[克而瑞]中国租赁住宅行业监测报告-市场篇

  2021年5月：

  政策方面，多个城市明确公租房、廉租房申请流程和监管政策，其中，西安进一步规范租赁住房房源发布相关流程和房源真实性，政策落地性较强。

  土地投拓方面，集中供地进入成交高峰期，多个城市成交59幅租赁用地，共计建面80.71万方。截止目前，自持用地成交119.23万方。

  收并购方面，越来越多的“新势力”加入住房租赁行业，已入局企业无论在战略合作还是产业扩张层面，都在本月开展了积极部署。

  金融方面，住房租赁企业融资仍以发行住房租赁专项公司债券为主。

  城市方面，55城量跌价升，租赁需求进一步释放。

  8城租赁市场集中式公寓租金维稳，分散式公寓和个人房源租金波动较为一致，武汉随着毕业季的逐渐逼近，租金环比提升显著。随着毕业季到来，租赁市场将开始复苏。重点8城共计新增7个项目，合计超1800间房源。

  租金测算（略）

  1 政策动态 

  ① 权益保障  

  5月，石家庄从申请、保障条件等方面明确公租房申请流程和处理办法；长春市明确人才公寓建设数量；东莞调整细化保障性住房准入条件；

表：2021年5月权益保障相关政策

  ② 市场监管  

  5月，威远、郑州发布公租房监管方面政策；西安进一步规范租赁住房房源发布行为，对房源真实性进行审核；闽侯县规定严禁在创新型产业用地范围内建造成套公寓；

表：2021年5月市场监管相关政策

  2 投拓动态 

  ① 租赁用地  

  2021年5月，重点22城集中供地进入成交高峰期，杭州、北京、福州、青岛、深圳、厦门、天津、南京、济南、宁波10城第一批涉宅用地集中入市，共成交租赁土地（多以配建方式）108幅，总建筑面积累计约114.31万方，其中杭州以出让30幅租赁用地，总成交面积约41.32万方居于十城之首。

  值得一提的是，北京此次集中供地以配建公共租赁住房的方式成交13幅土地，成交建面22.57万方。

  5月，重点22城的集中供地如火如荼地进行中，土地供应向租赁用地倾斜。重点监测核心八城中，杭州、北京、南京、深圳4城成交59幅租赁地块，总建面约80.71万方。

  从时间序列上看，2017年7月至2021年5月全国重点8城租赁用地成交量累计值已达318幅，总建面约1644.72万平方米，其中上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3，共计240块，占比75.47%。

  注：北京、上海租赁土地统计中不包含集体土地，广州、深圳只统计土地中只租不售部分建面，成都统计土地属性为纯住宅的人才公寓用地以及无偿移交租赁住房部分。

  ② 含自持住宅用地  

  5月，两集中供地的22城中有十城完成了首批涉宅用地的成交，其中杭州、宁波、福州、天津共成交57幅需自持租赁用地，成交建筑面积约79.66万方。

  5月，重点监测八城中仅杭州一城出现含自持租赁用地成交活动，共成交41幅，总成交建筑面积69.77万方。

  总体来看，2016年初至2021年5月以来，重点八城含自持土地累计成交量达450幅，杭州和上海分别以204幅、153幅排在前两位，成交总自持建面各约为327.93万方、228.06万方。

  2020年后疫情时代，市场触底反弹，全年成交量约376.78万方，同比涨幅约3.2%。

  价格方面，近年来的成交均价显现U形走势，低点出现在2018年，此后企稳上扬，2020年、2021年成交均价持续走高，环比涨幅达28.87%、57.74%。2020年，深圳有部分只租不售型人才公寓用地入市，由于地块包含可售型部分，整体拉高了城市均价；2021年，上海杨浦区一块租赁用地成交楼板价22600元/㎡，拉高了整体均价。

  2017年八城自持用地成交密集，共成交约335.87万方。2018年起，因政策有所放松，八城自持用地成交逐年减少，2020年总成交自持面积仅87.99万方。2020年，受“两集中”政策引导，自持用地比例提升，截至5月，已成交119.23万方。成交均价方面，近年来逐年降低，目前自持用地成交均价为16274元/㎡。

  ③ 行业收并购及股权变更  

  十四五开局之年，住房租赁上升到了国家战略层面，“解决大城市住房问题”成为工作重点。

  在政策红利下，越来越多的“新势力”加入住房租赁行业，前有MUJI、宝格丽酒店、周大福、百度地图等，如今，格力也开拓了住房租赁业务。

  此外，绿地集团、中原集团等房企系也不断深入住房租赁业务，无论在战略合作还是产业扩张层面，都在本月开展了积极部署。

  3 金融动态 

  5月，住房租赁企业融资仍以发行住房租赁专项公司债券为主。近年来，住房租赁行业在金融上不断探索创新，但一直未取得实质性突破。

  5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
未来，再市场需求和政策支持的双轮驱动下，预计住房租赁公募REITs将成为下一个聚光点。

  4 城市动态 

  ① 全国55城市场  

  1）55城量价变化

  2021年以来，随着疫情对经济的影响逐渐降低，加之毕业季的临近，55城个人房源租金价格持续上升，新增供应量则继续下跌趋势。

  2021年以来，随着疫情对经济的影响逐渐退却，个人房源租金止跌上扬，持续保持稳定上升趋势。5月个人房源租金价格为33.84元/平米/月，较上月环比上升2.11%，较去年5月同比增长10.29%。伴随着毕业季逐渐到来，租赁市场持续升温。

  2021年3月以来，个人房源新增供应量持续下跌，本月新增供应量为458906套，较上月环比下降19.54%，较去年同期同比降低44.69%。由于此前春招以及随之而来的毕业季，租赁市场活跃度显著，空置率下降明显。

  2）55城租金变化（略）

  3）55城新增供应（略）

  4）55城套均总价（略）

  ② 重点8城市场  

  1）8城整体租赁市场

  >> 8城租赁价格指数（略）

  >> 8城各类型房源租金情况（略）

  >> 8城招聘人数（略）

  >> 8城招聘行业（略）

  >> 8城招聘平均薪资（略）

  >> 8城集中式公寓新增供应（略）

  5月，八大重点城市共计新增7个集中式公寓，共计1804间房源。

  2）单城市租赁市场

  【深圳篇】

  租赁用地：深圳租赁土地成交也表现出一定的季节性趋势，成交主要集中在一、四季度。2019年深圳计划供应租赁住房相关用地39万方，实际完成率较低。2020年政府供应力度加大，1-7月合计供应37.2万方，为历年来成交峰值。10月份租赁住房用地交易再创新高，之后成交市场热度直线下降，截至2021年4月，已经连续6个月未见成交租赁土地。 

  自持住宅：近三年深圳住宅竟配建体量约32.2万方，其中2019年出让最为密集，出让体量约21万方，占比高达2/3。

  2020年上半年竟配建地块相对较少，5月龙光以楼面价63165元/平米竞得一块宅地，配建人才房40760平。11月配建地块成交高达8块，配建人才租赁住房共计25.5万平方米，此后12月又出让2宗配建人才房面积总计为4.1万方的地块。2021年前4月则未发生含自持住宅土地交易。直至2021年5月，“两集中”政策下竞配建2块租赁用地。

  注：深圳出让地块中只租不售部分建面计入了租赁用地的统计中，未计入含自持住宅部分。

  5月，深圳的集中式公寓租金整体较为稳定，分散式公寓和个人房源租金继上月显著上升后，本月出现大幅度回落，市场波动明显。

  【上海篇】

  租赁用地：与去年类似，2021年年初上海租赁用地成交市场热度骤升，1月密集出让了14幅租赁地块，成交量较去年12月大幅上涨，成交总建面高达77.37万平方米，占2020年全年成交量的56%；2月受春节假期影响，租赁土地供应出现下滑，仅成交1宗住房租赁地块，但该土地成交建面规模较大，约为11.42万方。

  此外，1-2月成交的租赁用地主要涉及嘉定、闵行、浦东、杨浦等区域，其中浦东区域供应最多，共出让10宗租赁土地，未来随着临港自贸区新片区的进一步发展，该区域租赁住房土地供力度或将持续增强。

  2月底的住宅用地集中出让政策“叫停”了重点22城租赁土地市场的供应活动，致使3、4、5月上海未出让租赁地块，据有关部门文件显示，上海租赁用地将于6月集中入市。 

  自持住宅：由于过去两年上海出台了出让商品住宅需自持15%面积用于租赁的规定，2020年该规定虽取消，但部分出让的地块仍要求15%自持。在该规定影响下，近年来上海住宅自持体量一直处于高位，2017年至今累计成交建面已将近190万方。纵观2020年整年含自持住宅土地供应情况，成交高峰期出现在4-5月份以及10-11月份。

  2021年1-2月，共成交6块含自持比例15%住宅用地，总建面达66.9万方，自持部分面积约10.0万方。此外，该6块地均位于浦东新区，有5块集中分布在临港自贸区新片区。3、4、5月，自持住宅端零成交。

  5月，上海各类型房源租金环比均有小幅下跌，整体依旧维稳，随着未来毕业季的到来，租赁需求将会进一步释放。

  【北京篇、广州篇、杭州篇、南京篇、武汉篇、成都篇】（略）