[克而瑞] “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判

2020-05-15 11:10:53

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-05-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  在城市不断分化的大背景下,收缩型城市房地产市场将如何走向?哪些城市更有望摆脱收缩泥潭?

  [文艺城市图案分割线]

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀

  近年来,受产业转移叠加人口结构变化等多方面因素影响,收缩城市数量明显增多。典型如东北地区,因资源枯竭、产业结构性调整,以鹤岗为代表的多个城市一度沦为空城。而在城市不断分化的大背景下,这类收缩城市房地产市场将如何走向?哪些城市更有望摆脱收缩泥潭?

  01

  产业、人口变化改变城市化增长逻辑

  收缩型城市始被关注(本节有删减)

  2019年末,“五万一套房”的东北城市鹤岗引发关注,作为中国四大煤矿基地之一、典型的资源型城市,鹤岗的兴衰沉浮与煤炭行业牢牢捆绑。近年来,随着煤炭行业逐步迈入去产能、调结构的优化期,经济结构单一的鹤岗就业机会明显减少、人口大量流失、城建逐步破败,城市进入新一轮“收缩周期”。

  鹤岗绝非收缩城市的孤例,一度繁华的攀枝花、大庆等城市都在完成阶段性发展使命后陷入收缩,逐渐淡出历史主舞台。近年来,我国收缩城市的案例呈明显增多的趋势。

  事实上,城市本就不可能永远扩张,一味遵循城市不断扩张、人口持续增长的单一发展逻辑既不符合历史客观规律,也有悖于追求资源合理配置、实现社会总效益最大化的初衷。可以预见的是,在经济增长减速换挡、人口总量趋于平稳的时代背景下,在鼓励生产要素合理充裕流动、逐步放开户籍限制的政策引导下,收缩型城市会越来越多。

  02

  31城市:从人口、经济及财政收入

  三维度筛选收缩型城市(略)

  一、收缩城市特征:人口减少、经济衰退、市容衰败

  参考国际权威研究联盟——收缩型城市国际研究网络(SCIRN)的定义,收缩城市是指人口总量大于10万且人口密集、城市大部分区域连续2年以上出现人口流失且经历经济变革或结构调整等问题的城市。

  城市收缩通常有三方面特征——人口减少、经济衰退、市容衰败,具体来说:

  人口减少是城市收缩的首要特征,既包含人口尤其是劳动年龄人口的机械流出,也包含因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减。

  经济衰退是城市收缩的另一大表征,体现在地区生产总值负增长、财政收入下滑等方面。但需要指出的是,经济衰败并非城市收缩的必有特征,一方面产业结构调整引发的城市收缩可能伴随着经济增长,另一方面过去地方“唯GDP论”的政绩观和发展观长期占据主导地位,在此特殊背景下,城市收缩常常与经济增长并行不悖。

  在经历了较长时期的人口流失、经济衰退后,城市收缩的第三表征为城市空间衰败或品质下降,譬如基础设施更新明显滞后、商业和住宅空置率明显提升、城区内空地荒地明显增多。

  值得说明的是,在城市收缩过程中,人口减少、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的,而是多维的、循环的反馈过程。

城市分化

  二、筛选标准:城区人口减少为主,GDP及财政收入下滑为辅(略)

  三、收缩城市地域分布相对集中,东北地区占比近四成(本节有删减)

城市分化

  03

  四大类型:

  依不同收缩动因内在经济特征划分31城市(略)

  一、收缩动因:资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边

  依据收缩动因,可以将31个收缩城市划分为以下4类:

  其一,资源枯竭型城市,包括鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口。资源枯竭型城市大都套上了资源的“魔咒”,随着资源趋于枯竭,产业陷入“休克式”剧烈调整,本地人口被迫向外迁移。

  其二,产业结构调整型城市,包括巴彦卓尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治。在产业结构不断调整优化的过程中,产业人口结构随之动态优化调整,传统产业人口向外迁移,新兴产业人口则逐步聚集,阶段性出现城区人口总量净流出的局面。

  其三,传统人口输出型城市,包括白城、达州、嘉峪关、揭阳、金昌、遂宁和中卫。受限于产业基础薄弱、经济欠发达,传统人口输出型城市颇有“甘为他人做嫁衣”的味道,本地人口不断向周边省市以及经济发达地区聚集。

  其四,核心城市周边卫星城市,包括嘉兴、辽阳和玉溪。这类卫星城市大都在核心城市“1小时通勤圈”,经济发展水平、居民收入、市政配套等多方面较核心城市皆存较大差距,叠加产业经济的短板效应,人口长期被吸附,本地人口仍向核心城市聚集。

城市分化

  二、资源枯竭型:产业被“休克”,失业率高企下人口加速外流(本节有删减)

  资源枯竭型城市往往伴随着产业结构“休克式”剧烈调整,原先的支柱型产业被抽离,新兴替代性产业发展不振,致使GDP增长失速,乃至滑下负增长区间。而在失业率高企的作用下,本地人口加速向外迁移。

  典型如鹤岗,早先是东北重要的老工业基地,与鸡西、双鸭山、七里河并称为“黑龙江四大媒城”。不过,产业结构过于单一化,煤炭采掘及上下游衍生产业长期占据最大的经济比重。

  随着煤炭资源趋于枯竭,叠加供给侧改革淘汰落后产能,鹤岗产业单一化的弊端尽显,第二产业产值由2012年170亿元降至2014年81亿元,累计跌幅超5成。而在煤炭这一传统支柱型产业步入衰退期后,新兴替代性产业长期缺位,第二产业产值持续低位徘徊,鹤岗已然套上了“资源魔咒”的枷锁。

城市分化

  随着大量的落后产能陆续被关停,鹤岗失业人员明显增多,2015年城镇登记失业人员达1.8万人。联系到未登记的失业人员并不在少数,鹤岗实际失业人员将远高于登记量。并且,因工作技能相较单一,失业人员再就业普遍困难,致使失业率高企。2013-2017年,鹤岗城镇登记失业率皆超4.1%,明显高于同期全国平均水平。

城市分化

  三、产业结构调整型:短期阵痛性调整,长期人口虹吸效应不减(本节有删减)

  产业结构调整型城市短期阵痛,经济增速减速换挡,甚至阶段性步入负增长区间。但随着产业结构调整到位,长期经济发展依旧向好。尤其是二线以及强三线城市,人口虹吸效应不减,产业调整周期也相对较短。

  典型如沈阳,乃是我国的装备制造业基地,被誉为东方的“鲁尔”,重工业极其发达。

  近年来,沈阳产业结构调整渐显成效,二产占比持续走低,三产占比则稳步提升,服务业已然成为拉动经济平稳向好发展的核心驱动力。2013-2019年,沈阳二产占比由51.7%降至33.7%,净减少18个百分点;三产占比则由43.8%升至61.9%,净增加18.1个百分点。

城市分化

  作为省会城市,沈阳在辽宁省具备较强吸附力,省内三四线城市外迁人口仍不断向省会城市聚集。2012年以来,沈阳常住人口稳步提升,常住户籍人口比皆超1.1,显示人口虹吸效应不减。2018年以来,受惠于人才新政持续发力,沈阳户籍人口提速增长,年均增量皆在10万人左右,说明外来人口仍一致看好沈阳,更愿意长期落户居住生活。

城市分化

  四、传统人口输出型:经济始终是短板,低收入倒逼人口加速外流(本节有删减)

  传统人口输出型城市劳动力资源丰富,但产业基础相对薄弱,经济短板效应明显,居民收入水平整体偏低。因此,本地人口更愿意外出务工,人口不断向省会城市以及经济发达地区迁移,且有加剧的趋势。

  典型如遂宁,乃是传统的人口输出型城市,百万级劳动人口终年外出打工。

  四川省经济可谓是成都一家独大,成都经济规模优势显著,GDP长期领跑全省。2018年,成都GDP多达15343亿元,远高于第二名绵阳2304亿元。虽然遂宁位于成渝两大核心城市辐射范围,但经济发展不振,2018年全市GDP1221亿元,在全省21个地级市中排名倒数第8位。

城市分化

  受限于经济发展不振,叠加收入水平偏低,长期以来遂宁均是人口输出型城市,常住户籍人口比低于0.9,每年将近50万户籍人口净流出,终年外出打工的劳动力更在百万级。2016-2018年,遂宁常住人口由330万人降至320万人,两年间常住人口净减少约10万人,显示人口正加速外流。

城市分化

  五、核心城市周边型:经济地域性倒挂,人口由主城区向郊县转移(本节有删减)

  核心城市周边卫星城市经济基本面地域性倒挂,紧邻核心城市的下辖郊县更能享受一体化规划利好,人口吸附力较强,经济发展水平较高,居民也有着更高的收入水平;相对远离核心城市的主城区一体化规划利好程度有限,人口吸附力、经济以及居民收入水平远不及下辖郊县。

  典型如嘉兴,地处上海与杭州两大核心城市中间,隶属于环沪、环杭1小时通勤圈。

  分区域来看,嘉兴主城区产业基础相对薄弱,并无核心支柱型产业,下辖郊县产业基础相对坚实,海宁、桐乡皆汇集了皮革、化纤等特色支柱型产业。2018年,海宁、桐乡经济规模优势明显,GDP总量均在900亿元左右,南湖区、秀洲区经济规模稍逊一筹,GDP总量仅在600亿元左右。

城市分化

  正由于各区县产业能级、经济发展水平皆存在较大差距,居民收入水平更是差距明显。2018年,海宁居民收入高居全市首位,城镇居民人均可支配收入多达60600元,其次分别为海盐、嘉善和平湖,人均可支配收入皆超58000元,桐乡略低,人均可支配收入达56707元。反观南湖区、秀洲区居民收入水平明显偏低,人均可支配收入仅在52000元左右,远不及下辖郊县。

城市分化

  嘉兴人口呈“发散式”聚向,意即下辖郊县人口虹吸效应明显,人口从主城区向下辖郊县转移。2018年,海宁、桐乡人口更具规模优势,户籍人口都在900万人左右,南湖区、秀洲区人口规模略显偏低,户籍人口均在600万人左右,甚至不及平湖。

城市分化

  04

  四大基本面:

  剖析样本城市研判收缩型城市楼市特征及前景(略)

  一、资源枯竭型:就业缺失、人口外流,购房需求衰竭使楼市步入衰退(略)

  1、市场规模:楼市步入衰退期,成交量价持续低位运行

  长期以来,鹤岗房地产市场异常低迷,成交面积持续低位运行。2016年以来,鹤岗楼市成交持续缩量,年均商品房成交面积基本维持在10万平方米左右,真实反映房地产市场已然步入衰退期,市场需求明显不济。2018年,商品房成交12万平方米,同比下降8%。

  与此同时,鹤岗房价长期低位运行,商品房成交均价基本维持在3000元/平方米附近窄幅波动。而在2016年三四线城市市场全面转暖、房价普涨的大背景下,鹤岗房价却不升反降。2018年,商品房成交均价降至2941元/平方米,同比下跌3%。

  值得担忧的是,即使打折降价,鹤岗购房需求并未有所提振,成交面积依旧维持在较低水平。

城市分化

  2、潜在供应:土地消化周期长期超3年,去化压力不容小觑(略)

  3、潜在需求:本地人口加速外流,潜在购房需求陷入衰竭

  受困于煤炭资源枯竭,产业结构“休克式”剧烈调整,鹤岗本地人口被迫加速外流。2009年-2018年,鹤岗户籍人口从109.4万人降至99.5万人,十年间户籍人口净减少约9.9万人。2015年以来,鹤岗本地人口渐有加速外流的趋势,户籍人口净减少量稳步提升。尤其是2017年,户籍人口降至101万人,同比净减少约3万人。受此影响,鹤岗潜在购房需求持续衰竭,楼市成交规模大概率仍将持续低位运行。

城市分化

  4、支付能力:房价收入比持续下移,但实际支付能力有限(略)

  二、产业结构调整型:产业、人才腾挪成败与否是关键,未来仍有增长可能(略)

  1、市场规模:楼市有所回暖,成交量价稳步提升(略)

  2、潜在供应:有序供地下长期去化压力大幅缓解(略)

  3、潜在需求:新晋落户人口提速增长,潜在购房需求可观

  2018年以来,在经历了经济结构调整阵痛期后,沈阳人口快速上涨,潜在增量购房需求较为可观。一方面,沈阳常住人口稳步提升,尤其是2018年,常住人口同比增长2.2万人。另一方面,沈阳人才政策成效显著,户籍人口提升增长,年均户籍人口增量都在10万人左右。鉴于新晋落户人口购房意愿较强,潜在增量购房需求十分可观。

城市分化

  4、支付能力:房价收入比略高,市场购买力并未明显透支(略)

  三、传统人口输出型:潜在自住需求及购买力皆不济,楼市步入瓶颈期(略)

  1、市场规模:楼市步入瓶颈期,成交规模增长上限尽显(略)

  2、潜在供应:供地略显过量,长期去化压力仍有隐忧(略)

  3、潜在需求:净迁出人口持续提升,潜在购房需求增长受限

  揭阳乃是传统的人口输出型城市,本地人口长期净流出。2014年以来,受限于产业经济发展不振,揭阳对周边省市的人口吸附力持续下降,迁入人口大幅减少,迁出人口却稳步提升。2018年,揭阳迁入人口降至4.34万人,较2014年减少52%,迁出人口升至11.8万人,较2014年增加47%。上述两方面因素共同导致揭阳净迁出人口持续提升,2015年-2018年累计净迁出人口多达26.44万人。受此影响,揭阳潜在购房需求增长明显受限,成交规模进一步上行空间也将非常有限。

城市分化

  4、支付能力:房价收入比突破合理区间,购买力明显不济

  揭阳居民收入水平明显偏低,2019年城镇居民人均可支配收入低至26746元,远低于全国城镇居民人均可支配收入42359元。而在前期房价快速上涨的作用下,揭阳房价收入比持续提升,2019年进一步升至7.7,显示本地居民购买力明显不济,相较低廉的收入水平实难承受高额的购房消费支出,尤其是低收入群体买房贵且难等问题愈加突出。

城市分化

  四、核心城市周边型:产业吸附与核心外溢需求支撑,楼市现周期性行情(略)

  1、市场规模:在调控政策打压下楼市进入平稳期

  嘉兴楼市呈明显的外溢型市场特征,即市场行情并不完全独立,而是与核心城市上海的政策松紧及市场冷暖密切相关。譬如,2016年嘉兴商品住宅成交面积升至432万平方米的历史高位,同比实现翻番,主要原因在于同年3月“沪九条”的横空出世,非上海户籍购房条件由“社保在3年内在累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年”,严苛的限购条件致使大量需求外溢至嘉兴。2017年以来,在限购、限贷政策打压下,嘉兴房地产市场逐步降温,成交规模趋于稳定。

城市分化

  2、潜在供应:宅地供应持续偏紧,长期去化压力可控(略)

  3、潜在需求:常住人口稳步提升,潜在内生性、外溢性需求充足(略)

  4、支付能力:房价收入比偏高,外溢客群购买力仍坚挺(本节有删减)

  受限于近年来房价快速上涨,嘉兴本地置业客群购买力明显透支,房价收入比在2016年、2017年间出现跃升,2019年更是升至9.4高位,明显高于合理区间。不过,上海外溢置业客群购买力依旧坚挺。2019年,上海房价收入比高达16.6,但假使外溢至嘉兴购房,房价收入比则降至7.1,仍处合理区间。因此,嘉兴仍能吸引大批上海外溢的低层刚需以及投资性需求,且外溢客群普遍有着较强购买力。

城市分化

 05

  总结
  更看好产业调整与核心城市周边城市楼市前景(略)

  一、资源枯竭型城市楼市前景堪忧,传统人口输出型城市也不容乐观

  以鹤岗为代表的资源枯竭型城市房地产市场前景堪忧,受限于产业结构“休克式”剧烈调整,失业率高企下本地人口加速外流,潜在购房需求已然陷入衰竭,房地产市场更是步入衰退期,成交量价大概率将持续低位运行。并且,资源枯竭型城市土地财政依赖度较高,供地长期过量,长期去化压力着实不容小觑。

  以揭阳为代表的传统人口输出型城市房地产市场前景仍不容乐观,受限于经济短板效应,居民收入水平明显偏低,本地人口持续净流出,潜在购房需求增长受限。而在房价快速上涨的作用下,市场购买力明显不济,房地产市场步入瓶颈期,成交规模进一步提升空间有限。并且,传统人口输出型城市存在供地过量的市场惯例,长期去化压力仍有隐忧。

  二、产业结构调整及核心城市周边城市短期谨慎、长期仍有结构性机会

  产业结构调整型城市房地产市场前景短期谨慎乐观,产业结构调整过程中难免会出现阶段性调整阵痛期,经济增速减速换挡,劳动力供需不匹配也易诱发摩擦性失业,或多或少将波及潜在购房需求及购买力。其中,以沈阳为代表的经济基本面相较出众的二线以及强三线城市,产业结构调整基本到位后人口虹吸效应不减,增量刚需以及存量改善性需求依旧坚挺,市场前景着实可期。

  短期内,以嘉兴为代表的核心城市周边卫星城市房地产市场更易受调控政策、核心城市市场周期影响,一旦调控政策持续发力,市场必然明显降温。而在房价快速上涨的作用下,卫星城市本地客群购买力明显透支,其对核心城市外溢客群的依赖度更是有增无减。长期来看,在一系列政策利好加持下,核心城市与卫星城市之间的市场价值将重构,具体涉及产业协作互补、经济联动发展、人口双向流动等多领域。而在高科创产业加速引进、高素质人才大量导入的作用下,卫星城市市场前景仍可高看一线。


专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部