[易居研究院]2020年一季度50城住宅综合收益率研究报告

一季度50城住宅综合收益率小幅下降至2.6%，二三线城市仍有下降空间

  上海易居房地产研究院04月27日发布《2020年一季度50城住宅综合收益率研究报告》。该报告显示：

  50城住宅综合收益率小幅下降，降温趋势未变。当前在“稳”的市场背景下，房价涨幅波动减小，租金收益对住宅的综合持有收益率产生了更大的影响。随着经济衰退的影响逐渐显现，未来几个季度房价仍有进一步下跌的空间，使得综合收益率继续下降。

  一线城市住宅综合收益率持续上升，二三线城市仍有下降空间。一线城市综合收益率已经连续3个季度上升，主要由于调整时间较长，有企稳回升需求；相比之下，二线城市有所回升但未改下降趋势，三线城市则仍有较大下降空间。

  易居研究院研究员王若辰表示：平均来看，持有住宅投资的综合收益率合理水平为每年8%左右，其中房价涨幅在5%左右，租金收益率在3%左右。目前住宅的综合收益率较低，是因为市场处于降温期，未来一两个季度还有下降的空间，但当市场复苏时会回到合理水平附近。

  报告主要有以下几部分组成：

  住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：（过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益）/一年前的房价，同时设定持有住宅一年的租金收益在一年前开始持有时就已经确定，因此综合收益率的计算公式又可以简化为：一年前的租金收益率+房价同比涨幅。如：2020年一季度住宅综合收益率=2019年一季度末租金收益率+2020年一季度房价同比涨幅。

  一、50城住宅综合收益率概况

  2020年一季度， 50个典型城市综合收益率（即从2019二季度开始持有住宅至2020年一季度的收益率）为2.6%。环比下降0.7个百分点，说明从2019年二季度开始持有住宅一年的收益率低于2019年一季度开始持有住宅一年的收益率。

  展望未来，从租金收益率来看，2019年二季度50城租金收益率环比有所下降，将降低2020年二季度综合收益率。从未来房价涨幅来看，当前全国房地产市场仍处于降温阶段，预计2020年二季度同比涨幅将继续收窄。综合来看，预计2020年二季度50城住宅综合收益率将继续降低。

  二、三类城市住宅综合收益率比较

  1、一线城市

  2020年一季度，一线城市综合收益率为8.4%，环比增长1.5个百分点，已连续3个季度增长。

  展望未来，2019年二季度末，一线城市租金收益率略有下降，因此将降低2020年二季度住宅综合收益率。一线城市房价已有较长时间的调整，有一定的企稳回升的需求，目前一线城市房价涨幅如预期有所扩大，主要是深圳涨幅较明显，但二季度深圳或将出台相应政策控制房价。因此，2020年二季度一线城市住宅综合收益率将继续保持当前水平或略有提升。

  2、二线城市

  2020年一季度，二线城市综合收益率为2%，环比下降1.7个百分点，继续快速下降中。

  展望未来，2019年二季度，二线城市租金收益率保持平稳；房价方面，目前二线城市房价整体仍处于调整阶段，随着房地产市场的进一步降温，预计2020年二季度二线城市住宅综合收益率将继续下降。

  3、三线城市

  2020年一季度，三线城市综合收益率为2.3%，高于二线城市但低于一线城市，环比增长0.9个百分点，为2018年一季度以来首次回升。

  展望未来，2019年二季度，三线城市租金收益率环比继续下降，将降低2020年二季度住宅综合收益率。三线城市房价处于房价调整的初期，预计未来几个季度仍将继续调整，综合收益率将继续降低。

  三、50城住宅综合收益率排名

  住宅综合收益率排名前5的城市分别为西宁（20.5%）、唐山（19.3%）、深圳（14.6%）、银川（13.1%）和洛阳（11.8%），全部为二三线城市。综合收益率为负的城市有烟台（-16.7%）、济南（-14.4%）、青岛（-13.8%）、福州（-9.6%）和赣州（-9.5%）等共15城，这意味着，如果2019年一季度末在这些城市购买住宅并持有至2020年一季度，将发生亏损。

  一季度，50城中仅19个城市综合收益率环比差值为正，占比不到4成，相比2019年四季度城市数量减少16城；环比差值为负的城市为31城，占比超过6成。数据表明2020年一季度大部分城市住宅综合收益率相比2019年四季度降低。

  2016年二季度至2020年一季度，住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安（136.4%）、唐山（132.3%）、大理（121.6%）、无锡（120.3%）和海口（119.9%）；最低的5个城市分别为锦州（24.3%）、上海（37.0%）、温州（40.2%）、桂林（42.2%）和乌鲁木齐（45.6%）。

  四、50城综合收益率趋势

  2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。

  按照市场规律，预计未来几个月房价同比涨幅仍有下行空间，同时，2020年二季度租金收益降低，因此预计2020年二季度综合收益率仍有下降空间。

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