[易居研究院]2020年4月金融环境与房地产市场月报

  4月住户部门贷款余额同比增速由降转升，拐点可能已至

  未来需警惕居民部门再度大幅加杠杆

  上海易居房地产研究院5月12日发布了《2020年4月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，2020年4月，房地产行业金融环境相比上个月继续宽松。其中，M1同比增速小幅提高，住户部门贷款余额同比增速小幅提高，一年期国债收益率较上个月下降，首套房贷平均利率小幅下降。4月住户部门贷款余额同比增速由降转升，拐点可能已经到来。目前首套房贷平均利率已连续5个月小幅下降，利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用。4月大部分城市商品房成交量开始回升，住户部门贷款余额同比增速由降转升，拐点可能已至。

  易居研究院研究员沈昕表示，考虑到我国住户部门杠杆率近几年已大幅上升，未来一段时间需警惕住户部门贷款余额同比增速过快上升导致居民部门再度大幅加杠杆，目前来看刺激购房需求面的政策还不宜过快发布。

  报告显示：

  4月末M1余额同比增长5.5%，增速继续小幅提高；住户部门贷款余额同比增长13.9%，增速小幅提高

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看，2008年以来，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在45%～54%，变化不大。考虑到央行每个季度公布个人住房贷款余额，本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进行研究。

  4月末，M1余额同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。

  4月末，住户部门贷款余额同比增长13.9%，增速分别比上月末高0.14个百分点，比上年同期低3.5个百分点，增速小幅提高。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有2个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两次前者领先后者时间分别为6个月和16个月，后一次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  1月M1同比增速为0，是该指标有统计以来的首次，与春节错位有关。2月以来，随着春节因素的影响消退，以及实体经济流动性的改善，M1同比增速持续回升。目前来看，1月大概率是本轮周期M1同比增速的低点。

  疫情以来，央行在多个场合表态要坚定“房住不炒”，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，说明不会给房地产大放水。受疫情影响，2020年一季度商品房成交量大幅下降，住户部门贷款余额同比增速持续收窄。4月大部分城市商品房成交量开始回升，住户部门贷款余额同比增速小幅提高。目前来看，3月有可能是本轮周期住户部门贷款余额同比增速的阶段性低点。

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