[诸葛找房]2020年终报告:政策、新房、土地篇

2021-01-04 16:14:47

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-01-04
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:诸葛找房

  摘要

  2020年,不得不提的一场疫情打破了市场规律,一季度,房地产市场各指标下滑严重,彼时,政策逆周期调节力度加大,地方供给侧纾困托底。随着国内疫情良好的控制,市场指标快速复苏,7月起多城市调控收紧,截止12月有20余城调控升级。从基调上看,虽然受到疫情冲击,但全年政策调控的总基调仍为房住不炒。资金面全年呈现先松后紧,行业资金持续改善,但今年也是房企融资环境变革年,三道红线倒逼企业降负债。

  2021年,从十四五规划建议及中央经济工作会议表态来看,政策倾向仍旧是长效调控常态化,政策延续稳定。资金面,未来房地产行业将转向稳杠杆甚至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线,鼓励行业自增长。

  政策篇:调控基调“先扬后抑”,行业弱化金融属性促内增长

  一、“房住不炒”是底线,年底频发力租赁调控 

  (一)年内多次提及房住不炒,未来5年内基调不变

  2020年虽然经济受到疫情冲击,但并未改变房地产政策的主基调。房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调,房住不炒是房地产调控的底线。自2016年首次提及“房住不炒”后,几乎每年中央会议都会多次提及,今年共被提及7次,4月,中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场得平稳健康发展;5月两会政府会议提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。下半年,随着热点城市市场热度上升,中央提及房住不炒的频率明显升高,7月中央会议再次提及“房住不炒”,紧接着十四五规划建议中也提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,年底中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题,住房问题关系民生福祉,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。按照今年提及房住不炒的频次,尤其是十四五规划中提及房住不炒,预示着明年房住不炒的定位不变,未来5年内房住不炒仍是房地产市场政策调控的关键词。

  (二)地方调控先松后紧,7月为调控松紧的“分水岭”

  今年地方调控政策经历了两个阶段,第一阶段在年初新冠疫情冲击下,政策以供给端利好为主,如延迟缴纳土地出让金,降低新房的预售条件,延长开竣工期限等,辅助企业渡过疫情带来的难关。此外,一些城市如驻马店、广州、陕西宝鸡出台需求端刺激政策,然而均被撤回,需求端政策“一日游”浮出水面。

  在疫后市场快速恢复,热点城市地王频出,开发经营指标自动修复下,地方房地产调控迎来第二阶段,从需求端抑制需求释放,如升级限购限贷限售,土拍政策的调整,新增预售资金监管专用账户。7月伊始,接连三个城市出台调控收紧,遏制房价上涨的政策,保障刚需,打击投资客,24日住建部召集北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产工作座谈会,明确指出地方政府应高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。截至12月,20余城市出台调控政策,深圳,宁波下半年多次出台收紧调控政策。

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