[克而瑞]热点城市房价到底涨没涨，哪类房子涨的更多?

  导 读 

  当前房价走势可以概括为“整体持稳”和“越贵越涨”。

◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  2020年下半年起，一、二线核心城市以及长三角城市圈内热点三四线城市房价“涨声”一片，2021年上半年浙江、江苏等地级市陆续出台调控政策，颗粒已细化至区县级。房价的统计数据表现和市场的直观感受大相径庭，拨开房价疑云谜团，无疑对市场预期和政策调整都有重要意义。

  热点城市房价到底涨没涨，哪类房子涨的更多？造成大家更直观的冲击和印象深刻。经过对18个热点城市在售项目2021年、2020年可比价格的比较，城市整体房价水平与2020年相当，中高档豪宅成交价确有10%甚至20%以上上涨。当前房价走势可以概括为“整体持稳”和“越贵越涨”。

  01

  热点城市房价整体持稳波动不过3%

  并非“涨声”一片

  为排除结构性因素，对选取10个一二线城市和8个热点三四线城市在售的4404个项目商品住宅（不含别墅、酒店式公寓）2020年、2021年（前4月）成交均价作比较后发现，样本城市整体房价持稳，可比成交均价涨幅中位数、平均数在5%以内。

  广州和武汉成交均价涨幅中位数和平均数分别达2.4%和2.9%，为样本城市中房价涨幅最大。而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整体可比价格较2020年则均有2%以内下降。

  总的来说，与“涨声”一片的市场观点相左的是，2021年热点城市新房可比价格较2020年基本持稳，部分城市甚至出现中位数、平均数下降现象。

  02

  相比新房二手房价变化更真实

  京沪深近3成二手房价涨20%以上

  通过对热点城市一、二手房在售项目可比价格变化情况定量分类，新房和二手房房价变化情况略有不同：

  二手房房价更反应真实市场状态，小区成交均价涨幅动辄超20%。

  新房市场受价格指导政策影响，在售项目成交均价涨幅集中在10%以内。

  二手房更反应真实市场状态，市场价格受调控政策影响相对较小。2021年上海、深圳、杭州、南京等着手推出二手住房成交参考价格发布机制，此前并未施加管控。

  具体来看，成交均价上涨和下跌小区在分布上具有“涨幅大的、跌幅小的占比高”的特点，这也是当下购房者对房价上涨直观感受更强烈的主要来源。

  上涨的小区中，成交均价涨幅超40%的占上涨的小区的5%，超20%的占24%。其中北京、上海分别由330个和259个小区成交均价涨幅超40%，深圳全市5%在售小区涨幅超40%。正是由于房价涨幅超20%、40%的小区具有较高占比，因此市场直观感受中房价“涨声”一片。

  下跌的小区中，逾6成成交均价下跌的小区跌幅不足10%。除北京、天津稍高外上海、深圳、广州等城市跌幅超10%的小区占比不足全市10%，因此市场直观感受中在售项目罕有“跌势”。

  而从整体7个样本城市26645个小区来看，53%的在售小区房价涨跌幅在10%以内，其中仅3%的小区房价涨幅超40%，绝大多数占比33%的小区涨幅不足10%。

  新房市场在价格指导的作用下，成交均价变动趋于平缓。新房市场18个城市4404个在售项目中，成交均价涨幅中位数0.5%，涨幅10%以内占比47.18%，较2020年可比价格下跌的占比44.19%，仅8.63%在售项目成交均价涨幅超10%。

  北上广深以及西安、武汉、宁波、东莞等均发布加强新建商品住宅销售价格指导的通知，明令项目售价一年内涨幅不得超过5%，其中东莞将涨幅限制至3%。因此新房在售项目鲜有成交均价较2020年有明显增幅，仅北京、广州、西安、武汉、成都有极少数在售项目涨幅超20%。

  03

  “越贵的涨幅越大”——房价涨幅20%以上项目

  中档和高档房源占7成

  更进一步地，不同价格档次的一二手房可比价格来看，“越贵越涨”中高档和高档项目价格上涨最为突出，而“低价走低”价格下跌主要集中在中低档项目。

  成交均价涨幅超20%的在售项目、小区，一二手房中高档及高档占比分别达71%和36%，远高于低档、中低档和中档产品。新房市场如广州保利西悦湾项目2021年成交均价较2020年上涨21%；二手房市场如深圳核电花园小区涨幅达35%。

  而成交均价较2020年下跌的项目则主要集中在中低档，一二手房中占比分别达47%和50%，如北京润泽御府、杭州中和北宸府等。

  04

  中高档项目涨价共因

  高端改善自住叠加信贷宽松的避险热钱

  导致供不应求

  从城市分布看,房价上涨较快的城市主要是浙江、广东等民营经济活跃的城市，它们就业岗位较多、人口大量流入且收入较高，居民相对富裕购买力较强，刚需和改善自住需求基数大，供不应求的结构性矛盾一直突出，导致房价上升。

  与此同时，民营经济、小微企业集中，投资资本活跃也是这些城市的特征，去年以来的企业纾困措施尤其是针对小微企业的信用宽松，超量货币供应也直接促成这些城市的经营贷最容易获取，大量经营贷流入房地产领域可能也是助推这些城市房价加速上涨的关键因素。

  2020年下半年起宽松的信贷政策使北上广深以及以长三角地区、粤港澳大湾区为代表的购房者购买力充裕，热钱进入房地产市场以谋求资产保值。一二手房市场“倒挂盘”和“学区房”炒作推波助澜，以中高档项目尤其是豪宅产品销售价格在短期内出现了明显跳涨。

  05

  热点城市房价上涨个因

  城市更新、政策变化、规划产业升级

  和投机炒作恐慌预期

  从城市房价上涨的个性因素分析，基本可以划分为以下几类：

  其一，旧改或棚改加速推进。上海、广州、盐城等最为典型，大批拆迁户直接转化为坚定的置业群体，加剧楼市供不应求。

  其二，地价上涨推升房价上涨预期。地王更是房价加速上涨的催化剂，衢州、丽水、金华等土拍市场持续火热，城市地价、房价轮动上涨。

  其三，人才新政利好加持。佛山、廊坊等通过人才落户变相放宽限购区域的购房门槛，致使限购区域房价快速上涨。

  其四，加速融入核心都市圈，城市市场价值迎来质的蜕变。在高铁顺利通车后，盐城、淮安、宿迁等房价都出现阶段性上涨行情。

  其五，产业成功转型升级。尤以东莞为代表，引进华为等一大批高新技术产业，高素质人才大量导入，2019年以来房价始终保持平稳上涨态势。

  其六，新房限价或者人为操控导致一二手房价格倒挂，“买到就赚到”倒逼恐慌性购房，上海、深圳、杭州等市频现“万人摇”，买到即赚到的心理预期强烈。

  其七，炒作学区概念，2020年北京、上海、深圳等二手学区房价格跳涨，整体抬升二手房市场热度，价格轮番上涨。

  其八，部分中介机构垄断房源、炒作房价上涨预期，部分中介机构与业主私下串通，通过垄断房源的形式坐地涨价。

  但值得注意的是，房价上涨预期在购房者群体中已有传导，趋向逐利的购房心理对城市维持“房住不炒”有负面影响，地方政府“严控房价”，出台新房、二手房房价指导有利于引导市场预期回归理性。