取范围有细微调整,取消了“被纳入本市城镇居民最低生活保障范围并支付房租的”和“职工在职期间被判处刑罚、职工住房公积金转入集中封存户两年后仍未重新就业、职工户口迁出本市、非本市户口职工离开本市并与所在单位终止劳动关系的”,新增了“房租超出家庭工资收入的规定比例的”。同时,新政强调不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款;

  从意义来看,新政对云南省住房公积金的使用作出统一规范,有利于保持云南省房地产市场总体稳定,严禁向第三套及以上住房提供住房公积金贷款也充分体现了云南省政府坚持“房住不炒”的定位要求。

  乐山市:放宽“认房认贷”认定标准

  4月7日,乐山市住房公积金管理中心发布《关于明确和调整我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》,通知明确:

  1. 调整“认房认贷”认定标准。“认房”方面,将购房人(申请人及共同申请人)在购房所在地、住房公积金缴存地有住房产权产籍记录的,纳入认定范围;“认贷”方面,以购房人(申请人及共同申请人)在中国人民银行个人信用报告记载的住房贷款记录为准;住房公积金贷款结清和未结清的,均纳入认定范围;商业性个人住房贷款未结清的,纳入认定范围,商业性个人住房贷款已经结清的,不纳入认定范围;

  2. 明确可贷款额度计算公式中的系数和倍数。贷款额度计算公式为:(借款申请人住房公积金正常缴存余额+共同申请人住房公积金正常缴存余额)×缴存时间系数×倍数;住房公积金连续缴存时间在12个月以内的,时间系数为0.7,缴存时间在13个月以上的,时间系数为1;倍数统一为10;

  3. 明确最高贷款额度标准。申请人及配偶双方均缴存住房公积金的,最高贷款额度为50万元;申请人单方缴存住房公积金的,最高贷款额度为40万元;

  4. 调整职工租房提取标准。以家庭为单位,单身缴存职工每年可提取标准提高到10000元/年;已婚缴存职工每年可提取标准提高到15000元/年。

 点评:

  此次新政主要有两项调整,第一,在“认房”方面,将认定范围调整为购房所在地、住房公积金缴存地,剔除了户籍所在地和工作所在地;第二,在“认贷”方面,对商业性个人住房贷款已经结清的,不纳入认定范围。两项调整在认定规则方面均有明显放宽,有利于减少住房公积金对个人住房贷款申请的限制,从而激发更多的住房需求,促进房地产市场成交量上升。通知还提高了职工租房住房公积金提取标准,有利于缓解个人生活压力和稳定住房租赁市场;

  乐山市通过对住房公积金政策进行部分调整以支持房地产发展,虽然效果相对有限,但措施温和,更易落地执行,预计后续将会有更多城市出台类似政策措施以激发房地产市场活力。

  企业战“疫”行动

  佳兆业:联手中国电信共建智慧城市

  4月10日,佳兆业集团旗下深圳佳兆业科技集团有限公司与中国电信体系内广东亿迅科技有限公司及天翼物联科技有限公司签署战略合作协议。三方经过深入沟通,将合力共建5G未来生活联合实验室,实现创新能力及优势资源的充分融合,打造智慧社区、智慧园区等系列5G时代智慧产品。

 点评:

  近些年,国内大力推进智慧城市建设,智慧城市的建设。随着科技的不断进步,5G时代的科技成果将逐步应用于人们的生活中。若相关企业能够搭乘5G时代的红利,将5G技术运用到企业相关产品中,将有望成为行业的引领者。佳兆业集团与中国电信旗下的公司签署战略合作协议,正是抓住了智慧城市建设的风口,通过与电信公司的合作,将高新技术产品应用于社区、园区等领域,有望撬动万亿级市场。为城市发展赋能的同时,也为自己成为行业引领者夺得了优势地位。

  荣盛发展:积极拓展京津冀外热土

  近日,荣盛公布了2019年业绩。从销售规模看,实现了千亿体量的销售额,市场占有率进一步提高。2019年荣盛发展实现签约面积1098.07万平方米,同比增长11.66%;签约金额1153.56亿元,同比增长13.58%。 2020年荣盛发展将目标定在1210亿元,增幅为4.9%,并表示,将增加京津冀外土地储备。

  点评:

  2019年荣盛发展的各项业绩指标都取得了不错的成绩,而2020年将销售目标增幅设定为4.9%,却显得较为谨慎。一方面是受到新冠疫情的影响;另一方面是基于刚刚实现千亿销售目标求稳的心态。

  从荣盛发展进两年的销售情况来看,也可以管窥其下调增幅的原因。最重要的原因是,荣盛发展土储过于集中在京津冀区域,近些年受到市场的严调控,项目去化难度较大。特别是全口径销售增速要明显低于TOP100房企平均16%的增速,销售增速呈现明显放缓态势。

  荣盛逆势加大土地市场的投资,而且还决定在“找”上下工夫,积极寻求长三角、珠三角城市群及中西部中心城市等区域,说明当下荣盛发展已经意识到土储过度集中带来的风险,因此加大投资力度深耕的同时,积极扩充其他城市土储,抓住疫情拿地窗口期,抢占土地市场。

  碧桂园:5亿元入股帝欧家居

  4月12日,帝欧家居发布公告称,帝欧家居与碧桂园创投签订附条件生效的《战略合作暨非公开发行股份认购协议》,根据协议,碧桂园服务将以不超过5亿元现金的代价,全额认购帝欧家居本次定增发行的股份,在定增完成后将持有帝欧家居5%以上股份,并委派1名董事参与帝欧家居的经营管理。

  点评:

  对于帝欧家居来说,通过此次合作,一方面,能够优化股权结构,提升公司治理水平;另一方面,可以进一步开拓市场,可以增强公司品牌的知名度,促进公司家居产品的市场占有率,提高销售业绩。

  而对于碧桂园来说,目前投资企业已涉及贝壳找房、大搜车、快兔物流等众多领域,此次入股家居领域,也是其扩张投资版图的新探索。看似投资的产业与主业并没有直接关系,但实际上都是对其主业能够产生利好的上下游产业。

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